涉案《房屋租赁合同》的效力应如何认定

律师观点分析

案情简要事实：涉案房屋为德州市开发区某小区3号楼06号商铺，与该小区3号楼05号商铺原产权人均为本案被告于某。2013年7月23日于某个人独资设立某医疗美容门诊部实际占有使用3号楼05号和06号商铺对外经营。于某因与他人有债务纠纷，2015年7月30日涉案06号房产被法院查封，2018年7月27日法院续封。2018年8月7日庞某将涉案房屋租赁给本案第三人陈某。2020年12月24日第三人法某通过法院司法拍卖程序竞得涉案房屋，并办理了产权过户登记手续。法院在公告腾空涉案房屋时，现承租人本案第三人陈某想继续租赁涉案房屋，随与本案第三人法某重新签订了《房屋租赁合同》。本案原告庞某得知后，起诉法某继续履行2013年7月13日庞某与于某签订的《房屋租赁合同》即买卖不破租赁；后原告庞某撤回起诉，又重新提起本案诉讼要求确认2013年7月13日原告庞某与被告于某签订的《房屋租赁合同》合法有效。

法院裁决观点：本案争议焦点为原、被告双方于2013年7月13日签订的《房屋租赁合同》是否有效，原、被告均主张为有效合同，第三人法某主张“该合同并未实际履行，且有恶意串通行为，应属无效合同”，故本案审理重点为原、被告是否存在租赁事实，是否有恶意串通行为。从时间节点看：1、2015年7月30日法院查封涉案房屋，被告于某知情；2、2016年7月12日原告庞某个人独资注册依依医疗美容门诊部注册登记地为涉案房产，庞某提供了《医疗美容门诊部科室协议书》证明其与被告于某在涉案房产共同经营，但无法证明在2013年7月13日签订房屋租赁协议并实际开始经营；3、2018年9月3日，在涉案房产被法院2018年7月27日继续查封后，被告于某向原告庞某出具《授权证明》，授权原告庞某对本案房产的一切事宜，被告于某有规避自己义务之嫌。原告庞某提交的与陈某的转租协议及其他证据用于证明租赁房屋的事实，但均发生在涉案房产被查封之后。另，原告庞某称是原、被告之间的借款抵顶租金及保证金，而《房屋租赁合同》约定的租金每年5万元，租期20年和《医疗美容门诊部科室协议书》约定的承包金10万元，保证金1万元，明显借款数额与租金、保证金、承包金数额不符，且借款时间与两个协议签订时间，仅几天之差，不符合借款期间的常规约定方式，更与协议中的给付方式明显不符，对其主张法院不予采信。原告提供的缴纳水、电、物业等费用的单据均是于某名义交纳（注明刷卡），庞某未提供实际缴纳上述费用的证据。法院认为原告庞某提交的现有证据不足以证明其租赁的事实，原、被告之间存在恶意串通、损害他人权益的可能。判决：驳回原告庞某的诉讼请求。

裁决规则分析：通过梳理出每个法律关系以及时间节点，原告庞某没有证据证明其在2013年7月13日之后和2016年7月12之前实际占有使用了涉案租赁房屋，原告提供的其他证明租赁涉案房屋的证据亦均在法院2015年7月30日首次查封及2018年8月27日继续查封涉案房屋之后。原告庞某没有提供依据《房屋租赁协议》及《科室协议书》约定支付租金、承包金、保证金、水、电、物业等费用的证据。再结合被告于某在法院2018年8月27日继续查封涉案房屋后，在2018年9月3日为原告庞某出具授权证明，从而认定原、被告存在恶意串通的可能，判决驳回原告的诉讼请求。

延伸解读：本案原告庞某诉请确认涉案《房屋租赁合同》有效，被告于某辩称本案合同合法有效，第三人法某以原、被告存在恶意串通，损害他人合法权益为由，辩称应认定涉案《房屋租赁合同》无效。法院在查明原、被告存在恶意串通可能的情况下，应当做出涉案《房屋租赁合同》有效或者无效的判决。但法院虽采纳了原、被告存在恶意串通的观点，确没有依据《民法典》第一百五十四条做出合同无效的认定。宣判后，因各方当事人均不主张上诉，本案已经生效。