房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

1.审理经过

原告高XX与被告邓XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高XX及其委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。被告邓XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本茶现已审理终结。

2.原告诉称

高XX向本院提出 诉讼请求：1.判令被告立即将其位于兰州市七里河区下西园街道 44栋 403 户的房屋交付于原告，并配合原告办理房屋过户手续;2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金2300 元;3.判令被告承担本案全部诉公费用。

事实和理由：2020年7月24日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将自己位于兰州市七里河区下西园街道XX 403户的房屋以 53万元出售于原告，合同第三条及附加条款约定：原告于本合同签订之日向被告支付第一笔购房款10 万元，第二笔购房款13万元于2020年8月20日前付清，余款 30万元于房屋过户手续办理完毕之日支付。合同第四条及第六条约定：被告应于本

合同签订之日起 90日内将该房屋交付原告，若未按约定的期限

将房屋交给原告使用，被告需按原告已付房款的 1%向原告支付

违约金。合同附加条款约定：被告于 2021年8月配合原告办理过户。合同签订后，原告按约定时问向被告支付了23万元，但被告未按约定时问交付房屋，也未配合原告办理房屋过户登记手续。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重损害的了原告的利益，原告为维护自身合法利益，特提起诉讼，请依法裁决。

3.被告辩称

邓XX未答辩。

4.本院查明

本案经审理认定事实如下：2018年8月22日，被告邓XX取得位于兰州市七里河区西园街道下西园44号第1单XX房屋，不动产权证号为：甘(2018）兰州市不动产权第 XXX号。2020年7月24日，原告高XX与被告邓XX签订 《房屋买卖合同》，约定邓XX将位于兰州市七里河区下西园街道XX第4 层403 户房屋出售给高XX，建筑面积 57.96 平方米，总价款 53万元。原告在合同签订之日向被告支付定金23万元整，余款 30 万元在房屋过户手续办理完毕之日支付。被告应于本合同签订之日起 90日内将该房屋交付原告，逾期交付房屋的，每逾期一天，被告按累计已付款的 1%向原告支付违约金。被告应协助原告在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因被告的原因造成原告不能在房屋交付之日起30 天内取得房地产权属证书，原告有权解除合同，被告需在15 天内退还房款，并按已付款 3%赔偿原告损失。被告保证在办理完过户手续之日起15日内将户口迁出。合同尾部手写内容补充约定，合同签订之日原告向被告付第一笔款项 10万元，2020年8月20日前付清13万元。2020年7月24日合同签订当日，原告向被告通过银行转账支付购房款 10万元。同年8月5日，原告向被告支付 13万元现金。以上两笔敖项被告均出具了收条。2022年2月7日，被告向原告出具承诺书，承诺于 2022年3月1日前将房产过户于原告名下，逾期未过户，承担一切责任。原告提交了2022年7月6日在兰州市自然资源局查询的涉案房屋不动产权情况表，显示该房屋已于2018年10月19日抵押登记，抵押权人为中国XX，抵押金额 39万元，抵押期限2018年10月17日起至2043 年10月17日止。庭审中原告陈述涉案房屋现有人居住，没有向其交付，其在购买涉案房屋时被告向其告知房子是按揭的，目前还有货款未还清，但原告不清楚剩余货款本息余额具体数额。

另查明，2020年10月27日，被告邓XX与案外人马XX签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋以总价款 505000 元叉出售给马XX。马XX在另茶开庭时陈述涉案房屋房款由其和马XX、马来个三人支付，于合同签订当日支付了305000元，剩余20 万元尚未支付。邓XX亦出具承诺书，认可涉案房屋是向该三人出售的。邓XX未将涉案房屋交付给马XX、马XX、马来个三人，亦未向该三人办理房屋过户登记手续。

5.本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告在与原告签订合同后三个月，又与案外人签订合同，将涉案房屋再次出售，导致涉案房屋〝一房二卖”。根据司法解释规定，两份合同均未办理过户登记，且均未向买受人交付房屋，应按照合同成立先后顺序确定权力保护顺位。本案中原被告签订的《房屋买卖合同》 在先，且原告已按约定向被告支付了23万元购房款，但被告未按约定时间向原告交付房屋并办理产权过户手续，被告于2022年2月7日再次书面承诺于 2022年3月1日前将涉案房屋过户至原告名下，但至今仍未交房并办理过户。涉案房屋目前存在抵押登记，根据《民法典》第四百零六条规定，抵押期问，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，并且不得损害抵押权人的权益?故涉案房屋应交付给原告且由被告配合原告办理过户登记。原告要求被告支付违约金2300 元，合同明确约定了逾期交房的违约责任，原告参照该约定要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金2300 元，该项诉求，于法有据，本院子以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了法律赋子-被告，对原告的诉讼进行答辩的权利和对原告提交的证据进行质证的权利，由此可能产生的不利后果由其自行承担。

6.裁判结果

判决如下：

一、被告邓XX于本判决生效之日起10日内向原告高XX交付位于兰州市七里河区西园街道下西园44号第1单XX的房屋，并配合原告高XX办理该房屋的产权变更登记手续；二、被告邓XX于本判决生效之日起10日内向原告高XX

支付逾期办理房屋所有权证的违约金 2300 元。如果未按本判决指定的期问履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。案件受理费 150 元减半收取75元，由被告邓XX负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。