律师观点分析
上诉人XX因与被上诉人信宜市XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2017）粤0983民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX上诉请求：l、请求法院依法撤销信宜市人民法院（2017）粤0983民初162号《民事判决书》中第一项判决，并改判XX退还购房款24852.37元及该款利息（按中国人民银行同期同类货款利率计算，从起诉之起计算至还清之日止）给XX。2、本案的一审、二审受理费及房屋测量费用由XX公司承担。[注：不服余额为16959.89元（24852.37元-7892.48元）]。事实和理由：原审法院认定XX与XX公司于《商品房买卖合同》中所约定的房屋计价面积139.56平方米为投影面积而非建筑面积，应按投影面积进行购房款结算，属于事实认定不清，适用法律不当，理由如下：双方在合同中是明确约定按“建筑面积”计价的，并没有约定是按“投影面积”。《商品房买卖合同》第三条第四款明确约定，“该商品房约定建筑面积共139.56平方米”，第四条第一款也明确约定“该商品房属预售，按建筑面积计算，该商品房单价为2554.2元(2580元，优惠9.9折)，总金额356464元。”，由此可见，双方所约定的计价面积是建筑面积139.56平方米，并没有约定按投影面积计价。二、XX公司利用其交易优势地位，混淆“建筑面积”与“投影面积”，应作不利于XX公司的解释，原审法院将“建筑面积139.56平方米”扩大解释为“投影面积”，明显不当。纵观《商品房买卖合同》，XX公司仅在《商品房买卖合同》第三条第四款“该商品房约定建筑面积共139.56平方米”之后写明“其中套内投影面积126.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.17平方米”，其余各处对于面积的表述均为“建筑面积”，作为普通百姓，有理由相信合同所约定的139.56平方米的建筑面积就是通常所说的面积，即房屋产权登记部门所承认的向业主核发产权证的面积。XX公司作为制作格式条款一方，在合同中对于总面积139.56平方米表述为“建筑面积”，计价面积也表述为“建筑面积”，却在总建筑面积下写明“其中套内投影面积是126.39平方米”，明显是利用其制作格式条款的优势地位，混淆视听，现双方对建筑面积139.56平方米究竟是“建筑面积”还是“投影面积”有分歧，根据我国《合同法》第四十一条第一款“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，应作不利于XX公司的解释，且应按通常理解，解释为“建筑面积”。因此，XX认为，双方合同中约定的建筑面积139.56平方米应为建筑面积，与产权证上登记的建筑面积129.83平方米相比，少了9.73平方米，XX公司依法应将多收取的购房款退还给XX。综上，XX认为原审判决事实认定不清，适用法律不当，判决错误，恳请茂名市中级人民法院依法予以纠正，以维护XX及广大业主的合法权益。
XX公司辩称：一、XX公司未多收XX的购房款，XX请求XX公司退还多收购房款24852.37元及利息于法无据。XX公司与XX签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“……由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整”，该约定是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。为此，XX公司按合同的约定收取房款是符合法律规定的，不存在多收房款的行为。二、本案的起诉已过诉讼时效，应当驳回XX的诉讼请求。XX于2014年9月12日办理了涉案商品房的房地产权证，并亲自到信宜市房地产管理局（现为信宜市不动产登记中心）办理涉案房屋的抵押登记，XX办理涉案商品房抵押登记时提交的《信宜市房地产他项权利登记申请书》、《房地产抵押清单》和《房地产价值认定书》均可证实。因此，XX在办理抵押登记前已经知道涉案房屋的房地产权证中登记的面积为129.83平方米，但XX一直未主张权利，而迟至2017年1月13日才向法院起诉，显然已超过法定的诉讼时效期间。综上所述，XX的起诉已超过法定的诉讼时效期间。同时，其诉讼请求也没有事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回XX的上诉请求。
XX向一审法院起诉请求：1、请求法院判决XX公司退还购房款24852.37元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计算至还清之日止）给XX。2、本案的诉讼费用由XX公司承担。
一审法院认定事实：XX公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发销售，其在信宜市××花园开发区××单元开发建设好家居.怡XX住宅小区。2012年7月20日,XX公司作为出卖人与XX作为买受人签订一份《广东省商品房买卖合同》，该商品房买卖合同由合同主文、附件一A幢三至十七层平面图、附件二公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议组成。该合同主文约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于信宜市××花园开发区××单元编号为信府国用（2009）第000****号的地块土地使用权，取得《土地使用权证书》。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名好家居.怡XX。建设工程规划许可证号为〔2011〕174号，施工许可证号〔2011〕079号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房、预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售〔2012〕008号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房、预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住建局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第A幢八层A802号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.0米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共139.56平方米，其中套内投影面积约126.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2580（优惠9.9折）元，总金额（人民币）叁拾伍万陆仟肆佰陆拾肆元。第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。……。第六条付款方式及期限。第八条交付期限出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件。并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下属第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十八条买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共15页，一式5份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，当地房地产交易登记机关1份，地税、契税各1份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。作为该合同组成部分的附件一是涉案房屋的房屋平面图，该房屋平面图上标注商品房的具体尺寸。附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，该部分为空白。附件三是装饰、设备标准。1、外墙：贴彩瓷砖；……10、水：每户1表，水管安装至各户阳台或厨房；11、电：每户1表，安装电线至各户大门前；……附件四是合同补充协议，该部分为空白。上述《广东省商品房买卖合同》落款出卖人处盖有“信宜市XX公司”的印章；买受人处是XX的签名。在签订上述《广东省商品房买卖合同》后，XX已向XX公司支付全部购房款356464元。在本案审理过程中，XX公司也提供了一份《商品房买卖合同》，该合同的第三条约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房、预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住建局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第A幢八层A802号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.0米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共139.56平方米，其中套内投影面积约平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整。该合同的其他内容与XX提供的《商品房买卖合同》的内容相同。
另查明，2014年9月12日，XX公司到信宜市房地产管理局为XX办理了上述涉案A802房的《房地产权证》（证号：粤房地权证信房字第××号）。该《房地产权证》登记的内容是：房地产权属人为XX，房屋性质为私有，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，房屋编号为44098300124XXXX493744690，登记时间为2014年9月12日，房屋座落为信宜××××花园开发区好家居怡XXA幢A802房，房屋结构为框架，层数为18层，建筑面积为129.83平方米，套内建筑面积为113.57平方米。该《房地产权证》内附有房屋分户平面图，平面图上标注有该套商品房的具体尺寸，并写明权属人为XX，座落为信宜××××花园开发区好家居怡XXA幢A802房，套内建筑面积为113.57平方米，共有分摊面积为16.26平方米，建筑面积129.83平方米，界至为东至A幢A801、南至空间楼梯众墙、西至空间众墙、北至空间众墙，框架18层（含负一层），用途为住宅，来源为购买，委托测绘人为XX，制图人为林XX，测绘单位为信宜市房地产测绘所，日期为2014年2月28日。
2014年11月14日，XX签署《房地产价值认定书》，该认定书载明涉案A802房的房地产权证号为粤房地权证信房字第××号，房产建筑面积为129.83平方米。2016年10月11日，XX就信宜××××花园开发区好家居怡XX存在的购房面积多于房产证的面积要求开发商退换多收房款、开发商多收办证费、水电初装费、可视对讲费等费用、开发商应具体明确公布分摊面积、楼梯出口及电梯旁边按照电表是否符合消防标准及安全标准、开发商应提供消防验收报告、房屋验收报告、房屋买卖税票等问题向信宜市房地产领域存在问题调查处理工作领导小组投诉，该办公室未就上述问题书面答复给XX。
再查明，涉案的A802房属于XX公司开发的好家居怡XX楼盘的A2户型。2017年2月27日，XX公司向该院提出《申请书》，要求对XX位于信宜××××花园开发区好家居怡XXA幢A802房的建筑投影面积进行测绘。2017年6月20日，该院根据XX公司提出的申请，依法指定并委托广东XX公司作为本案的测绘单位对上述涉案房屋的建筑投影面积进行测绘。2017年7月26日，广东XX公司作出《房产测绘报告》，在信宜××××花园开发区好家居怡XXA幢A2户型投影面积测量图上标注有涉案商品房的具体尺寸，并写明总投影面积136.47平方米，其中套内投影面积120.21平方米（含套内结构投影面积109.01平方米、阳台投影面积9.38平方米、飘窗投影面积1.82平方米）、公共分摊面积16.26平方米。为此，XX公司向广东XX公司支付了测量费1120元。
在本案庭审中，XX公司称根据XX公司提供的《商品房买卖合同》第三条“……该商品房合同约定建筑面积共139.56平方米，其中套内投影面积约平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。……由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整。”的约定，即使涉案房屋存在面积差异，购房款也以合同约定为准，不作调整。XX则主张XX手中持有的合同中第三条内容为“……该商品房合同约定建筑面积共139.56平方米，其中套内投影面积约126.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”后面的“由于房产局查丈时阳台面积折半入证等差异，该房最终面积以房产证为准，但房款以合同为准，不作调整。”是XX公司自行添加上去的，应以XX提供的涉案合同为准。
一审法院认为，XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》约定XX以价款356464元购买XX公司位于信宜××××花园开发区好家居怡XXA幢A802房商品房。该商品房买卖合同由合同主文二十四条条款、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准及附件四合同补充协议组成,均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。
关于XX请求XX公司返还多收购房款是否已过诉讼时效及XX请求XX公司返还多收购房款24852.37元及利息是否能获得支持的问题。XX公司称XX、XX公司于2012年7月20日签订《商品房买卖合同》，XX公司于2014年9月12日为XX办理了涉案房屋的房地产权证，从XX办理抵押登记时提交的《信宜市房地产他项权利登记申请书》、《房地产抵押清单》及《房地产价值认定书》可以证实XX在办理抵押登记前就已经知道涉案房屋房地产权证登记的建筑面积为129.83平方米，而XX至2017年1月13日才向法院起诉，已超过法律规定的诉讼时效期间。XX、XX公司双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，该商品房合同约定建筑面积共139.56平方米，其中套内投影面积约129.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.17平方米；第四条约定，该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米2580（优惠9.9折）元，总金额356464元。2014年9月12日，XX公司为XX办理好涉案房屋的房地产权属证书（证号：粤房地权证信房字第××号），该证记载涉案房屋的建筑面积为129.83平方米。2014年11月14日，XX签署《信宜市房地产他项权利登记申请书》及《房地产价值认定书》，申请办理抵押登记。2016年10月11日，XX就涉案房屋的面积问题要求开发商退还多收的房款，向信宜市房地产领域存在问题调查处理工作领导小组投诉。2017年1月13日，XX向法院提起诉讼，请求XX公司返还多收的购房款。由上可知，即使XX于2014年11月14日签署《房地产价值认定书》时，知道涉案房屋房地产权证登记的建筑面积少于合同约定的建筑面积，但XX于2016年10月11日向政府相关部门就涉案房屋面积短少的问题提出请求。根据相关法律规定，XX的上述请求，构成诉讼时效的中断，诉讼时效从中断时起重新计算。故对XX公司的上述辩称，该院不予采纳。虽然XX、XX公司双方提供的《商品房买卖合同》均有XX、XX公司双方的签名确认，且两份《商品房买卖合同》的内容除了第三条的约定内容不同外，其余内容都是相同的。由于XX公司该《商品房买卖合同》的提供方，且XX公司也未否认XX所持有的涉案合同的真实性，故该第三条的约定应以XX所持有的合同内容为准，双方应按照该第三条的约定履行涉案的《商品房买卖合同》。涉案A802房的房价款356464元是以合同约定的单价2554.2元/平方米（2580元×0.99）乘以合同约定的面积139.56平方米计算得来的，该139.56平方米是涉案房屋的销售面积，也是涉案合同约定的计价面积。XX、XX公司在合同的第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共139.56平方米，其中套内投影面积约129.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”根据该约定可知，合同中约定的139.56平方米是涉案房屋的总投影面积，根据信宜市房地产管理局核发的《房地产权证》显示，涉案商品房的建筑面积129.83平方米，其中套内建筑面积113.57平方米、共有分摊面积为16.26平方米，该建筑面积129.83平方米不是XX、XX公司约定的涉案商品房的计价面积。由于投影面积和建筑面积两者明显不属于同一概念，不能等同，XX以涉案商品房的房地产权证中登记的建筑面积为129.83平方米从而主张涉案商品房的面积比合同约定的139.56平方米少9.73平方米，理据不足，故该院不予采纳。根据广东XX公司作出的《房产测绘报告》，该涉案商品房的投影面积为136.47平方米，其中套内结构投影面积109.01平方米、阳台投影面积9.38平方米、飘窗投影面积1.82平方米、公共分摊面积16.26平方米。据此可知，XX公司向XX交付的涉案商品房的投影面积是136.47平方米，比合同约定的投影面积139.56平方米少了3.09方米。综上，XX公司应返还短少面积的房价款7892.48元〔（139.56平方米-136.47平方米）×2554.2元〕给XX，对于XX请求超过部分该院不予支持。对于XX请求从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的问题，由于XX、XX公司对返还多收的购房款的利息计付标准没有约定，且XX的该请求没有违反法律规定，故XX公司应起诉之日即从2017年1月16日起至返还清该7892.48元之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给XX。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：一、限XX公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还短少面积的房价款7892.48元及支付利息（从2017年1月16日起按中国人民银行同期贷款利率计至该7892.48元返还清之日止）给XX。二、驳回XX的其他诉讼请求。
一审查明的事实，经本院审查，予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕XX上诉请求的范围进行审理。本案是商品房销售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，该合同应受法律保护，双方均应依约履行自己的义务。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：对于涉案商品房产权登记面积与合同约定建筑面积发生差异，XX公司应否退还购房款给XX的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况……该商品房合同约定建筑面积共139.56平方米。而房产登记机关核发的产权证上登记的建筑面积为129.83平方米，XX公司交付给XX的房屋实际建筑面积比合同约定减少9.73平方米，不符合合同约定，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，结合双方签订的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理……3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定。XX公司应向XX退还减少的建筑面积部分的房价款[即（139.56-129.83）×2554.2=24852.36元]及利息。
综上所述，XX上诉有理，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销原判第二项；
二、变更原审判决第一项为限被上诉人信宜市XX公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还短少面积房价款24852.37元及支付利息（按中国人民银行同期同类货款利率计算，从起诉之起计算至还清之日止）给上诉人XX。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费421元，由被上诉人信宜市XX公司负担。上诉人XX已预交二审案件受理费421元，由信宜市XX公司径付，本院不作退还。
本判决为终审判决。
刘燕霞律师