A与B、C等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与B、C等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2015）浦民一（民）初字第17356号 原告（反诉被告）A，男，1980年8月17日生，汉族，住上海市闵行区， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被告（反诉原告）A，男，1979年3月5日生，汉族，住山东省， 被告（反诉原告）A，女，1982年12月9日生，汉族，住上海市松江区， 被告（反诉原告）A，男，1958年1月27日生，汉族，住上海市松江区， 上列三被告的共同委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 上列三被告的共同委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）B、C、D（以下简称B等人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2015年6月30日、2015年8月5日公开开庭进行了审理， 原告（反诉被告）A及其委托代理人B，被告（反诉原告）A、B及被告（反诉原告）A、B、C的委托代理人D、E到庭参加诉讼， 本案现已审理终结， A诉称:2015年2月7日之前的一周左右的时间，A作为买房方曾经三次去B等人坐落于上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室的家看房子，三次都由中介上海XX公司（以下简称中原公司）A带领， 三次看房的过程中，前二次A和B都在场，第三次（2015年2月7日签订合同之前一个小时内）只有A在场， 2015年2月7日晚上，A与B和C在中介中原公司的居间协调下签订关于上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室及54号车位（以下简称系争房屋）的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），A支付B等人现金人民币（以下币种相同）10万元， 关于房产证上的A没有到场签字的事情，A提出质疑，中原公司的A表示可由到场的B、C签，并把定金收掉，并要求A、B给中介公司写一个承诺，A考虑到B口头承诺写“承诺”，A系B的独生女儿，A对卖房的事情有家事代理权和表见代理权，系争房屋实际居住人为A和B及《房屋买卖合同》中约定“本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利”，因此，A对于B签字表示默许， 2015年2月10日白天，原告致电中原公司A，由A转告B等人，由于定期存折未到期，“网签合同”以及首期房款需要推迟到2015年3月底签订并支付， 之后，A电话告知原告，A在电话中答应并表示同意， 2015年2月10日晚上，A打电话给B，并进行电话录音，A在电话中向B说:“中介公司给我说，你首期付款要三月底，我没问题，这个东西大家都好商量的，多一天少一天无所谓的， 没事没事，好商量的，这东西不是说不好商量的，没问题的”， 2015年春节之后3月初，A与B通过中原公司C电话协商一致，于2015年3月28日在中介公司签订“网签合同”并当天支付首期房款给A等人（因为28号是3月份的最后一个周六休息日，大家不需要请假）， 双方签订的《房屋买卖合同》约定，合同签署30天内前往中介签订“示范合同”即俗称的“网签合同”并当日支付首付，XX同时标明，除另有约定外，前述约定期限为届满日，因此原告认为双方另行约定的日期为3月底之前，也就是最晚2015年3月31日， 2015年3月25日，A电话通知B由于首付款2015年3月28日之前不能凑齐，请求能够延迟首付款的日期，A电话里表示消息太突然，未表示同意与否， 2015年3月27日，原告发短信给A，希望A同意延迟首付款的时间，方案是A加急出售自己手头的一套房子，拿到钱就支付给A，因为A卖掉手头房子的钱的数目和A需要支付给B等人的首付款数目差不多， A回复短信没有说同意也没有说不同意，并表示此结果是他不想看到的， 2015年3月28日，A发短信给B称，如再不支付根据双方签订的购房协议的首付款视为A单方面违约，并表示定金不予返还， 2015年3月30日，A通过手机短信通知B，首付款已经凑齐，并要求安排时间签订“网签合同”以及接受A的首付款，没有接到A的短信回复，A打电话给B，没有人接电话， 2015年3月31日，A通过手机短信通知B，请求A2015年4月1日在中介公司碰头签订“网签合同”并支付首付款给A，A没有接到B的短信回复，打电话也没有人接听， 2015年4月1日，A预想到此事由于B可能变卦，故用手机对A名下的银行账户进行了带时间带日期的录像，以便有充分证据证明A当天银行账户上面确实有一笔足以可以支付B等人首付款的现金， 2015年4月1日，A接到B的手机短信，称由于A违约未按照合同规定日付款，A等人现在通知B解除合同没收定金， A于2015年3月30日已经将钱凑齐，这不违反当初A口头同意B3月底付首付的时间，因此A并没有违约，合同解除的条件并不具备，因此A手机短信通知B解除合同无任何依据， 故A现诉至法院，提出如下诉讼请求:一、要求判令A等人向B双倍返还定金20万元；二、判令A等人向B支付房款的2%的违约金共计66，600元；三、判令A等人向B支付从2015年4月1日起算共20日的按总房价款333万元的日万分之五计算的逾期违约金33，300元， A等人辩称:请求驳回B的诉讼请求， A诉状中签约交易部分与事实一致， 双方签订合同中约定签约之日起30日内签订网签合同并支付首付款， 2015年3月7日，A没有支付房款， 后来A发短信给B等人告知A无法筹足房款，要求A等人另行出售，后来A又发短信给B等人表示还是要买，A等人表示最晚在2015年3月28日支付房款，不然的话解除合同， 故A等人提出反诉请求如下:一、判令解除双方签订的房屋买卖合同；二、判令不予返还B缴付的购房定金10万元， A对B等人的反诉辩称:B等人于2015年2月10日同意A延期支付首付款，可以推知A等人同意双方于2015年3月底支付首付款且签订网签合同， A等人如果认为2015年3月9日要签订合同会通知B的，A等人没有通知B，不存在A违约，A从来没有表示过不买系争房屋， 经审理查明:2015年2月7日，A与B等人经中原公司居间介绍签订《合同》，《合同》约定:A向B等人购买系争房屋，转让总价333万元（包含车位转让款19万元）；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后30天内前往中原公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《示范合同》），除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期；A应于签订《示范合同》并申请办理公证手续（若需）后当日，通过中原公司转付或自行支付A等人首期房价款（含A等人已实际收到的定金）179万元；B通过银行贷款方式支付第二期房价款169万元，A应于签订《示范合同》并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但A应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证、以A为权利人过户的收件收据后五个工作日内，将其交付贷款银行；双方于2015年9月15日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由A等人交付给B，并由A自行或通过中原公司支付B等人尾款3万元；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在A等人收到B支付的定金后，若A等人违约不卖，则应向A双倍返还定金，若A违约不买，则已支付A等人的定金不予返还；双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的2%向守约方支付违约金；……， 2015年2月7日，A等人向B出具《收款收据》，收取A购买系争房屋的定金10万元， 之后，A因不能按《合同》约定的期限筹足首付款，通过中原公司的工作人员A与B等人协商确定将双方签订《网签合同》及支付首付款的时间延迟至2015年3月28日（《合同》约定的时间为2015年3月9日前）， 2015年2月10日，A打电话给B询问银行账户事宜，通话中A提起中原公司转告A关于B首期付款时间要到2015年3月底的事情，A表示好商量， 2015年3月25日、2015年3月27日，A先后打电话和发短信给B，表示不能在2015年3月28日前凑齐首付款，请求A等人延迟首付款的支付日期，未得到A的明确答复， 2015年3月28日，A发短信给B，短信的主要内容为:根据双方签订的购房协议，A2015年3月8日前就应该支付B等人购房首付款，由于A当时资金出现问题，A同意B于2015年3月28日为最后支付日期，如果再不支付，根据双方签订的购房协议则视为A单方面违约，A所收取定金不予返还，另保留追究A其他违约责任的权利， 2015年3月30日，A发短信通知B，首付款已经凑齐，并要求安排时间签订《网签合同》以及接受A的首付款，未得到A的回复， 2015年3月31日，A发短信通知B，请求A于2015年4月1日在中原公司碰头签订《网签合同》并支付首付款给A等人，未得到A的回复， 2015年4月1日，A接到B的短信，短信内容为:由于A违约未按照合同规定日付款，A等人通知BA等人解除合同、没收定金， 2015年5月3日，A发短信通知B，通知主要内容为:由于A从2015年4月1日起拒绝履行合同，根据XX约定，A作为守约方通知B单方面解除合同，并将依法诉讼要求违约赔偿， 另查明，A的建行账户显示:2015年3月28日，银行账户余额为4，948.28元；2015年3月31日，证券转银行金额为999，990元，银行账户余额为1，004，260.28元；2015年4月1日，证券转银行为80万元，银行账户余额1，804，260.28元， 中原公司工作人员A出具经公证的《情况说明》，主要内容为:A、B等人于2015年2月7日在中原公司签订了《合同》，合同约定A应当于2015年3月7日之前向B支付首期房款170万元（含2月7日已交的定金10万元）；2015年2月8日，A通过B与C协调确定将签订《网签合同》及支付首付款的时间延迟到2015年3月28日， 2015年3月28日前一天，A打电话通知双方于2015年3月28日签订《网签合同》及支付首付款，A表示没问题，A表示资金不到位、签不了， 以上事实，有《合同》、《收款收据》，短信记录，XX房地浦字（2010）第233827号上海市房地产权证，录音U盘及整理笔录，微信记录，《银行卡客户交易查询》，公证书及《情况说明》，A及B的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定， 本院认为:双方所签的《合同》系双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法认定有效，双方均应严格按约履行， 关于A要求B等人向A双倍返还定金20万元、要求B等人支付违约金66，600元和要求A等人支付逾期违约金33，300元的本诉请求之处理意见及A等人要求判令解除双方签订的房屋买卖合同和要求判令不予返还B缴付的购房定金10万元的反诉请求之处理意见， 因A于2015年5月3日向B等人提出解除《合同》，A等人于2015年5月29日向B提出反诉，要求判令解除《合同》，双方均有解除合同的意思表示，《合同》已经无法继续履行，应予解除， A因未能凑齐首付款无法按《合同》约定的时间签订《网签合同》及支付首付款，后因资金在其证券账户内未及时转进银行账户再次未能按照双方口头商定的2015年3月28日签订《网签合同》及支付首付款，系A违约在先，应承担相应的违约责任；A等人在B违约未支付首付款的情况下，可以要求A按照总房价款的日万分之五支付逾期违约金，A逾期付款超过二十日的，A等人可以要求单方面解除合同，但A等人于2015年4月1日即发短信通知B单方面解除合同，没收定金，A等人的上述行为也不符合双方约定的解除合同的条件，也存在违约行为，亦应承担相应的违约责任， 鉴于双方均存在违约行为，A并非无钱支付首付款而是未及时将证券账户中的资金转账至银行账户，系故意延迟支付A等人首付款而用于炒股，A等人未举证证明因B违约而存在实际损失等，故本院认定双方的违约责任相当，互不承担违约责任， 双方解除《合同》后，A等人应将定金10万元返还给B；B要求A等人返还其余定金10万元、要求A等人支付违约金66，600元和要求A等人支付逾期违约金33，300元的本诉请求，均不符合法律规定，不予支持， A等人要求解除合同的反诉请求，符合法律规定，予以支持；要求不予返还陈路安定金10万元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持， 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）B、C、D于2015年2月7日签订的关于上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室及54号车位的买卖合同于本判决生效之日起解除； 二、被告（反诉原告）B、C、D于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）A定金10万元； 三、驳回原告（反诉被告）A的其余本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）B、C、D的其余反诉请求， 负有给付金钱义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本诉案件受理费5，798元，减半收取计2，899元，及保全费3，020元，共计5，919元，由原告（反诉被告）A负担3，749元，由被告（反诉原告）A、B、C负担2，170元；反诉案件受理费1，150元，由被告（反诉原告）A、B、C负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院， 审判员A 二〇一五年八月十七日 书记员项欢 附:相关法律条文 一、中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务， 九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方， 合同自通知到达对方时解除， 对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力， 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定， 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形， 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失， 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任， 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任， 二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外， 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果， 三、中华人民共和国民事诉讼法 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息， 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金