房屋买卖合同纠纷代理词
审判员：
*****律师事务所接受原告郑**的委托，指派我担任其与颜**、李**房屋买卖合同纠纷案一审诉讼代理人。为切实履行代理职责，维护委托人的合法权益，现依据本案事实及庭审情况，发表如下代理意见：
一、被告签署合同时，主观上刻意隐瞒了自家享受的房改房福利超标的事实，具有严重过错。
庭上，被告主张自己不知道自家享受的房改房福利超标，显然不能成立。两被告夫妻二人作为诉争房屋的购买人和产权人，房改房历史的亲身经历者，主张自己不知道自家房改房福利超标，明显是自欺欺人，而且在2009年前后，合肥市房管局清房办整顿“公房违规”行动中，曾出台政策对单位房改房福利超标的采取“住房超过80平方米的住房规定，需要补交房款，超过规定期限补交，未来房屋上市交易前需按市场评估价格补交超标面积才能取得交易资格”。庭上两被告承认每人名下都有房改房，合计面积超了20多平方。对这一超标面积当年两被告如按时补交大概4万多元，现在需要交20多万。稍微有点生活经验的人，我想都不能认同两被告“所谓不知道”的狡辩。另外，两被告还主张“原告和经纪公司未能注意到两被告享受的房改房福利超标而负有责任”更是强词夺理，强人所难。原告作为普通购房者，已就产权证显示的权属情况进行了审查，尽到了基本的审慎注意义务。同时，从《产权证》上记载的建筑面积（56.86m2）来看，其并未超出房改房福利标准线80m2，两被告在此故意混淆“诉争房屋是否超标”和“两被告家庭房改房福利是否超标”两个不同的概念。两被告主观上刻意隐瞒了自家享受的房改房福利超标的事实，反而要求原告和经纪公司判断其享受的房改房面积是否超标，其抗辩理由显然不能成立。
二、被告履行合同过程中，应为且能为而坚持不为，恶意阻碍合同目的实现，错上加错。
退一步说，假设两被告在签订诉争房屋买卖合同时真的不知道自家的房改房超标。那么，在原告履行完毕诉争房屋买卖合同约定的交付定金、首付款资金托管、相关契税的缴纳等义务后，两被告在履行自己的房屋交付义务过程中得知了诉争房屋没有上市交易资格，要取得这一资格需按政策补交20多万元的超标款时，也为时不晚啊！因为，两被告作为出卖方，应确保其房屋产权合法无瑕疵且符合上市交易条件，这是出卖方依合同法应当承担的标的物瑕疵担保责任。现在，负有交付义务的两被告应该积极完善诉争房屋上市交易资格以履行合同约定的诉争房屋交付义务。根据合肥市的房改房法规及政策规定，两被告名下的房改房只要补交超标款，就可以获得上市交易许可，并办理过户手续。但是，两被告能为而不为，错上加错，坚持不补交超标款，不办理诉争房屋上市许可手续，是其单方行为导致整个合同无法履行，交易无法实现，在合肥房价急速上涨的当下，严重损害了原告的合同利益。
三、被告不补交房改房福利超标款的行为已构成实际违约，给原告造成严重损失，应承担违约责任。
2016年7月24日原被告双方签订的《存量房买卖合同》以及同一天在经纪公司杨龙的见证下两被告出具的《定金收条》，足以表明原、被告之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，因此，房屋买卖合同是合法有效的。双方当事人应按合同履行权利义务。两被告未履行合同约定的交付房屋、办理过户手续等义务，导致原告无法实现合同目的，构成实际违约。
至于，两被告在庭上出示的为从托管部门取回原告的首付款托管资金而签的解除合同的协议，根本不能证明原被告双方已合意解除《存量房买卖合同》，那只是在两被告已实际违约的情形下，原告为尽快取回托管资金而履行的一个程序性的手续。如果如被告所言，合同已友好合意解除，那被告为什么不及时退还原告的4万元定金？为什么迟迟不肯协助原告办理已缴纳的契税的退还？就是合同解除，根据《民法通则》第一百一十五条之规定“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”，原告仍然有权要求两被告承担违约责任。
事实是，原告在《存量房买卖合同》的履行过程中，于2016年7月24日交付两被告40000元定金，同一天交付经纪公司中介费用7000元，2016年7月26日缴纳税款5500元，2016年8月9日交付托管资金140000元，先后投入现金近200000元，另外还有大量的时间和精力。时至今日，两被告兜里揣着原告的40000元定金已近三个月。同时，在当前本地区房价快速攀升的形势下，原告更无力置业它处，损失惨重。
两被告应承担的违约责任是有法律根据的。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金
作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是合同法的定金罚则。本案中原告主张两被告承担违约责任的方式，就是双倍返还原告定金。
综上所述，本案的事实十分清楚，《存量房买卖合同》及《定金收条》真实、合法、有效，两被告的违约行为导致了双方之间的合同无法履行，因此应依据法律规定的定金罚则承担责任。
以上代理意见，敬请法庭予以充分考虑。
代理人：黄胜春律师
二〇一六年十月十二日