A等与B等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

律师观点分析

A等与B等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东民初字第13381号
原告C，男，1979年12月2日出生，
原告A，女，1982年2月2日出生，
二原告委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，
二原告委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，
被告A，男，1968年3月13日出生，
委托代理人XX，北京XX律师事务所律师，
被告北京XX公司，住所地北京市朝阳区，
法定代表人A，董事长，
委托代理人A，女，1979年5月14日出生，
第三人A，女，1972年6月7日出生，
委托代理人XX，北京XX律师事务所律师，
原告A、B诉被告C房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理，根据案情，本院追加北京XX公司为被告，追加A为第三人，由审判员A担任审判长，与审判员A、人民陪审员B组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告A、B的委托代理人C与被告D及其委托代理人EXX，被告北京XX公司的委托代理人A，第三人A到庭参加了诉讼，被告北京XX公司于2016年11月16日的庭审中经本院传唤，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结，
原告A、B诉称：2015年5月，二原告与被告A签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告A将北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋出售给二原告，房屋总价款为XXX元；二原告通过资金监管的方式将首付款支付至被告A账户，之后再通过向银行贷款的方式向被告A支付尾款，双方同时还约定，被告A应于银行批贷后5日内配合二原告办理房屋过户手续，并保证该房屋产权取得已满五年且为被告A名下唯一住宅，否则产生的个税由被告A承担，该合同签订后，二原告依约履行了合同，于2015年7月23日前累计向被告A支付房款XXX元，其中，定金80000元支付至被告A账户，首付款XXX元以资金监管的方式支付至被告A账户，二原告已办理完毕银行贷款手续，银行在房屋过户后即可放贷，但被告A未能按照双方的约定履行合同义务，其在办理过户手续过程中突然反悔，拒绝将房屋过户至二原告名下，后经二原告多次催促，但被告A始终拒绝配合，故二原告起诉要求被告A协助原告办理房屋买卖过户手续，将北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋的所有权变更登记至二原告名下；被告A按每日1150元标准向二原告支付自2015年7月27日至判决生效之日的违约金；本案诉讼费由被告A承担，
被告A辩称：被告A已收到二原告交付的定金80000元，其余款项，不在被告A名下，被告A没有表示不出售该房屋的行为，现同意与二原告办理过户手续，A与被告B原系夫妻关系，涉诉房屋是被告A于婚后自行购买的，与二原告签订房屋买卖合同时，被告A与B就有涉诉房屋一套住房，关于A在北京市有无其他住房，被告A并不清楚，2015年7月23日，被告A与二原告办理房屋买卖过户手续，在办理过程中，经房管部门核查，发现A名下还登记有一套房屋，这样按买房人的家庭情况被告A要出售给二原告的房屋就不属于满五唯一的住房，在办理交易时要缴纳个税，经过与二原告及北京XX公司协商，确定由A与B办理离婚手续，这样被告A名下的房屋就属于满五唯一的情况，2015年8月24日，被告A与B离婚，并约定涉诉房屋归被告A所有，但当A与B办理离婚手续后，二原告却不再配合办理其他手续，被告A从未说过拒绝卖房给二原告，所以被告A认为二原告要求其支付违约金不合理，对于诉讼费，被告A希望法院依法裁决处理，现被告A同意按合同约定配合二原告办理房屋买卖过户手续，
被告北京XX公司辩称：如果房屋买卖双方同意办理过户手续，被告北京XX公司愿意协助双方办理，买卖双方的房屋买卖合同是2015年5月签订的，房屋总价款为XXX元，2015年6月18日，被告北京XX公司为双方办理了网签手续，2015年7月22日，二原告为支付购房款而向银行的贷款申请获得审批通过，2015年7月31日，买卖双XX去办理房屋过户手续，其间，税务机关告知，A忍名下还有一套住房，需要缴纳个人所得税，因为缴纳个税问题，双方没有成功办理过户，
第三人A述称：第三人A与被告B原系夫妻关系，在二人婚姻关系存续期间，被告A购买了涉诉房屋，产权登记在其名下，被告A出售该房屋时，第三人A作为其配偶同意出售该房，第三人A作为B的代理人与二原告签订了房屋买卖合同，签订合同时，北京XX公司没有询问过王忍，该房屋是否为产权取得已满五年且为被告A名下的唯一住房，补充协议是北京XX公司提供的，其没有就相关内容向第三人A作出解释，在北京XX公司通知双方在房管部门办理房屋买卖过户手续时，第三人A知道办理过户要缴纳个税，第三人A名下确实在北京市朝阳区登记有一处住房，该房是第三人A的朋友借A之名购买，产权证不在A手中，2015年8月24日，被告A与B办理离婚手续，并约定涉诉房屋归被告A所有，目的是达到涉诉房屋为已满五年且为被告A名下唯一的住房，以避免缴纳个税，
经审理查明：原告A与B夫妻关系，被告A与第三人B原系夫妻关系，位于北京市东城区，该房屋建筑面积为49.75平方米，
被告北京XX公司提供居间服务，促成二原告与被告A就上述房屋的买卖事宜达成一致，2015年5月10日，二原告给付被告A定金80000元，由第三人A被告B收取，
2015年5月11日，原告A、B（买受人）与第三人C代理的被告D（出卖人）经被告北京XX公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同约定，二原告购买被告A位于北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋，建筑面积49.75平方米，成交价格为XXX元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价200000元；二原告向被告A支付定金80000元；二原告向银行申办抵押贷款，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给被告A；二原告拟贷款金额为XXX元；被告A收到二原告全部购房款5个工作日内将该房屋交付给二原告；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，
同日，原告A、B（买受人）与第三人C代理的被告D（出卖人）及被告北京XX公司（居间人）签订《居间服务合同》，
同日，原告A、B（买受方）与第三人C代理的被告D（出卖方）及被告北京XX公司（居间方）签订《补充协议》，三方约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计XXX元，此价格为被告A净得价，不含税；二原告于2015年5月10日向被告A支付定金80000元，二原告支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；二原告于过户前5个工作日将第一笔首付款XXX元以非建委资金监管的方式支付给被告王富安；二原告与被告王富安应于网签后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；二原告与被告王富安在银行批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；本次交易涉及的税费全部由二原告承担；买卖双方任何一方逾期履行该协议中关于房屋交易具体事宜的约定，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；被告A承诺此次交易房产满五年且是在XX家庭名下唯一住宅，如果产生个税由被告A承担，
2015年6月10日，被告A办理委托公证，其委托第三人A作为代理人办理房屋出售事宜，
2015年6月18日，被告北京XX公司为房屋买卖双方办理了《北京市存量房屋买卖合同》的网上签约登记手续，
2015年7月8日，评估公司向二原告出具了房屋评估报告，
2015年7月22日，原告A、B（乙方、买受方）与第三人C代理的被告D（甲方、出卖方）及案外人北京XX公司（丙方），被告北京XX公司（A）签订《融信托管协议》，四方约定，二原告将购房款XXX元存入其在北京XX公司开立并由其托管的账户中；该房屋完成产权转移登记手续且二原告取得该房屋的契税票和领证通知单，并向北京XX公司提交相关材料之日起1个工作日内，北京XX公司将全部托管资金划转至被告A所开立的账户，
同日，二原告将购房款XXX元存入其在北京XX公司开立的账户中，
2015年7月23日，二原告与第三人A及被告北京XX公司到房屋权属登记部门办理房屋买卖过户手续，其间，税务机关向双方告知，第三人A名下在本市还有一套住房，办理涉诉房屋买卖过户时需要缴纳个人所得税，对于个人所得税缴纳问题，二原告与第三人发生分歧，经协商未能达成一致意见，由此导致双方未能办理过户手续，
此后，二原告诉至本院，要求被告A继续履行合同，办理房屋买卖过户手续，
另查，2015年8月24日，被告A与第三人B办理离婚手续，并约定涉诉房屋归被告A所有，
又查，北京市朝阳区×××号楼×××层×××单元×××号房屋系第三人王忍名下所有，其于2009年1月6日取得房屋所有权，
庭审中，二原告称被告A的行为已构成违约，根据XX约定，其应继续履行合同，办理房屋买卖过户手续，同时，原告A提供其存款证明，证明其名下的银行账户内现有现金570000余元，可随时支付给被告A剩余全部房价款，后，原告将购房款570000元交至本院，
上述事实，有当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，收据，《居间服务合同》，《补充协议》，《融信托管协议》，公证书，储蓄对账单，离婚证，离婚协议书，房屋档案材料，查询信息结果告知单和庭审笔录等在案为证，
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告北京XX公司经本院合法传唤，无正当理由未在本案的庭审中出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事XX按照约定全面履行合同义务，二原告与被告A签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及二原告、被告A与第三人北京XX公司签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，上述合同各方当事XX应按照约定履行各自义务，根据XX约定，二原告以支付定金、资金监管和银行贷款的方式向被告A支付XXX元总价款购买其房屋，在合同签订后，二原告积极履行了义务，办理了相关贷款手续，并已将首付款XXX元汇至监管账户，在办理房屋买卖过户手续过程中，因税务机关查出第三人A名下在本市还有一套住房，故被告A所出售给二原告的房屋不属于《补充协议》约定的在XX家庭唯一住房，由此被告A按规定需要缴纳个人所得税，因二原告与被告A对于个人所得税缴纳问题发生分歧，经协商未达成一致，导致双方未能办理过户手续，现二原告要求被告A继续办理过户手续，被告A对此予以同意，本院准许，在办理过户手续过程中，如发生个人所得税，应由被告A承担，同时，二原告将剩余购房款570000元已交至本院，对此其已履行了支付房价款的合同义务，因被告A已配合二原告办理过户手续，而二原告在双方发生分歧后起诉至本院，此后双方一直在诉讼中，且二原告没有证据证明被告A拒绝出售房屋，故二原告现要求被告A支付违约金，缺乏事实依据，本院对其该项诉讼请求不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告A、B于本判决生效后七日内给付被告C购房款五十七万元（已交纳）；
二、被告C于本判决生效后七日内协助原告A、B办理北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋的买卖过户手续，将该房屋的所有权变更登记至原告A、B名下，在办理上述手续时发生的税费等相关费用由原告A、B负担（如发生个人所得税，由被告A负责缴纳）；
三、驳回原告B、C的其他诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费23600元，由原告A、B负担11800元（已交纳），被告A负担11800元（于本判决生效后七日内交纳），
公告费300元，由原告A、B负担（已交纳），
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，
审　判　长　　A
审　判　员　　陈　新
人民陪审员　　B
二〇一六年十一月二十九日
书　记　员　　C