付新岭律师
律师观点分析
北京XX公司与纪XX租赁合同纠纷一审民事判决书北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第21797号
原告北京XX公司，住所地北京市朝阳区，
法定代表人A，总经理，
委托代理人XX，北京XX律师事务所律师，
被告A，男，1982年10月12日出生，
原告北京XX公司（下称裕XX）与被告A（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员A独任审判，公开开庭进行了审理，裕XX委托代理人XX，A到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
裕XX诉称：2013年4月1日，我方与A签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同），承租位于北京市朝阳区XX的房屋，租期自2013年6月1日起至2018年5月30日止，年租金90万元，半年一付，每三年递增10%，合同签订后，我方履行了合同的付款义务，交纳了2013年6月1日至2014年5月31日期间的房屋租金，2013年11月25日，北京市XX向我方发出要收回厂房的通知，导致A无法保证我方继续使用租赁房屋，其已经根本违约，为了维护我方的合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除原告与被告之间的租赁合同；2、请求判令被告退还原告房屋租金45万元（2013年12月1日至2014年5月31日期间）；3、判令被告向原告支付违约金11.25万元，
A：不同意裕XX的诉讼请求，理由如下：一、租赁合同只对A有约束力，A从事的签约行为系根据B的委托授权从事的民事委托代理行为，裕XX之前曾经和A签订过租赁合同，应当知道A是在进行合同法规定的隐名代理行为，所以相应的签约后果应当由A承担，二、除了从事相关涉案租赁物的出租、签约和经营管理事务外，A从未与北京市XX（下称小武基合作XX）签订任何民事协议并取得相关民事权益，也无权以其名义与裕XX共同从事民事法律行为，签字盖章和收取租金是履行代理职责，三、租赁合同尚在履行期，所以A不存在违约，应当继续履行，裕XX从涉案场地内搬出与A无关，涉案租赁合同存在继续履行的可能性，四、违约金约定过高，超过损失，应当予以酌减，五、火灾事故发生中，A过错程度较小，不应当承担过多的赔偿责任，
经审理查明：2013年4月1日，A作为甲方与裕XX作为乙方签订租赁合同，约定乙方租赁位于北京市朝阳区XX用作库房使用，租赁期限从2013年6月1日起至2018年5月30日止，年租金九十万元，半年一交，四十五万元，提前两个月交纳，合同第六条约定：如甲方原因，单方面解除合同，甲方赔偿乙方三个月租金，经双方确认，该合同签订前，裕XX已经实际租赁并使用涉案场地，合同签订后，裕XX向纪XX支付一年租金共计九十万元，
2013年11月25日，小武基合作XX和北京市XX发布《通知》，该《通知》第1条载明：自本通知作出之日，立即解除我村与A的全部租赁合同，收回全部租赁场地和房屋，第2条载明：自本通知作出之日起10日内，凡向A承租上述租赁场地及房屋的所有单位和个人，务必搬迁并将场地和房屋腾退返还给我村，逾期未搬迁腾退的，视为放弃所有遗留物品，我村有权依法处置，由此产生的一切法律后果，由承租户自行承担，经询，涉案场地位于该《通知》所涉范围内，
2013年11月底，裕XX从涉案场地搬离，
上述事实，有当事人陈述及相关书证等证据在案佐证，
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，本案中，A作为甲方与裕XX作为乙方签订的租赁合同，依法成立并合法有效，双方均应遵照履行，A虽辩称其不具有涉案场地的合法出租权，在合同上签字系履行代理行为，但涉案租赁合同中关于甲方权利义务的约定均直接指向A，钱款也实际由A收取，按照合XX相对性原则，A作为合同相对方，应当承担相应的合同责任，
2013年11月25日，小武基合作XX和北京市XX所发布《通知》导致涉案租赁合同不再具有继续履行的可能，裕XX自涉案场地搬离之后，双方也并未有其他的替代性租赁关系发生，租赁合同实际已经于裕XX自涉案场地内搬离时解除，现裕XX要求解除该合同缺乏事实依据，本院不予支持，
裕XX自涉案场地搬离，多交纳的租金应当予以返还，A作为合同相对方负有返还义务，裕XX主张6个月的租金返还并无不当，本院予以支持，
关于违约金，租赁合同解除，导致合同目的无法实现，A作为出租方未能保证裕XX持续正常租赁并使用涉案场地，应当承担违约责任，裕XX主张违约金具有合同依据和法律依据，本院予以支持，但考虑本案情形，本院认为其主张金额过高，将酌情予以减少，
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告纪XX于本判决生效后七日内返还原告北京XX公司房屋租金四十五万元；
二、被告纪XX于本判决生效后七日内赔偿原告北京XX公司违约金八万元；
三、驳回原告北京XX公司的其他诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费4713元，由被告A负担（于本判决生效之日起七日内交纳），A如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院，
代理审判员 宋学亮
二〇一五年八月三日
书 记 员 孙 雪