律师观点分析
【案情简述】
2016年3月3日，谌XX、谌XX（买方，乙方）与刘XX（卖方，甲方）在经纪代理方武汉XX签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定：甲方出售坐落于武汉市洪山区洪山XX、202室两套房屋，房屋交易成交价格XXX元。合同附加条款约定：1、成交价XXX元包含两套房屋及附属的2层车库的产权及使用权。在两套房屋过户当日，甲方即刻将此2层车库产权及使用权的协议书原件转移交付给乙方，乙方拥有两套房屋及附属的2层车库的100%的权益……。刘XX、案外人刘XX（刘XX及刘XX的父亲）、谌XX均在上述合同上签字、捺印。
2016年3月5日，谌XX、谌XX（买方，乙方）与刘XX（卖方，甲方）在经纪代理方武汉XX签订《房屋买卖合同（附件：补充协议书）》。协议第二条约定：乙方以XXX元整的总价购买甲方的以下4处房产：①武汉市洪山区洪山XX-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）；②武汉市洪山区洪山XX236号1-1-2号（房产证编号：武房权证洪字第××号）；③甲方于2000年4月1日从开发商处购买的①号房产协议书中所属附件（权属人刘XX）上约定的车库；④甲方于2000年4月1日从开发商处购买的②号房产协议书中所属附件（权属人刘XX）上约定的车库。按照买卖合同上的约定时间，①、②两套房产的过户手续全部完成，同时甲方收到乙方全部房款后，甲方及④号房产协议书及附件上的权属人刘XX须同时出面，正式将③、④两套车库的协议书原件交付给乙方，自此，乙方拥有以上4处房产的100%的权益。
案涉合同及补充协议签订后，谌XX、谌XX支付了全部房款XXX元。刘XX、刘XX将武汉市洪山区洪山XX、202室两套房屋及两车库交付给了谌XX、谌XX。后，刘XX、刘XX协助谌XX、谌XX办理了武汉市洪山区洪山XX、202室两套房屋的过户手续，并将涉及两车库的协议书及备忘录原件交给了谌XX、谌XX。
2019年8月30日，案涉车库第二层被拆除，底层仍保留。
一审法院另查明，2000年4月1日，案外人武汉XX公司（甲方）与刘XX（乙方）签订《出让房屋协议书》及协议书（附件）。附件约定：根据甲、乙双方2000年4月1日签订的“出让房屋协议书”，甲方在乙方所购买的商品房屋底层东边，并同井岗村商品房相连底层，西头巷道处按乙方的设计图纸建一个约四十平方米车库，计20000元人民币，使用期限70年。本协议书双方签字生效后，50天内交付使用。其他质量等问题均参照出让房屋协议书办理……。
同日，案外人武汉XX公司（甲方）与刘XX（乙方）签订《出让房屋协议书》及协议书（附件）。附件约定：根据甲、乙双方2000年4月1日签订的“出让房屋协议书”，甲方在乙方所购买的商品房屋底层南边，按乙方的设计图纸建一个约四十五平方米车库，计30000元人民币，使用期限70年。本协议书双方签字生效后，50天内交付使用。其他质量等问题均参照出让房屋协议书办理……。
2000年6月11日，案外人武汉XX公司（甲方）与刘XX（乙方）签订《备忘录》。备忘录载明：……甲方在乙方所购买的商品房屋底层南边按乙方的设计图纸，建一个约四十五平方米车库，计人民币30000元，使用期限为70年。已于2000年6月15日经验收合格交付使用，质保期为一年，特具此书备查。
【争议焦点】
案涉合同中涉及车库部分交易的约定是否有效？
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
【法院观点】
根据刘XX、刘XX与案外人武汉XX公司签订的《出让房屋协议书》及协议书附件可知，开发商向刘XX、刘XX转让的是案涉两车库的使用权。根据谌XX、谌XX与刘XX、刘XX签订的《存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖合同（附件：补充协议）》可知，双方关于两套房屋约定的是过户手续，但关于案涉两车库则约定的是将两车库的协议书原件交付谌XX、谌XX。故一审认定谌XX、谌XX在签订合同时已知晓其通过合同获得的是案涉两车库的使用权且无法办理产权登记手续，具有事实依据。谌XX、谌XX与刘XX、刘XX签订的《存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖合同（附件：补充协议）》关于车库使用权转让的内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。一审综合本案事实，驳回谌XX、谌XX基于车库转让无效提出的全部诉讼请求，并无不当。谌XX、谌XX若认为刘XX、刘XX转让的车库使用权未达到其交付的车库协议书原件上载明的使用期限70年，属于合同履行的问题，谌XX、谌XX可另行主张权利。
【二审判决】
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7208元，由谌XX、谌XX负担。
本判决为终审判决。
