侯X与郭X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告侯X向本院提出诉讼请求：1、被告郭X向原告侯X支付购房款1,080,000元并按银行同期贷款利率支付逾期利息至实际清偿之日止；2、本案诉讼费用由被告郭X承担。审理过程中，原告侯X变更第一项诉讼请求为支付房屋尾款30,000元以及被告郭X因为逾期付款适用定金罚则产生的定金50,000元。事实与理由：原、被告于2019年2月12日通过武汉XX公司（以下简称“XX公司”）中介签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定我将XX市XX区XX小区X栋X室房产出售给被告郭X，合同签订当日被告郭X支付了定金50,000元，首付款630,000元其应于过户当日支付给我，尾款1,020,000元以商业贷款方式支付，更换一次银行后若贷款额不足以支付尾款或者银行不予房贷，被告郭X应于收到银行或者XX公司通知后30日内以现金补齐。我于2019年5月23日将房产过户给被告郭X。房产过户后，经我与XX公司多次催告，截至2019年6月13日被告郭X付清首付款620,000元，2019年6月28日被告郭X支付房款1,000,000元，余款30,000元至今未付。

被告郭X经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状或证据材料，应视为放弃对本案进行抗辩、举证和质证的权利。

原告侯X为证明其诉称意见，在举证期限内向本院提交了《XX市存量房居间（买卖）合同》（编号XXX）、付款记录及相应银行流水若干以及XX市不动产登记信息查询单两份。被告郭X在举证期限内未向本院提交任何证据材料。本院经审查认为，原告侯X提交的上述证据来源合法，真实有效，能够印证本案事实，本院予以确认并在卷佐证。结合上述有效证据和原告侯X的庭审陈述，本院对其诉称事实予以认定。

另查明，经庭后与被告郭X电话沟通，其对于未支付房屋尾款30,000元的事实无异议，但认为由于原告侯X未能依照双方约定赠送房屋内所有家具家电，故该笔款项应与家具家电价格相抵。原告侯X陈述，其一直居住在广东，案涉房屋委托XX公司代为售卖，房屋钥匙一直放在该公司，由该公司负责业务洽谈及看房。2019年2月12日，原告侯X经XX公司通知来汉签订合同，原、被告第一次见面，由于双方谈的比较愉快加之XX公司的撮合，考虑到房屋内家电家具价值不高，原告侯X同意赠送案涉房屋内所有家电家具，不另计价。合同签订时，原、被告并未到案涉房屋进行实地查看清点，双方亦未在合同中明确约定赠送家具家电的品类、数量。合同签订后，原告侯X离汉，原、被告再未见面亦未办理房屋移交手续，案涉房屋钥匙一直由XX公司保管。

还查明，原、被告于2019年2月12日签订的《XX市存量房居间（买卖）合同》第九条约定“乙方（郭X）因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方（侯X）或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金”，第十二条约定“房屋内所有家电家具全部赠送，不另计价”，合同附件“房屋移交清单”被斜线划掉。案涉房屋不动产权登簿日期为2019年5月24日。

本院认为，原、被告签订的《XX市存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规效力性、禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。审理过程中，被告郭X认可其未向原告侯X支付房屋尾款30,000元，本院予以确认。

关于要求被告郭X支付房屋尾款30,000元的诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告郭X辩称原告侯X未依约赠送房屋内的家具家电，尾款30,000元应与赠送家具家电的价值相抵，其应就上述辩称意见提供有效证据予以证实，否则应承担举证不利的后果。现有证据显示，原、被告仅在合同中书面约定赠送房屋内的家具家电，但并未明确上述物品的名称、数量，被告郭X亦无有效证据证实双方对于赠送物品进行过清点、确认且案涉房屋交付时不符合上述约定，故其该项辩称意见事实依据不足，本院不予采信。由于案涉房屋已登记在被告郭X名下，原告侯X已完成了全部交付义务，故其要求被告郭X支付房屋尾款30,000元的诉讼请求，本院予以支持。

关于要求被告郭X支付定金50,000元的诉讼请求。如前所述，被告郭X未能依约履行付清房屋尾款30,000元的义务，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。定金罚则与违约金支付均系违约责任的承担方式，应与违约方的违约后果相适应，被告郭X逾期支付尾款30,000元的行为给原告侯X造成的损失主要为资金占用损失，且双方对于逾期付款违约金已有明确约定，故原告侯X要求被告郭X支付定金50,000元的诉讼请求明显过高，应予调整。本案中，原、被告书面约定逾期付款违约金的标准为每逾期一日按未付房款的0.1%即月利率3%计算，该标准超出法律规定，本院酌情调整为月利率2%。如前所述，案涉房屋不动产权登簿日期为2019年5月24日，被告郭X至迟应于当日付清房屋尾款。由于被告郭X未能及时履行付清房款的义务，故其应以30,000元为基数、按月利率2%，自2019年5月25日起向原告侯X支付违约金至实际清偿时止。对于原告侯X该项诉讼请求，本院在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。

被告郭X经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，可依法缺席审判。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

一、被告郭X于本判决生效后十日内向原告侯X支付房屋尾款30,000元及逾期付款利息（以30,000元为基数、按月利率2%，自2019年5月25日起向原告侯X支付违约金至实际清偿时止）；

二、驳回原告侯X其他诉讼请求。