司X与周X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告司X向本院提出诉讼请求：1、判令被告周X依照其与XX区拆迁办签订的关于XX大道XX号（房产证上门牌号为××号）一××××二间房拆迁补偿协议中属于原告司X的拆迁补偿款归还原告司X（预计80000元，以实际拆迁合同确定的金额为准）；2、判令被告周X解除实际租赁合同退回押金及多收的房租5100元；3、判令被告周X返还强制撬门搬离本属原告司X所有的物品及办公设施并赔偿损坏物品的损失（保险柜、空调、监控、铁皮文件柜、高档办公吧台、沙发桌椅）；4、本案的诉讼费用由被告周X承担。2019年5月15日，原告司X申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：司X于2003年6月24日起承租周X位于XX市XX区XX大道XX号的房屋（房产证上门牌号为××号）用于开办房地产顾问公司，合同约定租期为2年，司X对房屋进行了装修，并于2003年9月29日在XX区工商局办理了XX公司的营业执照，在2016年3月11日办理了XX市XX区兴典调剂行的个体工商户营业执照，在2012年3月6日在XX市住房保障和房屋管理局办理了房屋租赁备案证。双方租赁合同到期后，司X与周X多次续签租赁合同，并按照双方约定支付房租（支付至2018年9月25日），直到2018年7月，XX区拆迁办通知需要对案涉房屋进行拆迁，周X于2018年8月2日拆下电表，司X无法进行营业，依照城市房地产拆迁管理办法，周XX将关于商业拆迁部分款项支付给司X，然而周X不但不予支付属于司X的款项，而且在2017年4月21日自己私下找人办理了XX市XX区漫庭水族的个体工商户营业执照，企图将本归于司X的商业补偿款占有，司X到拆迁办了解情况后，多次要求周X归还属于司X的拆迁补偿款，周XX予以拒绝，为此，司X诉至法院，要求判如所请。

被告周X辩称，周X是XX市XX区XX大道××1栋1层房屋的合法使用权人，房屋征收是对房屋被征收人和公有房屋的承租人签的，作出的补偿也是对公有房屋的承租人进行补偿，周X是案涉房屋的权利人，因案涉房屋拆迁所产生的利益应当全部归周X所有。司X的诉讼请求没有事实和法律依据，根据房屋征收管理办法之规定，被征收房屋是产权人或者承租人租给他人使用，装修补偿损失是按双方约定分配，但司X提交的房屋租赁协议中未对此进行约定，司X也未提交证据证实其在租赁期间对案涉房屋进行了装修。公有房屋承租人自行改变房屋用途，用于经营的，可以得到补偿，周X作为案涉公有房屋的承租人，在工商部门办理了营业执照，该补偿应归周X所有。司X自认其使用案涉房屋至2018年8月，虽然司X支付租金至2018年9月25日，但司X实际占用案涉房屋至2018年9月28日，故周X不应该向其返还租金。押金是承租双方保证租赁关系正常履行的保障，司X在案涉房屋已经被征收的情况下，仍然强占，拒不腾退，已经给周X造成损失，故周X不应退还押金。

本院经审理认定法律事实如下：

XX市XX区XX大道××1栋1层房屋系XX市城镇公有房屋，由XX市XX区房地产公司XX街房地产管理所出租给周X使用。周X与杜X于1986年12月12日登记结婚。司X与冯X于2006年6月7日登记结婚。

司X陈述，其与许X系朋友关系，其委托许X于2003年6月24日与周X签订《租房协议书》，约定周X将XX市XX区XX大道XX号1楼1底二间房（带一厨房和过道）租给司X开店，约定月租金650元，按季度支付，每季度前两天付清，房管所一切费用由出租人承担，门面费用由承租人自理。一季度一次付清1900元，另付押金500元，共计2400元。承租期间自2003年6月24日至2005年6月24日。

2003年9月29日，司X作为法定代表人以XX市XX区XX大道××为住所地注册成立XX公司。

杜X在上述《租房协议书》上签字，并确认同意续签贰年（2005年6月24日至2007年6月24日）。

2008年3月24日，杜X作为经手人签署同意续签贰年（2008年3月24日至2010年3月24日），房租升至每季度2100元，详细内容按原合同。

2011年5月1日，司X与杜X签订协议，约定续签2011年3月24日至2012年3月23日，每季度2800元。

2012年3月6日，XX市住房保障和房屋管理局出具《房屋租赁备案证》，载明房屋坐落XX区XX大道××，建筑面积52.15㎡，承租人：XX公司，出租人：周X，上述房屋经核实予以登记备案，符合非住宅用房出租管理规定，特发此证。有效期为2012年1月1日至2012年12月31日。

2016年3月11日，冯X作为经营者以XX市XX区XX大道××为经营场所注册成立XX市XX区兴典调剂行。

司X为经营所需对案涉房屋进行了装饰装修。

2017年4月21日，周X作为经营者以XX市XX区XX大道××为经营场所注册成立XX市XX区漫庭水族。

司X、周XX陈述，案涉房屋实际由司X承租使用。

2018年6月25日，司X向杜X转账支付2018年6月25日至2018年9月25日的房屋租金6900元。

2018年7月26日，周X与XX区房屋征收管理办公室、XX公司签订《个人房屋产权调换补偿征收协议》，约定周X被征收房屋位于XX大道××，证载建筑面积18.58平方米，房屋权属份额90%，证载房屋用途住宅，房屋价值评估单价为20460元/平方米，其中用于经营的实际面积13.5平方米；征收补偿款项：有证房屋价值补偿342132元；装修补偿：经协商/评估，装修补偿单价为500元/平方米，补偿总价9290元；搬迁补偿（搬家费）3000元；临时安置补偿86400元；保底补偿438253元；水表安装费100元；电表安装费500元；空调移机200元；房屋改变用途补助169020元；建筑面积补助98208元；征收奖励16368元，以上征收补偿、补助及奖励等款项共计XXX元。三方并约定了产权调换房屋情况、房款结算和支付期限、过渡方式和过渡期限以及签约、搬迁及付款等事项。

周X、司X陈述，2018年7月30日案涉房屋因拆迁打围。司X陈述因拆迁打围及周X擅自将案涉房屋电表拆除，导致司X于2018年7月底停止经营。

2019年9月28日，周X报警称积玉桥沙XX××租房发生纠纷，因司X不在场，周X想进门，要求民警作证，现场社区工作人员在场，开锁的锁匠将其房门打开。周X陈述，其于当天将案涉房屋交由拆迁部门。

司X为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。

上述事实由原告司X提交的《租房协议书》一份，说明三份，营业执照两份，房屋租赁备案证一份，中国XX银行个人账户支出交易明细一份，照片五张，收款收据一份，收据两份，城宝地产招牌及室内设计一份，XX市XX区安信标牌设计制作室决算单一份，手机截图九张，结婚证一份；；被告周X提交的结婚登记申请书一份，《租约》复印件一份，营业执照一份，湖北增值税普通发票一份，回告警情一份；本院依法调取的《个人房屋产权调换补偿征收协议》一份，《房屋征收补偿结算表》一份，《审计意见函》一份及原、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。

本院认为，原告司X与被告周X就XX市XX区XX大道××1栋1层房屋存在房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同合法有效。双方所签租赁合同期满后，原告司X继续使用案涉房屋，被告周X未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

被告周X于2018年7月26日与征收部门签订《个人房屋产权调换补偿征收协议》，案涉房屋被征收，致使原告司X与被告周X之间的房屋租赁合同目的无法实现，原告司X实际经营至2018年7月30日（拆迁打围），原告司X已向被告周X支付租赁保证金500元，并按照每月2300元的标准向被告周X支付截至2018年9月25日的房屋租金，故被告周XX向原告司X退还租赁保证金500元及2018年8月1日至2018年9月25日的租金4217元（2300元÷30天×55天）。被告周X辩称原告司X在知晓案涉房屋已被征收的情况下，拒不腾退，实际占用案涉房屋至2018年9月28日，故被告周X不应向其返还保证金及租金的意见，本院不予采纳。

对于装饰装修价值补偿费，原告司X从2003年开始在案涉房屋经营至2018年，经营期间并对案涉房屋进行简单装修，且装饰装修价值补偿费并不高，本院决定被告周XX将装饰装修价值补偿费9290元返还给原告司X；关于搬迁补偿3000元、空调移机200元，因原告司X承租并使用案涉房屋多年，是原告司X需进行搬迁，此搬迁补偿3000元、空调移机200元，应补偿原告司X，故被告周XX向原告司X返还装饰装修价值补偿9290元、搬迁费3000元及空调移机费200元；关于房屋改变用途补助，被告周X作为公房承租人，享有公房90%的所有权，房屋改变用途补助是房屋征收部门针对房屋权利人改变房屋用途，对实际用于经营的部分给予房屋权利人，即被告周X的适当补助，该补助与案涉房屋承租人原告司X无关。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告周X于本判决生效之日起十日内向原告司X返还保证金及租金4717元；

二、被告周X于本判决生效之日起十日内支付原告司X装饰装修残值损失9290元；

三、被告周X于本判决生效之日起十日内支付原告司X搬迁费3000元、空调移机200元；

四、驳回原告司X的其他诉讼请求。