法释〔2026〕12号 ｜ 2026年6月30日起施行 ｜ 共二十三条
一、维护公平竞争招标投标秩序
第一条必须招标项目政策调整后的合同效力认定
【条文原文】
建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。
【解读】本条回应了国家招投标政策动态调整的现实需求。部分原属必须招标的项目随着政策变化不再属于必须招标范围。本条确立了“从订立时到起诉时”的动态判断标准，合同订立时虽属必须招标项目，但起诉时已不再属于必须招标的，不应仅因未招标而认定合同无效。这既尊重了政策调整，也有利于维护交易安全。
第二条标前实质性谈判导致中标合同无效
【条文原文】
在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。
【解读】本条严厉打击“明招暗定”“先定后招”等扰乱招投标秩序的行为。实践中，招标人与投标人通过意向书、会议纪要等方式先行谈判，严重影响招投标的公平公正。本条明确，凡在确定中标人前就工程范围、工程价款、工程质量等实质性内容进行谈判并中标的，中标合同无效。同时覆盖“先签后招”情形，即双方先订立合同再补办招标程序的，亦属无效。
二、否定建筑施工企业出借资质行为
第三条资质借用协议无效，借用费不予支持
【条文原文】
建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。
【解读】建筑法第二十六条明确禁止出借资质。本条从三个层面作出规定：第一，各种形式的资质借用协议均属无效；第二，出借方主张借用费的，一律不予支持；第三，但工程质量合格的，借用方可以参照约定请求出借方支付折价补偿款，体现“工程质量优先”原则。
第四条发包人是否知情决定挂靠方能否直接向其主张权利
【条文原文】
借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。
【解读】本条区分发包人对资质借用是否知情。发包人不知情的，挂靠方不能突破合同相对性直接向发包人主张权利；发包人知情的，挂靠方可以直接向发包人请求支付折价补偿款，法院应通知被挂靠方作为第三人参加诉讼。这既维护了合同相对性原则，也促使发包人审慎审查承包人资质。
第五条表见代理规则在资质借用中的适用
【条文原文】
借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。
【解读】本条明确了资质借用情形下表见代理规则的适用条件。若挂靠方以被挂靠方名义对外采购、租赁，相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，构成表见代理的，被挂靠方应当承担相应民事责任。这保护了善意交易相对人，也倒逼建筑施工企业严格管理资质证书。
三、转包与违法分包的处理
第六条转包、违法分包情形下的折价补偿与合同相对性
【条文原文】
承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。
【解读】本条在承认转包、违法分包合同无效的前提下，明确接受转包或违法分包的单位或个人可以参照合同约定请求承包人支付折价补偿款，但不能直接向发包人主张权利，严格遵循合同相对性原则，防止“实际施工人”制度被滥用。
第七条代位权制度的适用
【条文原文】
借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。
【解读】本条为挂靠方、转包或违法分包的实际施工人提供了代位权救济路径。当被挂靠方或转包人怠于行使对发包人的到期债权，影响下游主体债权实现的，后者可以提起代位权诉讼。这一设计既保护了末端施工主体，又避免了合同相对性原则的过度突破。
四、农民工工资司法保障
第八条农民工工资支付保障
【条文原文】
参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。
【解读】本条将《保障农民工工资支付条例》的相关规定直接引入司法裁判，农民工可依据条例请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等承担先行垫付、先行清偿或清偿责任。这体现了“精准有效运用法治手段维护农民工权益”的制定原则。
五、合同无效、解除情形下的处理（第九条至第十三条）
第九条无效合同的损失分担
【解读】合同无效后，对于因无效造成的损失，应当根据当事人的过错程度、损失与过错的因果关系等因素合理分担。
第十条合同解除后的工程结算
【解读】合同解除后，已完工程经验收合格的，参照合同约定结算折价补偿款；验收不合格的，修复后合格的可以参照结算，修复费用由过错方承担。
第十一条合同解除后的违约责任
【解读】合同解除不免除违约方的责任，因一方违约导致解除的，违约方应赔偿对方损失，包括可得利益损失。
第十二条合同无效情形下工程价款的请求主体
【解读】合同无效但工程质量合格的，承包人仍可参照合同约定请求折价补偿，但必须符合法定条件。
第十三条合同无效后的鉴定与举证责任
【解读】对工程价款有争议的，当事人可以申请司法鉴定，举证责任由主张者承担，法院应当合理分配举证负担。
六、固定总价合同价款调整和结算方法（第十四条至第十六条）
第十四条固定总价合同提前解除的结算规则
【解读】固定总价合同提前解除的，已完工部分质量合格的，可以参照当地建设行政主管部门的计价标准，按已施工部分占总工程的比例乘以合同约定的固定总价进行计算。这为“半拉子”工程结算提供了可操作依据。
第十五条工程变更对固定总价的影响
【解读】因设计变更等导致工程量变化的，超出合同约定范围的变更部分，可以参照当地计价标准或市场价调整价款。
第十六条约定审计条款的约束力
【解读】合同未约定按审计结果结算的，发包人单方要求以审计为准的，不予支持。即使约定审计，但审计久拖不决（超一年）或结果明显不符的，承包人可申请司法鉴定。
七、建设工程价款优先受偿权的行使规则（第十七条至第二十一条）
第十七条优先受偿权的范围
【解读】优先受偿权仅及于工程价款本身，发包人造成的停工、窝工损失一般不能优先受偿，但其中农民工工资部分除外。
第十八条代位物上的优先受偿权
【解读】建设工程毁损、灭失或被征收的，优先受偿权可及于保险金、赔偿金或补偿金（代位物）。
第十九条优先受偿权的行使期限
【解读】承包人行使优先受偿权的期限仍为法定期限，但双方协商变更付款日期的，行使期限从变更后的日期起算。
第二十条优先受偿权的放弃与限制
【解读】承包人自愿放弃优先受偿权损害农民工等实际施工人利益的，该放弃行为无效。
第二十一条优先受偿权与抵押权的顺位
【解读】建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但消费者购房人权利另有特别规定的除外。
八、其他程序性规定
第二十二条鉴定程序的启动与限制
【解读】当事人对工程价款有争议的，可以申请鉴定，但应当提供初步证据。法院应当严格审查鉴定必要性，避免滥用鉴定。
九、施行时间
第二十三条施行时间与适用范围
【条文原文】
本解释自2026年6月30日起施行。
【解读】本解释于2026年3月17日通过，自2026年6月30日起施行。适用于施行后人民法院新受理的一审案件，此前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。
