父母以子女名义购房，房产归谁所有？

律师观点分析

【亲办案例】

父母以子女名义购房，房产归谁所有？

作者/张印富律师北京盈科律所股权高级合伙人

父母以子女名义购房并登记在子女名下，父母是否享有该房屋的所有权？不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，是否具有绝对的证据效力？对房产归属发生争议，父母作为老年人在时间上耗不起的情况下，如何采取法律救济，依法保护老年人的合法权益？现结合成功代理的（2021）冀**民终2716号所有权确认纠纷案，与读者分享。

【案情简介】

原告T某与被告T某1系父子关系。2015年2月，原告以被告名义（未成年）与甲房地产开发有限公司（简称甲公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买甲公司开发的3号房，房屋建筑面积162平方米。原告出资并办理相关手续。开发商交付房屋后，原告对房屋进行了装修，之后，原被告入住。2017年12月，原告取得不动产权证书，房产登记在被告名下。被告成年后搬出该房不再居住。原告要求被告协助将涉案房屋过户至原告名下，被告拒绝，并认为该房归被告所有，理由是原告当时以被告名义购房，是父亲对儿子的赠与，现该房所有权早已登记至被告名下，已完成赠与，原告不能反悔要回房屋。原告多次协商无果，彼此矛盾激化，无奈向法院起诉，请求确认涉案房屋所有权归原告所有，判令被告协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续。

【判决结果】

一审法院判决：一、涉案房屋所有权归原告所有;二、判令被告协助原告办理上述房屋产权变更登记手续至原告名下。
被告不服，提起上诉。

二审法院判决：驳回被告上诉，维持原判。

【律师评析】

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不具有绝对的证据力，只具有推定的证据效力。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案的典型意义在于，随着社会老龄化人群的增多，父母子女间争夺房产归属的案件越来越多。父母依法保护自己的房产受法律保护。本案原被告系父子关系，通过诉讼确认房产归属会影响到亲情。张印富劝导尽可能和好协商解决，但原告采取多种措施无济于事，且觉得越来越年纪大身体有病无人照顾，必须首先保住自己“窝”，心中压力和不安全感已影响到身体健康和正常生活。在无其他良方的情况下，不得不提起诉讼解决，也不失为一种理性解决问题的办法。诉讼中张印富律师提出了以下几个观点，原告的诉讼请求得到了法院的支持，房产归属问题得到了较好的解决。

一、因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利

《民法典物权编的解释（一）》（2021）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”最高法院《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》（2015.12.24）第二条“注意区分不动产登记的内部和外部效力。不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的要件而非原因。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。”本案，涉案房产系原告出资在被告尚未成年时购买，由原告办理相关手续并装修居住，购房时登记在被告名下，被告只是房屋不动产权证书的出名人，原告是真正房屋所有权人。

二、房产登记在被告名下并不意味着原告将房产赠与被告，原告不存在赠与的意思表示

《民法典》第六百五十七条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与合同是一种合意，自双方当事人意思表示一致时，合同成立并生效。本案中，父亲出资购房登记在儿子名下，真实物权人与登记物权人不一致，并不违反法律禁止性规定。原告以被告名义购房并登记在被告名下，但没有赠与被告的意思表示。涉案房产所有权证、票据等手续原件一直由原告持有保存，房屋一直由原告居住使用，不存在向被告交付的行为。被告主张原告以被告名义购房并登记在被告名下就是对被告的赠与，于法无据。原告否认赠与，根据最高法院《民事诉讼法解释》（法释〔2015〕5号）第九十一条第（一）规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”被告对主张赠与合同成立，负有举证责任，在无证据证明赠与合同的成立的情况下，承担举证不能的不利后果。

三、在有证据证明实际出资人不是登记权利人时，需要根据实际出资情况确定房产的归属

《民法典》第二百一十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第二百三十四条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”根据上述规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但仅是在法律上的一个权利推定证明。一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明购房实际出资人不是登记权利人时，就要根据实际出资情况确定房屋的归属。根据日常生活经验法则，父母以子女名义购房，并不能当然或简单地就认定为赠与子女，法律不存在强制赠与，也没有这样的规定。房屋所有权证记载与真实权利状态不符，房屋所有权应归出资人所有。本案中，原告是实际出资人，这是不争的事实，被告亦认可系原告购买并一直居住使用。故，应当确认不动产所有权归原告所有。