“一房二卖”违背诚信，法院如何判决？

律师观点分析

【亲办案例】

“一房二卖”违背诚信，法院如何判决？

作者/张印富律师北京盈科律所股权高级合伙人

签订房屋买卖合同交付房屋但未过户，十八年后得知卖房人又“一房二卖”将房屋出售给第三人并办理了过户登记，第三人要求原买房人腾房，原买房人如何维护权益？卖房人与第三人签订的房屋买卖合同是否有效？现卖房人已去世，原买房人向谁主张权益？如何维护自身权益？张印富律师代理的（2021）京**民终7850号确认合同无效纠纷案涉及到此类问题的解决，在此分享，供借鉴参考。

【案情简介】

1999年9月，徐某与吴某签订《房屋买卖合同》约定：吴某将其名下201号房产转让给徐某，吴某负责办理过户手续。1999年10月，徐某支付全部购房款，吴某交付房屋，徐某入住使用。之后，吴某未办理过户手续。徐某与吴某失去联系，该房一直未过户。

2017年12月，徐某突然接到王某发来的要求腾房的律师函及涉案房登记在王某名下的不动产权属证书复印件。徐某突遇此情况茫然，遂委托律师帮助。笔者经了解：吴某已于2007年11月30日取得涉案房产证，2016年11月7日吴某与王某签订《房屋买卖合同》，以330万元价格卖给了王某，双方于签订合同当日申请所有权转移登记，11月10日即办理完过户，王某取得涉案房产证。徐某不认识王某，也没有人来看房、买房或主张权益。遂建议徐某提起确认合同无效之诉，待胜诉后再启动其他法律程序维护自身合法权益。徐某接受建议并委托代理。

诉讼中，吴某于2018年3月12日去世，原告申请变更吴某的继承人吴某1、吴某2为被告。另申请调取的吴某与王某房产交易银行流水显示：2016年12月8日，王某转至吴某银行账户的300万元购房款来源于解某的银行账户，2016年12月9日，吴某从银行账户取出该300万元，同日，解某银行账户入账300万元。

原告认为：吴某“一房二卖”，违背诚信，恶意损害了原告的合法权益。被告王某未看房就签订合同；未支付购房款即申请办理过户；房产过户后长达一年未收房；王某与徐某不认识，而直接向徐某发函要求腾房；王某购房过程存在多个不合常理之处。吴某收到和取出的购房款数额、时间，与解某账户汇出和入账的数额、时间高度吻合。综合上述情形，足以推定吴某与王某恶意串通损害徐某合法权益。故，请求法院确认吴某与王某签订的房屋买卖合同无效。

被告王某辩称：其与吴某的儿子吴某1原是某小贷公司同事，因购房时信任吴某所说的涉案房暂由朋友居住不方便看房而未实际看房；2016年12月8日解某转给王某的300万元是王某的个人理财资金；2016年12月9日解某账户收到的300万元是公司员工张某柜台汇入的投资人投资款。王某购房时不知道涉案房已出售给徐某，已按市场价330万购买，并办理了产权过户，不存在恶意串通，请求驳回原告的诉讼请求。

【判决结果】

一审法院认为，吴某“一房二卖”严重违背诚实守信原则，吴某与王某签订《存量房屋买卖合同》的行为属于恶意串通损害徐某利益的行为。判决：吴某与王某签订的房屋买卖合同无效。

被告王某、吴某1、吴某2不服，提起上诉。

二审法院判决：驳回王某、吴某1、吴某2上诉，维持原判。

【律师解读】

原告购买的房产，被“一房二卖”并登记于第三人名下，只有确认卖房人与第三人签订的房屋买卖合同无效，才可能使自己所签订的房屋买卖合同得到履行。依照《民法典》第154条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”关键的争议焦点，在于确认吴某与王某签订房屋买卖合同的行为是否存在恶意串通损害徐某的权益。恶意串通损害第三人利益的合同绝对无效。
一、关于恶意串通的认定

恶意串通，是指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利实施的损害他人合法权益的行为。在绝大多数情况下权益受损的第三人当时并不知情，受害人要证明合同当事人恶意串通，在举证方面非常困难，因为受害人不仅要证明合同当事人之间主观上具有损害自己利益的意图，而且要证明合同双方必须具有相互窜通的行为，这对受害人举证非常不利。但张印富律师认为头脑中的主观恶意并非虚无缥缈，必然会通过具体的客观行为表现出来。本案吴某“一房二卖”严重违背诚信原则，具有明显的主观恶意。房屋转移登记至王某名下，虽无直接证据证明吴某与王某恶意串通，但房屋交易过程中存在多个不合常理之处，且购房资金来源及交易原因无合理解释，根据《民诉法解释》（2020修正）第九十三条第（四）项规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明。从已知的事实和日常生活经验法足以推定吴某与王某存在恶意串通，其签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通损害徐某利益的行为。

二、关于本案的诉讼策略

首先，确认合同无效纠纷是《民事案由规定》（2021）确定的四级案由，于法有据。案涉房产虽已登记至王某名下，王某在法律上属于登记物权人。但对于徐某来说，只要将物权变动的原因买卖合同确认无效，就能撤销王某的不动产登记。确认吴某与王某房屋买卖合同无效，是徐某维护自身权益唯一正确途径。

其次，通过当事人实施的行为本身来认定该行为构成恶意串通。就本案而言，从已掌握的疑点入手，层层追问被告王某房产交易过程中存在的诸多不合理之处。倘若存在一个不合常理之处可以自圆其说，而存在多处，必然难圆其说。按照高度盖然性的证明标准，促使法官内心确信吴某与王某签订房屋买卖合同的行为构成恶意串通损害徐某的合法权益，形成法官自由心证，按照优势证据规则，确认合同无效。

三、关于本案恶意串通的诸多表现

（一）吴某“一房二卖”的事实，表明其违背诚信，主观恶意。

（二）王某与吴某2016年11月7日签订《房屋买卖合同》之前，未实际看房，与通常房屋买受人对于所买房屋的关注程度严重不符。

（三）王某与吴某2016年11月7日签订房屋买卖合同，当日即共同申请过户，2016年11月10日完成过户手续。但在完成过户前和过户当日，王某未向吴某支付购房款，与通常的房屋买卖流程及所需的时限严重不符。

（四）银行转账记录载明王某2016年12月8日转付吴某300万元款项来源于解某，而2016年12月9日吴某将300万元全部取出，同一天解某的账户又入账300万元，该300万元虽然是由同公司员工张某从柜面汇入的，王某辩称该300万元来源于投资人，但无有效证据证明。做为吴某的继承人吴某1、吴某2均称不清楚吴某为何取出300万元，也不知晓这300万元去向，常人不理解。

（五）王某称解某在2016年12月8日汇给王某的300万元系王某自有资金，但未提供证据证明。解某到庭作证时，亦未能就其汇给王某的300万元来源及交易原因进行合理解释。

（六）王某提交张某的银行账户历史明细，无法体现张某于2016年12月9日通过柜面向解某汇入的300万元的来源，也不能体现张某曾经于2016年12月9日当天或之前从该账户取出300万元。而且王某称该账户的钱均非张某所有，而系投资人的钱。

（七）王某提交其病历住院10天，不能证明其于2016年11月10日购房办理过户后至2017年12月14日才委托律师发函收房的合理性，住院10天不能成为房屋过户一年多时间不收房的合理理由。

（八）王某与徐某不认识，而委托律师直接向徐某发函要求腾房，而不向卖房人吴某主张交房，说明王某知道徐某居住该房，不排除王某与吴某恶意串通损害徐某利益的可能。

综上各个环节足以证明吴某与王某签订《房屋买卖合同》的行为属于恶意串通阻止徐某基于与吴某签订的购房合同而取得涉案房屋所有权，损害了徐某的合法权益，应属无效。

法院最终采纳了代理人的代理意见，支持了原告徐某的诉讼请求。