曹某等与周某房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

论“借名买房”纠纷中“优势证据规则”的运用

——甲、乙诉丙房屋买卖合同纠纷案

案情简介

原告甲、乙系母子关系，被告丙系乙父亲丁的二姐夫。2006年9月，丙与北京某房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由丙购买涉案房屋。2006年10月10日，丙与北京某银行签订《个人住房借款合同》，贷款XX万元支付涉案房屋余款。2007年11月，交纳涉案房屋面积补差款后，由甲、乙、丁居住使用。丁于2009年去世。

原告主张，原告与被告系借名买房关系，没有签订书面合同，是口头协议，原告是实际购房人、出资人、所有权人，购房发票、产权证、补交房屋差价款发票、物业等费用票据原件均在原告处。首付款是丁以现金方式交付，无转账凭证。首付款中X万元系向丁的大姐夫郝某借款，借款凭条上有郝某的注明文字“因2006年购买北京XXX房产而借的款，今后由甲分期还款。”予以佐证原被告间存在借名买房关系。

被告否认双方存在借名买房合同，其称首付款中XX万元系自己支付，证据是其母亲2002年银行账户取款凭条；认可其余首付款、贷款及相关费用是甲、丁夫妇支付。因入住需要办手续，产权证及购房手续原件都给了丁，但这并不能证明双方存在借名买房关系。原告居住房屋是亲戚间的相互帮助。以当时的购房条件及政策，根本不存在借名买房的必要。

双方均认可涉案房屋由原告自2008 年起居住至今。

案件结果

被告于本判决生效后十日内协助原告将位于北京市XX区XX路X号院XX号楼X单元XXX号房屋过户登记至原告甲名下。

律师点评

从某种程度上讲，打官司就是打证据。本案原告方通过提供大量有质量的间接证据，运用“明显优势证据规则”，取得了较好的结果。一是得益于准确判断并确信借名买房合同关系成立，进而制定运用优势证据规则的诉讼策略，达到“法官内心确信”存在借名买房合同的事实；二是得益于运用严谨逻辑思维，组织有质量的间接证据，形成证据力指向一致的明显优势证据链，达到“明显优势证据”效果。透过本案运用“优势证据规则”，以下几点值得予以重视和把握。

一、无书面借名买房合同，不等于无借名买房合同

人们常说“空口无凭，立字为据”，这句话强调了合同形式中口头合同的缺点和书面合同的优点。“空口无凭”是指口头合同发生纠纷时难以举证，应当慎用。“立字为据”强调了书面合同有助于督促当事人履行义务，发生纠纷时可以作为司法机关裁决、处理合同纠纷的有力凭证等优点。对比两种形式的优缺点，提醒人们树立合同意识，学会使用书面合同这一工具。但实务中，没有签订书面合同，并不意味着就没有订立合同，这是两个不同的概念，且勿未经认真理解就贸然定论，造成不必要的损失或引发不必要的纠纷。口头形式或其他形式订立的合同，同样受法律保护。

二、无直接证据证明的事实，不等于无证据证明其客观存在

官司的输赢关键在证据。证据有直接证据、间接证据之分。直接证据是指能够单独地、直接地证明待证事实的证据。间接证据是指单个证据无法直接证明待证事实，而需要与其他证据结合起来，方有可能证明待证事实的证据。一般情况下，直接证据的可靠性大，证明效力强，直接证据的证明力一般大于间接证据证明力。但在无直接证据的情况下，如有充分有质量的间接证据，同样可以起到证明待证事实的效果。实务中，面对“看似无望的结局”，不要轻言放弃；经过专业人员的努力，“柳暗花明”变不可能为可能的事例大量存在。本案就是很好的例证。

三、不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不等于登记人就是不动产产权人

《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，具有推定的公示效力。但说到底，也仅是一种“证明”，是推定的“公示效力”。

实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。不动产权属证书登记人不等于是真正的不动产产权人，借名登记即属于其中的一种。

借名人与出名人在平等、自愿、意思表示真实的前提下对借名买房事宜进行约定，在无合同无效的情形下，系意思自治的结果，应当优先尊重当事人的意思表示，按双方达成的协议履行，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。

四、“出资买房”不等于“借名买房”

借名买房纠纷中，借名人出资与借名登记，是需要重点把握的两种情况。

北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第一款规定“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”第二款规定“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”

上述规定对两种情况做出了清晰的说明。本案一审法院认为原告存在出资关系，但难以证明存在借名买房合同，依据《意见》第二款对原告诉讼请求，不予支持；二审法院认为应当认定存在借名买房合同，依据《意见》第一款对原告诉讼请求，予以支持。区别点就在于是否应当认定存在借名买房合同，而不在于是否出资。

五、“明显优势证据”规则，是民事诉讼中重要的证明标准和裁判准则

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”

根据上述司法解释，“明显优势证据规则”，是民事诉讼中重要的证明标准和裁判准则，结合“法官不得拒绝裁判”的原则，在民事诉讼案件中，当证明某一事实存在或不存在的证据的证明力比反对的证据更具有说服力，或者比反对的证据可靠性更高的情况下，由法官采用具有优势的一方当事人所列举的证据认定案件事实。

借名买房纠纷中，涉案房屋登记在出名人名下，具有公示效力；但涉案房屋一般是由借名人占有使用，并会持有涉案房屋相关票据凭证。就具体案件而言，谁是房屋的实际所有权人，双方均没有足够的依据否定对方证据的情况下，法官就会根据“明显优势证据规则”对证明力较大的证据予以确认，作出裁判。

本案中，原告提供的间接证据相互印证，形成了证据力指向一致的证据链，具有明显优势证据证明力。二审法院采信证明力较大的证据作为认定案件事实的依据，撤销了一审判决，改判支持原告诉讼请求，符合优势证据证明力高度盖然性的证明标准。