李X2、詹X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：李X2，男，1977年6月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。

上诉人（原审被告）：詹X，女，1986年11月15日出生，汉族，住成都市成华区。

上诉人（原审被告）：李X1，男，2016年4月22日出生，汉族，住成都市成华区。

法定代理人：李X2（系李X1之父），住成都市成华区。

法定代理人：詹X（系李X1之母），住成都市成华区。

以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王XX，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）：杨XX，男，1987年2月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。

被上诉人（原审原告）：王XX，女，1986年3月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：兰XX，四川XX律师。

上诉人詹X、李X2、李X1因与被上诉人杨XX、王XX房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5945号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

詹X、李X2、李X1上诉请求：1.撤销原判第二项，改判詹X、李X2、李X1返还被上诉人12万；2.撤销原判第三项，改判詹X、李X2、李X1不承担违约金；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实错误，程序违法。

杨XX、王XX辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

杨XX、王XX向一审法院起诉请求：1.请求判决解除杨XX、王XX与李X2、詹X、李X1于2018年7月2日签订的《安置房买卖合同》；2.请求判令李X2、詹X、李X1返还杨XX、王XX支付的购房款340000元，并支付违约金180000元；3.请求判决李X2、詹X、李X1支付律师代理费7000元。

一审法院认定事实：2018年7月2日，杨XX、王XX（买受人）与李X2、詹X、李X1（出卖方）签订《安置房买卖合同》，约定李X2、詹X、李X1向杨XX、王XX出售位于成都市成华区拆迁安置房屋，房屋成交价为60万元。付款方式为：分三次付清，第一笔款项于合同签订之日起10日内支付30万元，第二笔款项于房屋交付之日起10日内支付20万元，第三笔款项于房屋产权过户之日起10日内支付10万元。第六条关于“房屋交付”约定：李X2、詹X、李X1应在与成都市成华区龙潭街道XX完成收房手续后10日内，将房屋连同拆迁安置房屋协议等一切和该房有关的文件及票据交付给杨XX、王XX。第八条“面积误差处理”约定，若面积不足或超过55平方米，按照6000元每平方米的标准退还或补足相应房款。第九条“违约责任”约定：逾期交房超过30日，视为不履行合同，应按房屋总价的30%或根据房屋总价按年利率24%的标准支付违约金，守约方有权选择继续履行合同或解除合同。若拒绝交房拖延办理不动产备案登记、拒绝办理过户登记，亦按上述标准支付违约金。李X2、詹X以及詹X代李X1，杨XX、王XX分别在合同落款处出卖方和买受方处签名并捺印。2018年7月6日，杨XX通过其XX银行尾号4577的银行卡向詹X三次分别转账10万元，合计30万元。并通过微信转账的方式向詹X转账合计2万元。同年9月29日，詹X、李X2向杨XX出具《收据》，载明“今日收到杨XX购房款40000元整，现金20000元整，微信支付20000元整。备注：2018年年度向杨XX交付房屋时，不需要杨XX支付房款，剩余房款房产过户杨XX后再支付。收款人詹X”，詹X、李X2在《收据》落款处签名并捺印。李X2、詹X一审仅对2018年7月6日杨XX银行转账的10万元和微信转账2万元的收款事实予以确认。对收取现金2万元和另两笔10万元的转款事实不予认可。2019年4月29日，李X2、詹X收到成都市成华区龙潭街道XX交付的拆迁安置房，房屋位于成都市成华区，李X2、詹X陈述拆迁安置只分到一套房屋，在选房时李X2、詹X与拆迁单位协商将拆迁安置的房屋由成都市成华区变更为×××号。现该房由李X2、詹X自住，二人名下仅有该套房屋。一审时李X2、詹X当庭表示不愿意继续履行合同。

一审法院认定上述事实，有各方身份信息、银行账户交易明细、借款担保协议、微信聊天记录、选房结果确认单、《安置房买卖合同》、《收据》、微信转款记录、XX网发布的与案涉房屋同地段同户型房屋的交易信息、各方当事人当庭陈述等证据在案证实。

一审法院认为：杨XX、王XX与李X2、詹X、李X1签订《安置房买卖合同》合法有效，各方当事人应当按照合同约定行使自己的权利和履行相应的义务。杨XX、王XX与李X2、詹X、李X1一致同意解除案涉《安置房买卖合同》，依法进行确认。合同载明的交易价格为60万元，李X2、詹X辩称真实的交易价格为30万元，该抗辩主张缺乏相应的证据，依法不能成立。合同约定的交易价格系缔约双方的真实意思表示，不存在胁迫、欺诈等情形，即便高于市场价，也是双方当事人协商达成一致的结果，并不违反法律规定，不能以约定的价格高于市场价来否定当事人的意思表示不真实，合同约定的价格应为双方交易的价格。李X2、詹X、李X1与杨XX、王XX一致确认案涉房屋的交房时间为李X2、詹X取得安置房十日内，应向杨XX、王XX交付房屋。根据庭审查明的事实，李X2、詹X于2019年4月29日取得拆迁单位交付的安置房，虽然安置房的位置×××号和合同约定的成都市成华区不一致，但李X2、詹X确认现有地址的安置房×××号系拆迁安置合同履行所取得的唯一一套安置房，故李X2、詹X取得安置房后应按约向杨XX、王XX进行交付。向詹X支付了购房款合计34万元，其中银行转账30万元、微信转账2万元、现金2万元。李X2、詹X辩称实际银行转账只有10万，杨XX向詹X转账的20万元系李X2、詹X从银行取现后交给杨XX的款项，但其所举证据不足以证明。李X2、詹X向杨XX出具《收据》明确载明收到杨XX微信转账2万元和现金2万元，并备注：2018年年底向杨XX交付房屋时，不需要杨XX支付房款，剩余房款房产过户于杨XX后再支付。李X2、詹X否认《收据》载明的收取现金2万元的事实，并未提供足以反驳的相反证据，李X2、詹X辩称仅收到购房款12万元的抗辩主张事实依据不足，一审法院认定杨XX、王XX已向李X2、詹X支付购房款34万元。李X2、詹X在《收据》中备注剩余购房款在房屋交付后办理过户手续再支付，故李X2、詹X辩称因杨XX、王XX未支付购房款，拒绝交房的抗辩理由于法无据，依法不予支持。李X2、詹X在实际取得安置房后拒绝向杨XX、王XX交付房屋的行为应认定为违约行为，依法应承担违约责任。虽然案涉合同解除系李X2、詹X违约行为所致，但杨XX、王XX并未提出案涉合同不能履行所造成的损失金额，参照房地产中介机构发布的同地段同户型房屋目前的交易价，合同约定的交易金额确实存在高于市场价的情形，故对李X2、詹X的处罚不宜过重，一审法院酌情将违约金调整为5万元。该违约金已足以弥补杨XX、王XX因违约造成的损失。至于杨XX、王XX聘请律师的费用不是李X2、詹X、李X1的违约行为造成的直接损失，也不是必然发生的费用，故对杨XX、王XX主张的律师代理费依法不予支持。综上所述，李X2、詹X拒绝向杨XX、王XX交付房屋其行为构成违约，杨XX、王XX请求解除合同、返还购房款、支付违约金的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、解除杨XX、王XX与李X2、詹X、李X1签订的《安置房买卖合同》；二、李X2、詹X、李X1于本判决生效之日起十日内返还杨XX、王XX购房款34万元；三、李X2、詹X、李X1于本判决生效之日起十日内支付杨XX、王XX违约金5万元；四、驳回杨XX、王XX的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由杨XX、王XX承担1800元，李X2、詹X、李X1承担7200元。

二审中，李X2、詹X、李X1提交詹X名下XX银行（尾号3603）账户在2018年7月6日分别于10点47分02秒、11点28分42秒两个时间点各取出10万元的取款记录，以及杨XX名下XX银行（尾号4577）账户在2018年7月6日分别于11点15分26秒、12点22分57秒两个时间点各存入10万元的存款记录，拟结合一审中的银行交易明细证明詹X收到杨XX第一笔转款10万元后，当即从银行取出现金并交付给杨XX存入银行，杨XX将存入银行的10万元再次转给詹X，詹X第二次收到后，随即从银行取出10万元现金交给杨XX，杨XX将现金存入银行后第三次转给詹X，詹X实际收到的款项仅为10万元。

对于以上证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。杨XX、王XX辩称对以上证据的关联性不予认可，杨XX名下分两次存入的十万元系杨XX兄弟从自己银行卡取出借给杨XX的，本院要求杨XX、王XX提交其兄弟的该两笔取款记录并告知其不按时提交该证据将承担不利法律后果，但杨XX、王XX并未提交。故杨XX、王XX应当承担举证不力的后果，本院对李X2、詹X、李X1的二审中的新证据予以采信，根据上述证据查明2018年7月6日杨XX通过转账方式实际向詹X支付了购房款10万元。

对于其他事实和证据，二审法院查明的与一审法院查明的一致，本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：一、李X2、詹X、李X1应当返还杨XX、王XX的购房款应当是多少；二、李X2、詹X、李X1是否应当支付杨XX、王XX违约金。

关于李X2、詹X、李X1应当返还给杨XX、王XX购房款数额的问题，本院认为，本案审理过程中房屋买卖合同双方当事人均表示不再继续履行合同，卖房方李X2、詹X、李X1未举证证明买房方杨XX、王XX存在违约行为，故应将其收到的购房款全额退还给买房方杨XX、王XX。根据本院查明的事实，杨XX通过银行转账实际支付了詹X10万元房款，此外，根据李X2、詹X出具给杨XX的《收据》所载内容，杨XX、王XX分别通过微信转账2万元和现金支付2万元的方式共计支付了李X2、詹X4万元，虽李X2、詹X、李X1对其中现金支付的2万元存在异议，但该《收据》有李X2、詹X的签名及捺印，且李X2、詹X未提交证据足以推翻该《收据》所载明的事实，本院对杨XX、王XX通过微信转账2万元和现金支付2万元支付给李X2、詹X、李X14万元房款予以确认。综上，本院认定杨XX、王XX实际支付了李X2、詹X、李X1购房款14万元。现双方均同意解除购房合同，李X2、詹X、李X1应当返还14万元的购房款给杨XX、王XX。对于上诉人的该项上诉请求，本院予以部分支持。

关于李X2、詹X、李X1是否应当支付杨XX、王XX违约金的问题，本院认为，根据《安置房买卖合同》的约定，李X2、詹X、李X1应当在收到安置房屋后10日内将房屋交付给杨XX、王XX。李X2、詹X、李X1于2019年4月29日取得×××号房屋，未将案涉房屋交付给杨XX、王XX已超过约定期限，李X2、詹X在《收据》中备注剩余购房款在房屋交付后办理过户手续再支付，故李X2、詹X辩称因杨XX、王XX未支付购房款，拒绝交房的抗辩理由于法无据，应当承担违约责任。双方签订的《安置房买卖合同》对卖方拒绝交房所承担违约金的计算方式进行了约定，一审法院综合考量买方损失以及合同约定的交易金额存在高于市场价等情况，酌情将违约金调整为5万元，现上诉人要求不承担违约金的上诉请求没有事实和法律依据，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。

综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，鉴于二审出现的新证据，导致一审认定事实错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：

一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5945号民事判决第一项、第三项，即“一、解除杨XX、王XX与李X2、詹X、李X1签订的《安置房买卖合同》”、“三、李X2、詹X、李X1于本判决生效之日起十日内支付杨XX、王XX违约金5万元”；

二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5945号民事判决第四项，即“驳回杨XX、王XX的其他诉讼请求”；

三、改判成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5945号民事判决第二项为：李X2、詹X、李X1于本判决生效之日起十日内返还杨XX、王XX购房款14万元；

四、驳回杨XX、王XX的其他诉讼请求。

一审案件受理费9000元，由杨XX、王XX承担4500元，李X2、詹X、李X1承担4500元；二审案件受理费5350元，由杨XX、王XX承担4280元，李X2、詹X、李X1承担1070元。

本判决为终审判决。

审判长　　祝XX

审判员　　杨XX

审判员　　赫耀文

二〇二〇年二月十七日

书记员　　李XX