吴丁娟律师
律师观点分析
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨某件。
委托诉讼代理人：A，广东XX(广州)律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：冯某富。
委托诉讼代理人：吴丁娟，广东华法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：XXX，广东华法律师事务所实习律师。
上诉人杨某件与上诉人冯某富租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2022)粤****民初*****号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院认定事实：2015年7月29日，杨某件（承租方，乙方）与冯某富（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定甲方出租位于××工业园某景1号（车间四之二楼）予乙方。租赁期限自2016年1月1日起至2020年8月31日止。
2015年12月4日，杨某件（承租方，乙方）与冯某富（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定甲方出租位于××工业园某景1号（车间六之一楼，车间二），租赁期限自2016年1月1日起至2020年8月31日止。
2017年9月19日，杨某件（乙方，承租方）与冯某富（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于××工业园××路××号××。现甲乙双方该租赁物实测建筑面积为共五层楼6934平方米。乙方承租该租赁物用于经营生产加工门窗未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该使用用途。租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。租赁保证金为389040元。保证金租赁期满无息退回否则归甲方所有。新厂房面积为6934㎡（不含机房及楼顶天面需用时另算），每月租金86675元；空地每月租金1575元。旧厂房面积2180㎡，每月租金为31610元，空地每月租金为4045元。宿舍面积为385㎡，宿舍每月租金为5775元；合计应付租金129680元。租金提前一个月每月缴付一次，即1月25号前支付2月份租金。逾期缴费乙方需向甲方缴滞纳金，从每月3号起收取租金总额5‰的缴滞纳金。租赁税金由乙方支付。租赁期限届满后，乙方如要续租，应于租赁期限届满前六个月书面通知甲方。在租赁期未满的情况下乙方要退租，必须以书面形式提前3个月通知甲方，并取得甲方的签名确认，租赁保证金不需退回给乙方。在租约期满的情况下终止租约，甲方需将租赁保证金无息退回给乙方。乙方拖欠租金、职工工资或水费、电费达15天以上的，甲方有权终止本合同。乙方并在欠费日起计30天内搬离此租赁场地，租赁保证金不退回。双方并就其他的权利义务进行了约定。
2017年9月23日，冯某富的配偶谭某玲出具《收据》：今收到立华门窗厂租赁厂房押金（从2013年1月至2017年9月止）合计389040元。
2022年2月24日，冯某富的配偶谭某玲微信杨某件“那你打算什么时候搬？”，杨某件微信回复谭某玲“我计划四月份……”。2022年3月31日，杨某件通过微信向谭某玲转账15600元，并微信告知谭某玲“1-8月的园区管理费垃圾费电梯费”。
杨某件与冯某富的部分微信聊天记录如下：略
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，冯某富出租的涉案租赁物车间五的五楼未办理规划报建手续，关于该部分租赁物的约定因违反法律强制性规定而无效。其余约定未违反法律的强制性规定，合法有效。杨某件主张冯某富强制其搬离涉案租赁物，但从杨某件与谭某玲的微信聊天记录可以显示是杨某件在2022年2月份提出要在2022年4月份搬离涉案租赁物，冯某富也在2022年4月11日微信回复杨某件无所谓杨某件什么时候搬走，杨某件的该项主张，与事实不符，一审法院不予支持。杨某件提前搬离涉案租赁物，构成违约，应承担相应的违约责任，但考虑到合同部分无效，且冯某富在杨某件要求继续承租的情况下告知杨某件涉案租赁物已另行出租予他人的情形，结合本案合同的履行情况、杨某件的违约情形及冯某富的实际损失，一审法院酌定冯某富有权没收杨某件的保证金112345元作为违约金，故冯某富应向杨某件退还保证金276695元（389040元-112345元）。冯某富需退还的保证金经一审法院判决确定，杨某件关于保证金的利息诉请，一审法院不予支持。冯某富反诉主张杨某件尚欠冯某富水费、电费、清洁费、保安费、电梯2021年年审检测费等共计35423.4元，杨某件抗辩称仅欠付冯某富34607.4元（35423.4元-816元），并称2022年3月31日缴纳的15600元已包含了冯某富反诉请求的电梯年检检测费816元，杨某件的抗辩理由能与杨某件与谭某玲的微信聊天记录相互印证，一审法院予以采纳。故杨某件应向冯某富支付34607.4元，冯某富诉请超出部分，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、冯某富应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金276695元予杨某件；二、杨某件应于判决发生法律效力之日起十日内支付34607.4元予冯某富；三、驳回杨某件的其他诉讼请求；四、驳回冯某富的其他反诉请求。案件受理费3590.59元（杨某件已预交），由杨某件负担865.38元，冯某富负担2725.21元。反诉受理费342.79元（冯某富已预交），由杨某件负担332.59元，冯某富负担10.2元。经相互抵扣，冯某富需向杨某件支付受理费2392.62元，并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予杨某件，一审法院不另收退。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：杨某件应否向冯某富支付提前退租违约金的认定问题。对此本院作如下分析：
其一，2022年2月24日，冯某富的配偶谭某玲微信杨某件“那你打算什么时候搬？”，杨某件回复谭某玲“我计划四月份……”。2022年4月8日冯某富向杨某件表示什么时候走都无所谓。杨某件于2022年4月30日交还涉案租赁物予冯某富，由以上事实可知冯某富不存在强制杨某件搬离涉案租赁物的行为，杨某件自行提前搬离涉案租赁物，构成违约，应承担相应的违约责任。杨某件于2022年2月告知冯某富的配偶谭某玲其于四月份搬走，冯某富基于对杨某件该行为的信赖，为避免损失将涉案物业发出寻租，冯某富于2022年4月8日拒绝杨某件以转租人的身份继续承租涉案物业，冯某富上述行为不构成违约，因此杨某件上诉主张其不存在违约行为，涉案合同无法履行系因冯某富出租给案外人，违约方系冯某富，缺乏理据，本院不予采纳。
其二，如前所述，杨某件应对其提前搬离涉案租赁物的违约行为承担相应的违约责任。一审法院基于合同部分无效，结合本案合同的履行情况、杨某件的违约情形及冯某富的实际损失等因素，认定冯某富有权没收杨某件的保证金112345元作为违约金，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人杨某件、冯某富上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9682.50元（上诉人杨某件、冯某富分别已预交2546.90元、7135.60元），由上诉人杨某件负担2546.90元、冯某富负担7135.60元。
本判决为终审判决。