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开发商逾期交房,购房者能否一并起诉解除商品房买卖合同、商品房担保贷款合同?

发布者:程高辉律师 时间:2022年08月30日 4101人看过举报

律师观点分析

律师经办获胜:2

法院判决结果:一审均支持,二审均维持

管辖法院:山西某区法院

案情回顾:

家住小县城的一对夫妻李某和秦某,2018年在省城某一开发楼盘购买了期房,同时支付了首付款、办理了银行商品房担保贷款。谁曾想,该楼盘因开发商资金不到位,建造中途暂停了施工,预计的交房日期不断的推延。在月月仍要偿还月供、疫情影响收入不高的情况下,李某和秦某决定委托律师向法院提起解除之诉,请求同时解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同,并要求赔偿违约金。

一审法院说理:

双方商品房买卖合同合法有效,房屋现仍未交付,虽新冠肺炎疫情作为不可抗力导致合同逾期履行,但截至原告起诉时被告逾期交房已近一年,经庭审查明,不可抗力并非被告逾期交房的全部原因,因此双方签订的《商品房买卖合同》应当予以解除,被告应当按照约定向原告承担违约责任并返还原告支出的首付款。

对于原告主张解除与第三人商业银行签订的《个人住房贷款合同》及《抵押合同》的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定,商品房买卖合同解除后,住房贷款合同的目的已无法实现,故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。《个人住房贷款合同》及《抵押合同》解除后,因贷款已经由原告支付给被告,且被告自愿对该笔贷款承担连带保证责任,如仍要求原告对剩余贷款承担还款责任,明显不合理,加重了原告负担,各方权利失衡,有违公平原则。故被告应当向原告返还原告向银行偿还的贷款本息,并直接向第三人商业银行支付剩余贷款本金及利息。

一审法院判决:解除双方签订的商品房买卖合同以及原告与第三人签订的个人住房贷款合同和抵押合同,并要求被告向原告支付违约金、返还首付款和已经偿还银行的贷款本息,剩余贷款本金及利息由被告开发商向第三人商业银行支付。

一审判决做出后,第三人商业银行不服提出上诉。

二审法院说理:

鉴于本案纠纷系因被上诉人违约行为引起,被上诉人李某、秦某不存在过错,且被上诉人实际收取了案涉贷款。故由被上诉人直接向上诉人商业银行偿还剩余贷款本息既避免本案三方当事人之间产生的金钱给付义务造成不必要的重复和诉累;亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第二十一条第一款的规定,故上诉人商业银行要求李某、秦某承担共同还款责任的上诉请求,本院不予支持。

二审法院判决:

驳回上诉,维持原判。

【程高辉律师点评】

近几年来,随着房屋价格的上涨,多少个家庭的积蓄都用在了买房上,很少有家庭能够一下子拿出全部购房款,大部分家庭都是选择支付首付款、向银行贷款的方式,如果房屋钥匙能够踏踏实实的拿到手并住进去,一家人其乐融融的岂不是赛活神仙。然而并非如此,疫情已经将近三年,类似于本次诉讼的案例还有许多。通常情况下,提起诉讼的方式,一般选择先解除购房合同,等的判决生效后再拿着生效判决解除住房担保贷款合同,但这期间可能或长或短,银行贷款也要按期偿还,否则将会面临失信的风险。

当我们接到李某、秦某和同案高某的电话,就本案展开了研究。由于之前办理过多起商品房买卖合同纠纷,诉讼策略选择了前者,大多费时费力,且对购房者来说效果都是案子打赢了还要偿还银行贷款,生活压力显著。于是,这两个案子,我们建议当事人选择这种策略,搜索了全国各地“类似一案共解决”的判例,拟成一份几千字携带十几份案例的法律意见书,向管辖法院立案庭、合议庭提交了,最后获得了让当事人很满意的判决结果。同时,也为我们日后办理商品房买卖纠纷开辟了先河,提供了案例支持。

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