湛X诉被告李X、洪X确认合同无效纠纷一案

律师观点分析

原告：湛X

委托诉讼代理人：李X，广东XX律师。

委托诉讼代理人：向X，广东XX律师。

被告：李X。

被告：洪X。

两被告共同委托诉讼代理人：周XX，广东XX律师。

原告湛X诉被告李X、洪X确认合同无效纠纷一案，本院于2022年10月24日立案受理后，依法适用普通程序由审判员 于2023年5月5日公开开庭进行了独任审理。原告湛X的委托诉讼代理人向X，被告李X、洪X及其共同委托诉讼代理人周XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告湛X向本院提出诉讼请求：一、确认湛X与李X、 洪X于2017年12月8日签订的《合资建房协议书》无效；二、判 令李X、洪X立即腾退广州市黄埔区双沙XX402房交还湛X；三、由李X、洪X承担本案全部诉讼费 用。事实和理由：2016年12月20日，广州市黄埔区双沙XX房屋权属人徐XX、区XX、区XX、区XX将上述房 屋以650万元的价格整体转让并交付给黄XX，房屋占地面积 296.6632平方米，建筑面积2212.8105平方米。2017年3月2日，黄XX与湛X签订《集体土地房屋转让协议》，将案涉房屋以770 万元的价格整体转让并交付给湛X。2021年3月20日，（甲方） 徐XX、区XX、区XX、区XX与（乙方）黄XX、（丙方）湛XX达成三方《和解协议》，协议约定丙方补偿甲方人民币共454 万元，由丙方享有广州市黄埔区双沙XX房的全部权益，此后房屋征收补偿等事宜均与甲方、 乙方无关。

2017年12月8日，湛X（甲方）与李X、洪X（乙方） 就集资共同改建广州市黄埔区双沙XX（集体土地 房产证号：穗集地证字第XXX）事宜签订《合资建房协议书》， 协议第三条：乙方自愿出资人民币陆拾伍万陆仟捌佰元(￥656800 元整）（按套计合资建房款）取得该房屋第四层402房，面积约97 ㎡房屋的所有权，电梯维护费收取20000元；协议第五条：乙方付清所有合资建房款项后即拥有第四层402房永久性的使用权、权益、继承和转让等权利。上述协议经广东XX律师见 证并出具见证书，确认协议基于各方真实意思表示，并签名捺印。协议签订后湛X按约将402房交付予李X、洪X。湛X认为，湛X与李X、洪X签订的《合资建房协 议书》虽然基于各方的真实意思表示，但是该协议内容违反了国 家法律法规的强制性规定，湛X转让该宅基地房屋使用权属无 效的民事法律行为，双方签订的《合资建房协议书》亦无效，应 互负返还责任，即李X、洪X应当将该宅基地房屋交还给湛XX，湛X愿意向李X、洪X返还集资建房款、电梯维护费。 因双方无法协商达成一致，李X、洪X不愿腾退房屋，故湛X向法院起诉，请求支持其全部诉讼请求。

被告李X、洪X辩称，涉案宅基地房屋所有权并非在湛健忠名下，2016 年 12 月 20 日，涉案房屋所有权人将上述房屋转让 给黄XX，黄XX又签订转让协议将涉案房屋转让给湛X，后 徐XX等人起诉至黄埔区人民法院请求确认转让协议无效，之后 湛X又与徐XX等人签订和解协议，要求徐XX等人撤回对相 关人员的起诉。李X、洪X认为无论产权人徐XX是否对涉 案房屋的转让协议起诉，不影响转让协议无效，而湛X听说本 案涉案房屋即将拆迁，又违反诚信原则来起诉李X、洪X退 还房屋，故其认为湛X的起诉没有依据，李X、洪X是有 权占有，湛X不是房屋所有权人，也不对涉案房屋享有权利，故应驳回原告的起诉。

经审理查明，2016年12月20日，徐XX、 区XX、 区XX、 区XX（甲方） 与黄XX（乙方）签订一份《集体土地房屋转让 协议》，约定甲方将自有的集体土地房屋及土地转让给乙方事宜达 成一致意见， 甲方向乙方转让的房屋及土地位于广州市黄埔区双 沙XX，房屋性质为集体土地房屋，证号为穗集地 证字第XXX号，房屋现状情况为现成框架结构七层房屋，占地 面积296.6632平方米，总建筑面积为2212.8105平方米。甲方转让 给乙方的房屋及土地的产权、使用权、上盖权归乙方永久拥有等 等。徐XX、黄XX并在广东XX律的律师见证下， 对该协议签署过程的真实性进行见证，签订《授权及声明书》，该 所律师出具一份《见证书》。同时，徐XX、区XX、区XX、区XX与黄XX还签订一份《委托合同》，约定委托黄XX为其代理 人，并以徐XX、 区XX、 区XX、 区XX的名义全权执行和处 理该房屋的相关事项，包括向房管部门办理集体土地房产证及土 地更名登记，领取宅基地证等手续，向房屋部门办理房屋及土地更名登记，领取房地产证等手续等等。2017年3月2日，黄XX（甲方）与湛X（乙方）签订一份 《集体土地房屋转让协议》，约定甲方将位于广州市黄埔区双沙XX转让给湛X。并在广东XX的律师 见证下，对该协议签署过程的真实性进行见证，签订《授权及声 明书》，该所律师出具一份《见证书》。 同时还签订一份《委托合同》，约定因黄XX不便办理该房屋，黄XX委托湛X为其代理人，并以黄XX的名义全权执行和处理该房屋的相关事项，包括 代黄XX向房管部门办理集体土地房产证及土地更名登记，领取 宅基地证等手续，向房屋部门办理房屋及土地更名登记，领取房地产证等手续等等。

2017年12月8日，湛X（甲方）与李X、洪X（乙方） 签订一份《合资建房协议书》，约定甲乙双方经平等协商就集资共 改建广州市黄埔区双沙XX（集体土地房产证号： 穗集地证字第XXX号）房屋事项签订协议，建筑层数为七层半， 乙方自愿出资人民币656800元整取得该房屋第四层02房，面积约 97㎡房屋的所有权，电梯维护费收取20000元。乙方付清所有合资 建房款项后即拥有第四层02号房永久性的使用权、收益、继承和 转让等权利。并在广东XX律的律师见证下，对该协 议签署过程的真实性进行见证，签订《授权及声明书》，该所律师 出具一份《见证书》。双方确认李X、洪X支付房款656800元和电梯维护费20000元。

2021年3月20日，徐XX、 区XX、 区XX、 区XX（甲方） 与黄XX（乙方）、湛X（丙方）签订一份《和解协议》，约定 乙方和丙方共同补偿总金额为人民币XXX元的补偿款给甲方， 第一期补偿款XXX元由丙方支付，第二期补偿款XXX元由 乙方支付， 甲方和乙方应配合丙方到村委及开发商签署放弃 “广 州市黄埔区双沙XX（穗集地证字第XXX号）”产权声明并放弃该房屋所有安置补偿款及房屋，该房屋的全部权益由丙方享有（本义务履行的前提为乙方和丙方支付完毕全部补 偿款）。还约定该和解协议生效后，该房屋全部的权益由丙方所有， 后续因丙方处置该房屋所产生的一切后果由丙方承担，与甲方和乙方无关。

另查明， 涉案房屋的集体土地房产证号为穗集地证字第 XXX号，登记权属人为徐XX，建筑结构为钢筋混凝土，层数 为7-1/2层。湛X与李X、洪X均不是涉案房屋土地所在集 体经济组织成员。涉案房屋已经由湛X签订拆迁补偿协议，李XX、洪X庭审中表示如合同无效，无效的后果不在本案中处理。以上事实有集体土地房产证、集体土地房屋转让协议、见证书、和解协议等证据及双方当事人陈述等予以证实。

本院认为，本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律 事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。关于湛X是否为适格原告的问题。湛X诉请确认其与李 某、洪X签订的《合资建房协议书》无效，该协议的合同签 订主体为湛X和李X、洪X，湛X作为合同的相对方有权依据该合同起诉，因此是本案的适格原告。关于湛X与李X、洪X签订的《合资建房协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、 自留山，属于农民集体所有。涉案房屋所在土地 属于农村宅基地，农村宅基地使用权具有严格的身份属性，湛健 忠与李X、洪X均不是涉案宅基地所在集体经济组织成员， 故双方签订的《合资建房协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属于无效。

关于腾退房屋问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百 五十七条规定， 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力 后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者 没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由 此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 法律另有规定的，依照其规定。涉案协议被认为无效，双方应当 相互返还。 因李X、洪X在庭审中明确表示不在本案中处理 合同无效的法律后果，本院确认李X、洪X应返还广州市黄埔区双沙XX4号402房给湛X。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、 第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华 人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于审理民 事案件适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、确认原告湛X与被告李X、洪X于 2017 年 12 月 8 日签订的关于广州市黄埔区双沙XX 4 号 402 房的合建房协议书》无效；

二、被告李X、洪X应当于本判决发生法律效力之日起 三十日内腾退广州市黄埔区双沙XX 4 号 402 房给原告湛X。

案件受理费5184元， 由被告李X、洪X负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。