黄X与被上诉人湛X确认合同效力纠纷一案

律师观点分析

上诉人 (原审被告 ): 黄某。

委托诉讼代理人:周XX，广东XX律师。

被上诉人(原审原告): 湛某

委托诉讼代理人:向X，广东为峰(白云)律师事务所律师

委托诉讼代理人: 李X，广东为峰(白云) 律师事务所律师.

上诉人黄某因与被上诉人湛某确认合同效力纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院(2022) 粤 0112 民初27578 号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2023 年 4 月14 日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人董某上诉请求: 1.撤销一审判决，发回重审或对一审判决第二项进行改判: 2.淇某承担本案一、二审诉讼费。事实和理由: 一、一审判决未查明重大事实。第一，涉案房屋的所有权人曾于 2021 年起诉湛某确认合同无效，法院对该合同效力未子以查明。涉案房屋为宅基地房屋，湛某主张其拥有整栋房屋所有权的依据是其与房屋权属人签订的相关协议。依据湛某提交的材料，涉案房屋的所有权人为徐XX、区X、区XX、区村兴,该四人于 2016 年 12 月 20日将整栋房屋出卖给案外人黄XX黄XX又于 2017 年3 月2日出卖给湛某。后房屋权属人徐XX区X、区XX、区XX于 2021 年向法院起诉，请求确认房屋转让合同无效，该四人及黄XX、湛某于 2021年 3 月 20 日签订了《和解协议》。然黄XX、湛某均非该农村集体成员，一审判决未提及该事实，也未查明前述和解协议的效力。第二，一审判决未查明湛某是否因《和解协议》有权对涉案房屋进行占有、使用、收益，该事实对本案结果存在重大影响。淇某与徐XX等人达成和解，并不能说明其与徐XX等人签订的房屋转让协议有效。湛某非该农村集体成员，其与徐XX等人签订的《和解协议》类似于其与黄某签订的《合资建房协议》， 均为无效。因此，湛某不因和解协议而获得涉案房屋所有权，其无权对涉案房屋进行占有、使用、收益，即便要返还房屋也应当向徐XX等人返还。一审判决黄某返还房屋给湛某认定错误。二、一审法院无正当理由拒绝受理黄某于一审阶段提起的反诉。黄某根据《民事诉讼法》第五十四条的规定，向一审法院提交反诉状，请求确认湛某与徐XX、区X、区XX、区XX、黄XX等人签订的《和解协议》的效力，但一审法院无正当理由拒绝受理《和解协议》是否有效与本案存在重大关联，直接影响判断湛某是否为涉案房屋的权属人。一审法院以合同无效为由判决黄某将涉案房屋返还给湛某，相当于变相认定湛某为房屋所有权人，有违司法公正和民主原则，忽视了黄某的权益。三、湛某无权要求黄某返还、腾退涉案房屋。如前所述，湛某对涉案房屋进行占有、使用、收益的法律依据是不存在的。一审法院根据《民法典》第一百五十七条的规定认定合同无效并返还涉案房屋，但湛某并非房屋权属人，房屋应返还给合法权属人，一审判决认定错误。四、一审判决在未查明事实的情况下，变相认定湛某的权益，这将影响包括黄某在内的 24 户居民的晚年生活。湛某在涉案房屋出售后将近五年的时间内从未对此提出异议，现其突然反悔，有违诚信原则，究其根源是该区域被列为拆迁补偿范围，湛某才要求黄某返还房屋。且湛某在明知其未合法取得所有权的情况下,与黄某签订《合资建房协议书》,转卖涉案房屋，存在明显的过错和欺诈行为。黄某倾其半生积蓄向湛某购买涉案房屋，只为退休后能安度晚年，现黄某年龄已近半百，临近退休，医疗需求愈加大，且房价逐年攀升，不再有能力购买与涉案房屋同等条件的房屋。此外，涉案楼栋包会黄某在内的 24 户居民，这些居民均与黄某一样与淇某达成了协议购买房屋所有权，本案结果将影响其他居民的生活。综上请求二审法院判如所请。

被上诉人湛某二审辩称: 一、湛某诉请确认《合资建房协议书》无效系基于合同的相对性。涉案协议虽因违反法律、法规的强制性规定，属于无效合同，但不影响合同的相对性。湛XX与黄某作为该协议中设定权利义务关系的主体，是合同的相对方，湛某享有诉讼主体资格，并有权要求对合同效力进行确认。二、徐XX、区XX、区XX、区XX与黄XX、湛某于2021 年3月 20 日签订的《和解协议》系各方的真实意思表示，其中约定该和解协议生效后，整栋房屋全部权益由湛某所有，后续因湛某处置该房屋所产生的一切后果由湛某承担，与徐XX等人及黄XX无关。三、湛某有权诉请黄某返还涉案房屋第一，湛某与黄某签订的协议虽无效，但双方均已实际履行黄某已将房款支付给湛某，湛某亦已将涉案房屋交付给黄某。根据《民法典》第一百五十七条的规定，黄某应将涉案房屋腾退交还给湛某。第二，基于涉案协议无效，黄某未取得涉案房屋的所有权，现其处于无权占有状态。根据《民法典》第二百三十五条的规定，湛某有权要求黄某腾退交还涉案房屋。四、一审判决已充分考虑黄某的权益。第一，一审法官在庭审时已告知黄某，如确认涉案协议无效，黄某有权要求淇某退还购房款，并询问其是否在本案中一并处理，但黄某表示不同意一并处理。第二，湛某提起本案诉讼并未违反诚实信用原则。根据《见证书》中“授权及声明”的内容，黄某、湛某对涉案协议的性质有着清楚的认知，但黄某仍选择继续交易，并依照协议约定实际履行，湛某在涉案房屋交易中不存在任何欺诈或其他不诚信行为。第三，双方就涉案房屋的交易行为确系国家和法律所不认可的，现涉案房屋面临拆迁，双方的纠纷起源于本次拆迁补偿事宜。黄某可要求湛某退还相应购房款项，并未损害黄某的任何权益。五、由于“旧改拆迁”系政府部门推动的城市更新行为，现涉案协议无法继续履行，故黄某.湛某互相返还财产符合法律规则。黄某的缠诉行为，实属浪费司法资源。综上，一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回黄某的全部上诉请求。

因本案纠纷，湛某于 2022 年 8 月22 日诉至一审法院，请求判令: 一、确认湛某、黄某于 2018 年 11 月30 日签订的《合资建房协议书》无效;二、判令黄某立即腾退广州市黄埔区双沙村双岗黄岗大街 4 号 801 房交还湛某; 三、由黄某承担本案全部诉讼费用。

一审法院经审理查明: 2016 年 12 月 20 日，徐XX、区X区XX、区XX (甲方) 与黄XX (乙方) 签订一份《集体土地房屋转让协议》，约定甲方将自有的集体土地房屋及土地转让事宜达成一致意见，甲方向乙方转让的房屋及土地位于广州市黄埔区双沙村双岗黄岗大街 4 号，房屋性质为集体土地房屋，证号为穗集地证字第 XXX 号，房屋现状情况为现成框架结构七层房屋占地面积 296.6632 平方米，总建筑面积为 2212.8105 平方米。甲方转让给了方的房屋及土地的产权、使用权、上盖权归了方X久拥有等等。徐XX、黄XX并在广东XX律的律师见证下，对该协议签署过程的真实性进行见证，签订《授权及声明书》，该所律师出具一份《见证书》。同时，徐XX、区XX、区XX、区XX与黄XX还签订一份《委托合同》，约定委托黄XX为其代理人，并以徐XX、区X、区XX、区XX的名义全权执行和处理该房屋的相关事项，包括向房管部门办理集体土地房产证及土地更名登记，领取宅基地证等手续，向房屋部门办理房屋及土地更名登记，领取房地产证等手续等等。

2017年3 月2日，黄XX ( 甲方)与湛某(乙方) 签订一份《集体土地房屋转让协议》，约定甲方将位于广州市黄埔区双沙村双岗黄岗大街 4 号转让给湛某。并在广东XX律的律师见证下，对该协议签署过程的真实性进行见证，签订《授权及声明书》,该所律师出具一份《见证书》。 同时还签订一份《委托合同》，约定因黄XX不便办理该房屋，黄XX委托湛某为其代理人，并以黄XX的名义全权执行和处理该房屋的相关事项.包括代黄XX向房管部门办理集体土地房产证及土地更名登记.领取宅基地证等手续，向房屋部门办理房屋及土地更名登记，领取房地产证等手续等等。

2018 年11 月30日，湛某(甲方) 与黄某(乙方) 签订一份《合资建房协议书》，约定甲乙双方经平等协商就集资共改建广州市黄埔区双沙村双岗黄岗大街 4号(集体土地房产证号: 穗集地证字第 XXX 号 )房屋事项签订协议，建筑层数为七层半，乙方自愿出资人民币 XXX 元整取得该房屋第八层 801 房，面积约 108 平方米房屋的所有权，电梯维护费收取 20000 元。乙方付清所有合资建房款项后即拥有第八层 801 号房永久性的使用权、收益、继承和转让等权利。并在广东XX的律师见证下，对该协议签署过程的真实性进行见证，签订《授权及声明书》,该所律师出具一份《见证书》。湛某出具一份《收据》，确认收到黄某合资建房款人民币 XXX 元和电梯维护费 20000 元。

2021年 3 月20日，徐XX、区X、区XX、区XX(甲方 )与黄XX (乙方 )、湛某(丙方 ) 签订一份《和解协议》，约定乙方和丙方共同补偿总金额为人民币 XXX元的补偿款给甲方第一次补偿款 XXX 元由两方支付，第二期补偿款 XXX 元由乙方支付，甲方和乙方应配合丙方到村委及开发商签署放弃“广州市黄埔区双沙村双岗黄岗大街4号(穗集地证字第 XXX 号 )产权声明并放弃该房屋所有安置补偿款及房屋，该房屋的全部权益由丙方享有 (本义务履行的前提为乙方和丙方支付完毕全部补偿款 )还约定该和解协议生效后，该房屋全部的权益由丙方所有，后续因丙方处置该房屋所产生的一切后果由丙方承担，与甲方和乙方无关。

另查明，涉案房屋的集体土地房产证号为穗集地证字第XXX 号，登记权属人为徐XX，建筑结构为钢筋混凝土，层数为 7-1/2 层。湛某与黄某均不是涉案房屋土地所在集体经济组织成员。涉案房屋已经由湛某签订拆迁补偿协议。黄某在一审庭审中表示如合同无效，不同意在本案中一并处理合同无效的法律后果。

一审法院认为，本案为《中华人民共和国民法典》施行前的

法律事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

关于湛某是否为适格原告的问题。湛某诉请确认其与黄某签订的《合资建房协议书》无效，该协议的合同签订主体为湛某和黄某，湛某作为合同的相对方有权依据该合同起诉因此是本案的适格原告。

关于湛某与黄某签订的《合资建房协议书》的效力问题根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。涉案房屋所在土地属于农村宅基地，农村宅基地使用权具有严格的身份属性，湛某与黄某均不是涉案宅基地所在集体经济组织成员，故双方签订的《合资建房协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属于无效。

关于腾退房屋问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失:各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。涉案协议被认为无效，双方应当相互返还，因黄某在一审庭审中明确表示不在本案中一并处理合同无效的法律后果，其如认为有损失可另行主张，故一审法院仅确认黄某应返还广州市黄埔区双沙村双岗黄岗大街 4 号 801房给湛某。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条之规定，于 2023 年2 月22 日判决如下: 一、确认湛某与黄某于2018 年 11 月30 日签订的关于广州市黄埔区双沙村双岗黄岗大街4号 801 房的《合建房协议书》无效，二、黄某应当于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退广州市黄埔区双沙村双岗黄岗大街 4号 801 房给湛某。一审案件受理费 100 元，由黄某负担。

经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认.

二审期间，黄某提交证据1(2023)粤 0112 民初 5951 号受理案件通知书、证据 2 起诉状，拟共同证明黄某已向一审法院提起诉讼，请求确认湛某与徐XX、区X、区XX、区XX黄XX于 2021年3 月20 日签订的《和解协议》及湛某与黄XX于 2017年3月2日签订的《集体上地房屋转让协议》无效，一审法院已受理该案。淇某对此质证称: 对该证据的真实性无异议，该案件还未开庭审理，且该案与本案无关，黄某与《和解协议》无直接法律利益关系。

经认证，黄某在二审期间提交的证据，与本案双方纠纷的处理缺乏关联性，本院对此不予采纳。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下:

涉案房屋所在土地为集体土地，而湛某与黄某均非该集体土地所在村社的集体经济组织成员，一审法院认定湛某与黄某签订的《集体土地房屋转让协议》为无效协议，理据充分，应予维持。湛某基于前述协议将涉案房屋交付给黄某，现该协议已被认定为无效，基于合同相对性原则，黄某应向湛某返还涉案房屋，一审法院对此予以支持，合法有据，处置得当。黄某关于其不应向湛某返还涉案房屋的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于湛某与徐XX、区XX、区XX、区XX以及黄XX之间就涉案房屋所产生的权利义务关系并非本案的调处范围，若各方存在争议，亦应另循途径予以解决一审法院未对前迷各方之间所签订的多份协议的效力进行认定程序并无不当，亦未影响黄某的实体权利

综上所迷，上诉人董某的上诉请求不能成立，应予驳回:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 100 元，由上诉人黄某负担本判决为终审判决.