马莎莎律师
案件背景
2024年1月，单某（化名）看中了上海浦东一套137平米的住宅，总价893万元，与卖家项某、王某（以下统称"王某方"）签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定：
签约当日支付30万元定金；
2024年7月31日前支付370万元；
剩余490万元通过银行贷款支付；
双方于2024年9月10日前共同办理过户手续。
签约时，单某知道房子上有700万元的银行抵押贷款，合同也约定由王某方自行还贷注销抵押。
但签约后不久，单某发现了一个严重问题：这套房子被法院司法查封了。原因是王某方存在其他债务纠纷，债权人申请了财产保全。
单某慌了：自己马上要付370万出去，如果房子还有查封，这笔钱的安全怎么保障？万一钱付了、过户办不了，岂不是人财两空？
双方的协商过程
2024年4月11日，单某和王某通过微信沟通，希望签订一份补充协议来保障资金安全。王某表示可以先签一份关于"解封时间"的协议，约定2024年5月7日前解除查封，至于付款方式"双方另行协商"。
当天，王某（仅王某一人，未取得共有人项某的授权）与单某签订了这份《补充协议》，约定：
王某方自行解除查封，期限为2024年5月7日；
查封解除后，双方继续履行原合同；
保证单某资金安全的具体措施，双方另行协商。
2024年4月25日，房屋查封解除。但此时，双方在"谁来出钱还贷、各出多少"这个问题上产生了分歧。
2024年4月29日，双方再次沟通。单某提出希望由王某方自行还贷解押，或者走资金监管来保障安全。王某则表示需要再确认自己能拿出多少钱，并说"如果不行我们就取消"。
此后，单某于2024年5月8日发送《沟通催告函》，要求王某方就资金安全保障方案给予答复，但未获回应。
2024年5月16日，单某发送《解约函》，以"王某方拒绝协商资金安全保障方案"为由，要求解除合同、退还30万元定金。
王某方的抗辩
王某方的主要观点：
第一，查封已经解除了，交易没有风险。? 房屋在2024年4月25日就解封了，没有对交易造成实质性影响。合同中本来就有关于抵押处理的约定，买家以"查封"为由要求变更付款方式，是没有道理的。
第二，单某的真实原因是资金紧张和房价下跌。? 王某方指出，单某在沟通中曾提到"首付款部分是借的""在外面租了仓库，资金压力大"，说明她是自己没钱了，才找借口想退房。再加上当时房价下行，单某不想买了，这才是根本原因。
第三，那份《补充协议》对项某没有约束力。? 2024年4月11日的《补充协议》只有王某一人签字，而房屋是王某和项某共同共有的。此前已有生效裁定认定该协议对项某不发生法律效力，所以这份协议等于没签，双方仍应按原合同履行。
基于以上理由，王某方认为单某是违约方，定金不应退还，还反诉要求单某支付房屋总价20%的违约金（178.6万元）。
法院的认定：不是单方违约，是双方合意解除
① 房屋存在查封，买家要求协商变更付款方式具有合理性
法院指出：根据合同约定，出售方有义务保证房屋不存在"导致无法正常交易的现实危险"。而本案中，房屋确实出现了司法查封，虽然查封后来解除了，但客观上已经造成了交易的不确定性。单某作为买家，要求就资金安全保障问题进行协商，具有合理性。
② 双方对付款比例未能达成一致，属于"再磋商无果"
从双方的微信沟通记录可以看出：
王某曾表示"如果我到时候没凑齐，我们就直接取消"；
单某也表示"如果不行我们就算了"；
双方均表达了"协商不成则交易取消"的意思。
法院认为：双方对贷款700万元中各出多少这个核心问题未能达成一致，属于再磋商无果。在这种情况下，任何一方都有权解除合同。
③ 房屋后续再次出现查封，客观上也无法继续履行
法院查明：即便按原合同约定，单某在2024年7月31日前支付第二笔房款，但房屋在2024年6月再次出现司法查封——这说明房屋确实存在"无法正常交易的危险"，不能把解除合同的责任归咎于单某。
④ 合同解除的性质：合意解除，互不承担违约责任
综合以上分析，法院认定：本案合同解除的原因是双方对重要合同条款无法达成一致，最终合意解除，而非单某一方违约。因此，双方互不承担违约责任，王某方应将30万元定金全额返还。
最终判决结果
? 王某方返还单某定金30万元；
? 驳回单某要求王某方支付178.6万元违约金的诉讼请求；
?? 一审案件受理费23,488元，单某承担17,688元，王某方承担5,800元；
?? 二审案件受理费5,800元，由王某方承担；
二审维持原判。
这个案子给买卖双方的共同启示
对买家来说：
1. 发现房屋被查封，要求变更付款方式是有道理的
很多人遇到这种情况会犹豫：合同都签了，查封也解了，我还能提要求吗？本案表明：只要查封客观存在过，买家要求就资金安全进行协商，法院认为是合理的。这不是"找借口违约"，而是对自身权益的正当保护。
2. 协商不成时，注意保留"双方都有解约意愿"的证据
本案中，双方在微信里说的"如果不行就算了""取消也可以"这些话，成为了法院认定"合意解除"的重要依据。如果你也面临类似情况，沟通记录一定要保留完整——它可能决定你是被认定为"违约方"还是"合意解除"。
3. 不要忽视房屋后续再次出现查封的可能性
本案有一个细节很关键：房屋在2024年6月再次被查封。法院正是基于这一点，认定"房屋确实存在无法正常交易的危险"。如果你发现卖家债务缠身、名下有多起诉讼，即使当前查封解除了，也要警惕后续风险。
对卖家来说：
4. 房屋存在查封，即使解除了，也可能影响交易稳定性
本案中，王某方认为"查封已经解除了，交易没有风险"，但法院不这么看。查封的存在本身就会动摇买家的信任，尤其是当卖家无法提供可靠的资金安全保障方案时，买家有权选择退出。与其事后打官司，不如在签约前就把所有债务问题清理干净。
5. 共有产权人必须共同签字，否则协议可能无效
本案中，那份《补充协议》因为只有王某一人签字、项某未追认，被认定对项某不发生效力。共有房产的交易，所有共有人都必须签字，否则后续的补充协议、变更约定都可能被认定为无效，反而给自己带来更大的不确定性。
如果你也遇到类似情况，先做这三步
发现查封后，第一时间书面要求卖家提供解决方案：发函或微信留痕，要求卖家明确解封时间、资金安全保障措施；
协商过程全程留痕：所有沟通尽量通过文字方式进行，避免电话口头约定无法举证；
如果协商不成，不要贸然单方宣布违约：先评估是否存在"合意解除"的可能——双方都有"不行就算了"的意思表示，比单方发解约函更有利于保护自己的权益。
本文基于真实案例改写，人物信息已脱敏处理，不构成个案法律意见。同类案件中，查封是否构成"交易危险"、双方是否有再磋商义务、沟通记录是否足以证明"合意解除"——这些细节往往决定最终结果。如有具体纠纷，建议携带合同原件及全部沟通记录进一步评估。