听说房子要成为烂尾房就停付房款？不安抗辩权是否成立？-马莎莎-华律网

案件背景

2020年5月，王某（化名）在重庆某楼盘购买了一套总价120.9万余元的住宅，采用分期付款方式，分九期付清。合同约定交房时间为2023年12月30日前。

王某按约支付了前五期及第六期部分房款，合计66.4万余元。但从2021年8月起，王某听说了开发商所属集团出现债务危机的消息，又看到工地施工人员减少，便停止支付剩余购房款，截至起诉时尚欠54.5万元。

开发商于2025年起诉王某，要求：①支付剩余购房款54.5万元；②支付逾期付款违约金（按日万分之一计算，截至2025年7月暂计7.1万余元）。

一审判决王某支付剩余购房款和违约金后，王某不服上诉，核心主张有三：

第一，我是行使不安抗辩权，不是违约。? 2021年8月前后，开发商所属集团在全国范围内出现债务危机、大规模爆雷，涉案项目工地频繁停工、施工人员明显减少，王某有理由相信开发商将无法按期交房甚至烂尾，因此中止付款是合法的。

第二，即便要算违约金，也应该从2023年12月30日（合同约定的交房日）起算，而不是从2021年8月31日起算。? 因为开发商自己也没按期交房，不能要求购房者先付清全款。

第三，开发商逾期交房，应该赔偿我逾期交房违约金，两笔违约金应该互相抵销。

法院查明：王某最后一期购房款的支付时间（2022年5月30日）在合同约定的交房时间（2023年12月30日）之前。也就是说，王某是在交房日还没到的时候就停止付款了——此时开发商是否违约交房，尚未可知。

王某提交了抖音视频、新闻报道、微信群聊天记录等证据，试图证明项目在2021年就已停工。但法院认为：抖音视频等证据不足以证明案涉项目是否停工及停工的具体时长。而且，案涉项目已于2023年11月24日通过竣工验收——这说明房屋最终还是建好了，开发商的履约能力并未完全丧失。

法院指出：行使不安抗辩权的核心前提是有确切证据证明对方丧失或可能丧失履约能力。而王某提交的新闻报道、抖音视频等，属于间接的、非针对性的信息，不足以构成法律意义上的“确切证据”。仅凭“听说开发商暴雷”“看到工地人少了”就停止付款，法律上难以支持。

王某主张用开发商的逾期交房违约金来抵销自己的逾期付款违约金，法院认为：两者属于不同的法律关系，且王某在一审中并未提出该项主张，二审不予处理。王某可以另案起诉主张逾期交房违约金。

1. “不安抗辩权”不是你想用就能用的——需要“确切证据”

很多购房者听到开发商暴雷、看到工地停工，就想当然地认为自己可以停止付款。但法律对不安抗辩权的行使有严格要求：你必须提供确切证据证明开发商确实丧失或可能丧失履约能力——比如法院的查封裁定、政府的停工通知、开发商的破产公告等。仅凭新闻报道、抖音视频、微信群消息，远远不够。

2. 停止付款的时间点很关键——在交房日之前停付，风险更大

本案中，王某在合同约定的交房日之前就停止付款了。法院的逻辑是：交房日还没到，你怎么知道开发商一定会违约？? 如果等到交房日过了、开发商确实没交房，你再停止付款，法律上的正当性会更强。

3. 项目最终通过了竣工验收，对购房者不利

本案中，项目最终于2023年11月通过竣工验收——这说明开发商最终还是把房子建好了。法院据此认为：开发商的履约能力并未完全丧失，王某的不安抗辩权缺乏事实基础。如果项目真的烂尾了、长期无法竣工验收，情况可能会有所不同。

4. 逾期交房违约金和逾期付款违约金，需要分别主张

很多购房者觉得：开发商逾期交房，我也逾期付款，两笔账互相抵销不就完了？但法院告诉你：这是两个不同的法律关系，不能在本案中直接抵销。如果你认为开发商应该赔你逾期交房违约金，需要另案起诉或在本案中提起反诉，不能指望法院主动帮你抵销。

本文基于真实案例改写，人物信息已脱敏处理，不构成个案法律意见。同类案件中，不安抗辩权的举证标准、停止付款的时间节点、项目是否最终通过竣工验收——这些细节往往决定你能否合法地停止付款。如有具体纠纷，建议携带合同、付款凭证及开发商违约证据进一步评估。