马莎莎律师
案件背景
2018年11月，王某（化名）与某开发商签订了一份《商品房认购协议书》，订购一套50平方米的房屋，总价22.6万余元。协议约定：王某签约当日支付10万元（含定金），剩余款项分期付清；开发商应在具备条件后通知王某签订正式《商品房买卖合同》；如果开发商在签约前把房子卖给第三方，应双倍返还定金。
王某当天付了10万元，开发商出具了收据，但收据上将这笔钱写为“购房款”。
然而，这个项目后来被列入“三难项目”（烂尾工程），长期无法正常推进。直到2022年8月，开发商在报纸上刊登公告，通知王某等买家前来签订正式合同。但王某称自己没有看到公告，也未前往签约。
2023年12月，开发商将这套房子卖给了案外人并办理了备案。王某得知后起诉，要求解除认购协议、开发商双倍返还定金20万元。
争议焦点：10万元到底是“定金”还是“购房款”？
王某的主张：认购协议第六条明确写了“双倍返还定金”“所收定金不予返还”，10万元就是定金。收据写“购房款”只是财务凭证，不能改变合同约定的性质。
开发商和实际开发人王某某的主张：王某只付了10万就没再付过一分钱，项目具备条件后登报通知他也不来签约，是他自己违约，定金不应该退。
法院的认定：收据写“购房款”，就不算定金
① 认购协议是预约合同，不是正式买卖合同
法院确认：双方只签了认购协议，约定了将来还要签正式《商品房买卖合同》，因此本案属于预约合同纠纷，不是正式的房屋买卖合同纠纷。
② 10万元的性质，以收据为准，不以合同为准
这是本案最关键的认定。法院指出：
虽然认购协议写了“10万元（含定金）”，但开发商出具的收据将该笔款项仅表述为“购房款”，应认定王某支付的10万元系购房款，不属于定金性质。
这意味着：当合同和收据对款项性质的表述不一致时，法院倾向于以收据为准。? 收据是实际收款凭证，它的记载更能反映双方在付款时的真实意思。
③ 王某对合同未能继续履行存在一定过错
法院查明：案涉项目于2019年9月12日取得商品房预售许可证，从那时起就可以签订正式合同了。但王某未按约定时间签约并支付剩余房款，对合同未能继续履行存在一定过错。因此，即使认定为定金，王某也无权要求双倍返还。
④ 开发商的登报公告，因未穷尽其他送达手段，对王某不发生效力
开发商主张自己已经在报纸上登公告通知王某签约，但法院认为：登报公告应以“无法通过其他方式联系买受人”为前提。开发商没有提供证据证明自己曾通过电话、短信、邮寄等方式联系过王某，直接登报公告，程序不当，该公告对王某不发生法律效力。
⑤ 实际开发人王某某与开发商承担连带责任
法院查明：王某某是挂靠开发商资质进行实际开发的个人，属于违法借用资质。依据相关法律规定，王某某应与开发商对这笔10万元的返还承担连带责任。
最终判决结果
? 解除双方签订的《商品房认购协议书》；
? 开发商返还王某购房款10万元；
? 实际开发人王某某承担连带责任；
? 驳回王某要求双倍返还定金20万元的诉讼请求；
?? 一、二审案件受理费由王某、开发商和王某某按比例分担。
这个案子给购房者的核心警示
1. “定金”和“购房款”只差一个字，法律后果天差地别
定金适用“定金罚则”：付定金的一方违约，无权要求返还；收定金的一方违约，应双倍返还。而购房款只是预付款，违约时只需原数返还，最多加一点利息。本案中，就因为收据上写的是“购房款”而不是“定金”，王某从可能拿到20万变成了只能拿回10万。
2. 收据怎么写，比合同怎么写更重要
很多人觉得合同写了“含定金”就够了，收据怎么写无所谓。但法院告诉你：收据是实际收款凭证，它的记载更能反映双方的真实意思。? 签合同时，务必确认收据上的款项性质与合同约定一致——如果合同写“定金”，收据也必须写“定金”，不能写“购房款”“订金”“诚意金”等其他表述。
3. 认购协议只是“预约”，不是“本约”
认购协议只约定“将来要签正式合同”，不等于你已经买到了这套房。开发商在正式合同签订前，理论上仍有可能将房屋另售他人（虽然违约，但要证明违约性质有时并不容易）。签了认购协议后，尽快督促开发商签订正式合同并完成网签备案，才是锁定房屋权利的关键。
4. 开发商登报公告，不等于有效通知了你
法院明确要求：登报公告必须以“无法通过其他方式联系”为前提。如果你留了电话、地址，开发商必须先打电话、发短信、寄挂号信，穷尽这些手段后才能登报。如果你从未收到过任何电话或信件通知，可以主张开发商的公告对你不发生效力。
5. 烂尾楼项目，购房者的过错可能被放大
本案中，法院认为王某“对合同未能继续履行存在一定过错”，理由是项目取得预售许可证后他没有主动去签约。这在烂尾楼项目中是一个常见风险：项目烂尾时你不去催、不去签约，等项目复活了，开发商可能反过来指责你违约。? 遇到烂尾项目，建议定期以书面方式（挂号信、电子邮件）向开发商催告履约，保留证据。
本文基于真实案例改写，人物信息已脱敏处理，不构成个案法律意见。同类案件中，款项性质的认定往往取决于收据的表述而非合同的约定，这一细节可能直接决定你能拿回多少钱。如有具体纠纷，建议携带认购协议、收据及付款凭证进一步评估。