马莎莎律师
案件背景
2022年5月，王某（化名）在重庆某楼盘购买了一套总价58.7万余元的住宅，首付11.8万余元，贷款46.9万元，合同约定2024年9月30日前交房。
到了交房日，开发商毫无动静。王某多方打听才知道，项目早在2022年9月就因工程款纠纷停工，直到2024年5月才更换施工单位准备复工。王某起诉时（2025年6月），房屋仍未交付。
王某起诉要求：①解除购房合同；②解除贷款合同；③开发商退还首付款、大修基金、已还贷款本息合计19.8万余元；④剩余贷款由开发商直接还给银行。
开发商的上诉理由：你起诉时还没到解除期，解除权已经过期了
开发商不否认逾期，但提出了一个“程序性杀手锏”：
第一，解除权行使期限已过。? 合同约定逾期交房超过180天才有权解除，按顺延90天不可抗力计算，要到2025年6月27日才满180天。而合同补充协议第17.1条要求：知道或应当知道解除事由之日起5日内协商，协商不成15日内发出书面解除通知，否则视为放弃解除权。? 开发商主张，王某2025年6月起诉时还没到解除期，第一次庭审（2025年7月28日）才主张解除，已经超过了20天的行使期限，解除权已消灭。
第二，房子快建好了，合同目的可以实现。? 开发商提交了施工照片、监理日志，证明主体结构早已完工，正在进行园林收尾，预计2025年12月30日前交付。且项目是“保交楼”项目，资金由政府专班监管，合同继续履行对双方都有利。
第三，房价下跌才是王某想退房的真实原因。? 开发商指出，王某在庭审中承认“房价跌了想止损”，说明他不是怕拿不到房，而是想规避市场风险。
法院的认定：解除权没过期，格式条款无效，支持退房
① 解除权行使期限：以起诉状副本送达时是否已具备解除条件为准
法院查明：合同约定交房日2024年9月30日，顺延90天不可抗力后，逾期超过180天即2025年6月27日才达到解除条件。王某2025年6月12日起诉时，确实还没到解除期。
但一审第一次庭审（2025年7月28日）时，解除条件已经成就。法院认为：在开发商已经收到起诉状副本、知道王某要求解除合同的情况下，仍然要求王某严格按照合同约定先发书面通知再起诉，对王某显属不公。因此，认定合同于2025年7月28日解除。
二审中，开发商提交了新证据：房屋于2025年12月29日通过竣工验收，并于2026年1月通知交付。但法院认为：合同已于2025年7月28日解除，后续是否具备交付条件，不影响解除的效力。
② 补充协议第17.2条——要求购房者先自行结清贷款才能退款，属于无效格式条款
补充协议第17.2条约定：合同解除后，购房者必须先自行提前结清房贷、注销抵押登记，然后开发商才退款。法院认定：该条款是开发商为重复使用预先拟定的格式条款，不合理地加重了购房者的责任，在开发商违约导致合同解除的情况下，要求购房者先自行还清贷款再退款，显失公平，该条款无效。
③ 剩余贷款由开发商直接还给银行
依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第21条第2款：买卖合同和贷款合同都解除的，开发商应将收受的购房贷款本金及利息返还银行，将购房款返还购房者。法院判决：开发商直接向银行偿还剩余贷款本金44.4万余元及后续利息。
④ 开发商退还王某已支付的费用
包括：首付款118,094元、大修基金3,269元、已还贷款本金24,718.68元、利息52,431.28元，合计198,512.96元。资金占用损失以142,812.68元为基数，按LPR计算，但不超过总房价的2%（11,741.88元）。
⑤ 购房者不享有优先受偿权
法院明确：王某对开发商仅享有普通债权，不享有优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的权利。只有银行对房屋的抵押权才能优先受偿。
最终判决结果（二审维持）
? 购房合同于2025年7月28日解除；
? 贷款合同解除；
? 开发商退还王某首付款、大修基金、已还贷款本息合计198,512.96元；
? 开发商向银行偿还剩余贷款本金444,281.32元及后续利息；
? 开发商协助注销合同备案、网签登记、预告登记；
? 驳回王某的优先受偿权请求；
?? 一、二审案件受理费共19,341.88元，全部由开发商承担。
这个案子给购房者的核心启示
1. “解除权行使期限”不是开发商说了算——起诉时没到解除期，但庭审时到了，法院可能支持
很多购房者被开发商“你起诉太早了，解除权已经过期了”这句话吓退。但本案表明：只要在第一次庭审辩论终结前，解除条件已经成就，法院可以认定解除权有效行使。不要因为“还没到180天”就不敢起诉，起诉本身也是一种行使权利的方式。
2. 补充协议里“先自行结清贷款再退款”的条款，可以挑战
这是开发商在退房纠纷中最常用的“拖字诀”——要求购房者先自己筹钱把贷款还清，然后开发商才退款。但本案法院明确认定：这种条款在开发商违约导致合同解除的情况下，属于无效格式条款。购房者不需要自己先还贷款，应由开发商直接还给银行。
3. “保交楼”不是不让退房的理由
开发商反复强调项目是“保交楼”项目、政府资金监管、很快就能交房，试图说服法院“合同目的可以实现”。但法院的态度很明确：合同约定的解除条件成就了，购房者就有权选择解除，不能以“保交楼”政策剥夺购房者的合同权利。
4. 房价下跌不是开发商不让退房的理由
开发商主张王某是因为房价下跌才想退房，法院没有采纳。购房者解除合同的依据是开发商的违约行为，而不是自己的市场判断。只要开发商逾期交房构成根本违约，购房者就有权解除，无论房价涨跌。
本文基于真实案例改写，人物信息已脱敏处理，不构成个案法律意见。同类案件中，解除权行使期限的计算、格式条款的效力认定、贷款返还路径的安排——这些细节往往决定退房能否成功。如有具体纠纷，建议携带合同、付款凭证及沟通记录进一步评估。