马莎莎律师
在现实生活中，为伴侣出资购房并登记在自己或他人名下，是表达爱意与承诺的常见方式。然而，当感情破裂时，这类房产的归属往往成为剪不断、理还乱的难题。近期，一起真实的案件判决，为处理此类“借名买房”与“同居财产”交织的复杂纠纷提供了参考。
一、基本案情
王某（男方）与李某（女方）通过某中老年交友网站相识，后确立恋爱关系并开始同居。为稳定共同生活，二人商议在江西某县购买一套房屋用于养老。由于王某年龄较大，无法获得银行贷款，经协商，决定借用李某的弟弟张某的名义购房并办理按揭。购房首付款及后续全部月供，均由王某一人支付，房屋也登记在张某名下。王某与李某随后入住该房屋。
2025年9月，即购房约5个月后，王某与李某签订了一份《协议书》。协议约定，该房屋产权登记为双方“共同所有”。协议第五条特别规定：若李某提出结束关系，则自动放弃房屋产权，房屋100%归王某；若王某提出结束关系，则李某在支付王某30万元后，可获得房屋全部产权。
此后双方发生矛盾，关系破裂，王某返回老家生活。此后，王某诉至法院，核心请求是确认自己是房屋的实际所有权人，并要求名义登记人张某协助将房屋过户至自己名下。而李某则作为有独立请求权的第三人参加诉讼，要求依据《协议书》确认自己享有50%的产权份额，或在支付30万元后获得全部产权。
二、法院裁判观点
法院经审理，对两个核心争议焦点作出了明确认定：
1. 借名买房关系有效，王某有权要求过户
法院认为，虽然王某与张某之间没有书面借名协议，但结合全部购房款由王某支付、张某对此予以认可等事实，足以认定双方存在“借名买房”的合同关系，该关系合法有效。根据法律规定，借名买房产生的是债权债务关系，而非直接的物权。因此，王某不能直接要求法院确认房屋归其所有，但有权基于合同要求名义登记人张某履行义务，即协助办理产权过户登记手续。法院对此项诉讼请求予以支持。
2. 《协议书》有效，但分手责任条款因限制人身自由而无效
法院认定，王某与李某签订的《协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。该协议并非王某所称的、可随时撤销的“赠与合同”，而是双方为建立稳定共同生活关系而对同居期间重大财产作出的特殊约定，具有法律约束力。
然而，协议第五条关于“谁先提出分手，谁就丧失房屋权益”的约定，被法院认定为无效。? 法院指出，无论同居还是婚姻关系，任何一方均有提出分手的自由权利，法律禁止以财产惩罚条款来变相限制这项基本人身自由。因此，不能简单地依据“谁先提分手”来机械分割财产。
三、最终判决与考量因素
鉴于协议中财产分割的触发条款无效，法院无法直接按协议执行，转而依据公平原则，综合考虑了出资情况、同居时间长短、双方过错等因素，对财产进行酌定分割：
- 判决名义登记人张某协助将房屋产权过户至实际出资人王某名下。
- 鉴于李某与王某曾共同生活并规划未来，且协议也体现了王某愿意给予李某财产保障的意思，判决由王某给予李某10万元的经济补偿。
- 驳回了李某要求确认50%产权或支付30万元获得全部产权的诉讼请求。
四、案件启示
本案为公众处理类似情况敲响了双重警钟：
- 借名买房风险不因“内部约定”而消失：即使全款由自己支付，只要房产登记在他人名下，法律上就推定该他人为权利人。实际出资人仅享有要求过户的债权，一旦名义登记人涉诉或有债务，房产极易被查封、执行。本案中王某幸运地获得了过户支持，但过程已耗费大量时间和诉讼成本。
- 以财产限制分手自由的条款无效：情侣或同居伴侣间通过协议约定“谁提分手谁净身出户”或丧失特定财产，意图用经济手段捆绑感情。然而，此类条款因违背公序良俗、限制人身自由，在法律上是无效的。感情的破裂无法精确归责，财产的处置应回归公平原则，综合考虑出资、贡献、同居时长等客观情况。
感情可以好聚好散，但财产处理需要理性和智慧。在涉及为伴侣出资购房等重大财产处置时，提前咨询专业房产律师，通过合法合规的方式明确权属，是为自己也是为对方负责的表现。一旦发生纠纷，及时寻求法律帮助，是解决争议、维护自身合法权益的最有效途径。