马莎莎律师
在现实生活中，许多人为规避政策或享受优惠，选择借用亲朋好友的名义购买房产。然而，当名义购房人陷入债务纠纷时，实际出资人能否保住自己的房子？下面这个真实的案例，清晰地揭示了其中的巨大风险。
一、案件经过
王某夫妇因自身名下已有多套房产，受当地购房政策限制，便与王某的弟弟商议，借用其名义购买一处新房。2014年，王某以弟弟的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，所有购房款、税费、乃至后续的物业费、水电煤气费等，均由王某夫妇实际支付。合同上弟弟的签名和指印，实际均为王某所为。此后，该房屋一直由王某夫妇装修并居住。
然而，天有不测风云。王某的弟弟因其他借款合同纠纷，被债权人起诉并败诉，需承担连带清偿责任。因弟弟未履行还款义务，法院在执行过程中，查封了登记在其名下的上述房产（尽管当时仅办理了预售合同备案，未办正式产权证）。王某夫妇得知后，急忙向法院提出执行异议，主张房屋是借名购买，实际所有权归自己，要求停止拍卖。执行异议被驳回后，王某夫妇又提起了“执行异议之诉”，请求法院确认房屋归其所有，并排除对该房屋的强制执行。
二、法院审理与核心观点
案件经过一审、二审，法院最终均驳回了王某夫妇的全部诉讼请求，意味着该房产依然可能被拍卖，用于偿还王某弟弟所欠债务。法院的核心观点如下：
- 借名买房仅产生债权，而非物权：法院认为，即使王某夫妇与弟弟之间存在真实的借名买房约定，该约定也仅在双方内部形成一种债权债务关系（即王某夫妇有权要求弟弟将来将房屋过户给自己），而不能直接产生物权变动的法律效果。房屋的所有权人，仍以不动产登记簿记载为准。
- 债权不能对抗法院的强制执行：王某弟弟的债权人（申请执行人）基于生效判决，对弟弟享有合法的金钱债权。当该债权需要通过执行弟弟名下的财产（包括该预售房产）来实现时，王某夫妇基于借名买房合同享有的、要求过户的“债权请求权”，在效力上并不优先于申请执行人的普通金钱债权。因此，王某夫妇的权利不足以排除法院对该房产的强制执行。
- 规避政策存在过错，风险自担：法院特别指出，王某夫妇借名买房的根本原因是为了规避当地的房产限购政策，其自身在主观上存在过错。因自身过错导致房屋登记在他人名下，由此产生的产权不清、被强制执行等法律风险，应当由王某夫妇自行承担。
三、本案带来的重要警示
这个案例为所有考虑或已经借名买房的人敲响了警钟：
- 房产登记名字是关键：法律上，不动产物权以登记为准。房产证或预售合同上写谁的名字，法律就初步推定谁是权利人。借名买房使得实际出资人的财产权益处于高度不确定状态。
- “内部约定”难抵“外部债务”：借名人与出名人之间的合同，只对双方有约束力。一旦出名人对第三方负有债务，其名下财产（包括借名购买的房产）就会成为被执行的对象。实际出资人的权利在外部债权人面前非常脆弱。
- 规避政策后果严重：为规避政策而借名买房，不仅违反了政策目的，在发生纠纷时，法院也会认定借名人存在过错，从而减少对其权利的保护。
总而言之，借名买房如同一场巨大的法律冒险，将房产置于他人名下，就等于将财产安危系于他人信用。一旦“挂名人”出现债务问题，实际出资人很可能“房财两空”。在遇到类似纠纷时，务必咨询专业房产律师，全面评估风险，切莫因小失大。