张义鹏律师
律师观点分析
农村宅基地转让起纠纷：律师代理追索尾款案剖析
案件概述
本案是一起农村宅基地使用权转让引发的合同纠纷。转让方四位继承人为处分被继承人遗留的三处宅基地，与受让方签订了总价150万元的转让合同，受让方支付80万元首付款后，因继承人内部款项分配问题，部分继承人拒绝配合办理合同公证，受让方因此拒绝支付70万元尾款。张义鹏律师作为转让方两位原告的代理律师，提起诉讼要求确认合同有效、受让方支付尾款，并要求保证人承担连带保证责任。
张义鹏律师办案策略与过程
接案后，张义鹏律师首先梳理了全部案件材料，固定了转让合同、付款凭证、保证条款等核心证据，确认案件核心争议是转让合同的效力问题，因此制定了“优先确认合同效力、结合双方履行行为主张权益”的诉讼策略：庭审中围绕双方签订合同是真实意思表示、受让方后续迁入户籍满足成员资格条件、原告方已经完成宅基地交付义务等要点展开辩论，同时强调受让方拒不付款的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担责任；针对保证人的连带保证责任，也依据合同约定提交了完整的证据链，主张保证人应当按约承担责任。
案件结果
法院经审理认定，签订转让合同时受让方并非案涉村集体成员，且转让行为未经村集体经济组织审查同意，违反土地管理法的强制性规定，最终判决案涉转让合同及相关保证条款无效；判决四位转让方分别向受让方返还收取的共计80万元首付款，受让方向转让方返还案涉三处宅基地及地上附属物；驳回了原告要求支付尾款、保证人承担责任的全部本诉请求，同时驳回了受让方要求原告赔偿47万元建设投入的反诉请求，案件受理费由原被告按责任分担。
案件启示
农村宅基地的流转有严格的法律限制，必须满足“受让方为本集体经济组织成员、经集体同意”两个核心条件，任何一个条件缺失都可能导致合同无效。交易双方在进行宅基地转让前，应当提前核实主体资格、履行法定审批程序，避免因合同无效产生额外损失；即便签订合同，也应当提前对可能出现的履行风险作出约定，保障自身权益。