（接上文《离婚房产分割情形汇总2022版》（上））

二、婚后买房

（一）婚后一方出资买房

情形15：结婚后，一方以个人婚前财产全款购房，登记出资方一人名下，离婚时如何分割？

结婚后，夫妻一方使用个人婚前财产，全款出资购买房屋，登记在出资方一人名下，该房屋应认定为出资一方的个人财产，不属于夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十一条规定，“民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”夫妻一方婚后使用个人婚前财产全款买房，属于一方个人婚前财产在形态上的转化，本质上仍属于一方个人财产。同理，如果以卖出一方婚前所有的房屋，所得的价款完全用于购置新房，并登记于出资方名下的，新房也应认定为出资方个人婚前财产的转化，应为出资一方的个人财产。

情形16：结婚后，一方以个人婚前财产出首付款买房，登记出资方一人名下，离婚时如何分割？

结婚后，夫妻一方使用个人婚前财产，支付房屋首付款，婚后共同还贷，登记于出资方一人名下，该房屋如何判定，各地法院处理不一：有的认为房屋系婚姻存续期间购买，应认定为夫妻共同财产，再根据房屋资金来源、双方婚姻关系存续期间长短以及双方对该房屋所作贡献大小、照顾直接抚养子女和无过错方等因素，综合判定份额；有的将房屋判定为出资方一人所有，对于婚后共同还贷及增值部分予以折价补偿。

情形17：结婚后，一方以个人婚前财产出资购房，登记双方或对方名下，离婚如何分割？

结婚后，夫妻一方以个人婚前财产出资购房，登记在双方或对方名下，该房产应认定为夫妻共同财产。法官会根据房屋登记情况、实际居住使用情况、以照顾直接抚养子女一方为原则将房屋判归一人所有，然后综合各种因素对房屋现值进行分割，一般出资较多的一方占据份额较多，由取得房屋一方给予另一方折价款。如果房屋有贷款未还清，则将房屋现值扣除未还贷款的部分，剩余房产价值予以公平分割。

如何避免个人婚前财产 “被“ 转化为夫妻共同财产？

李鸥律师建议：第一，在以个人婚前老房换新房、小房换大房过程中，新房尽量全款出资，且仅登记出资方一人名字。第二，出售旧房所得的价款，应存入出资方名下专用银行账户，建议新开一张银行卡，勿与其他存款混同，避免多次交叉转账，确保出资情况清晰，妥善留存相关证据。

（二）婚后双方出资买房

情形18：结婚后，双方出资购房，登记一方或双方名下，离婚如何分割？

结婚后，以夫妻共同财产购买房屋，房产证无论登记在哪一方名下，即便登记为单人持有，也是夫妻共同财产。如果房产证注明份额，一般基于双方占有的份额予以分割。如未注明房产份额，离婚时，法官会根据房屋使用占有情况、照顾直接抚养子女一方，将房屋判归一方所有，由取得房屋的一方给予另一方折价款。如果夫妻双方对房屋价值意见不一，可采取竞价、财产评估、拍卖变卖等方式，对房屋现值进行公平分割。

情形19：结婚后，双方出资购房，登记于子女名下，离婚如何分割？

需要分子女成年或未成年两种情况讨论：结婚后，夫妻双方共同出资购买房屋，登记成年子女名下，视为对子女的赠与，房屋归成年子女所有，不属于夫妻共同财产的范畴。如果夫妻将房产登记在未成年子女名下，不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思表示确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养子女的一方暂时管理；如果真实意思表示并非将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。

（三）婚后父母为子女出资买房

情形20：结婚后，父母出全款买房，登记自己子女一人名下，离婚时如何分割？

结婚后，父母出全款买房，登记自己子女一人名下，应当认定为是对自己子女一方的赠与，即出资方子女的个人财产。最高法《民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》阐述，“婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资方子女名下，等于已经向社会公开了不动产的所有权只是自己的子女，申请登记的内容也是意思表示的一种，这种情况下视为只对自己子女的赠与。这不仅有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益，也便于司法认定和统一裁量尺度。当然这种情况是父母出全资的情况。”

情形21：结婚后，父母部分出资买房，登记一方或双方子女名下，离婚时如何分割？

婚后父母为子女支付部分房款的情形比较多见，父母支付首付款，由子女共同还贷，无论房屋登记在一方还是双方名下，均应认定为夫妻共同财产。最高法《民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》阐述，“对于婚后一方父母部分出资为子女购置房产，夫妻双方支付剩余款项，所有权登记在出资方子女名下，基于该不动产属于婚后所得，并且夫妻另一方参与支付剩余款项，除当事人另有约定外，该不动产应当为夫妻共同财产。对于父母出资的部分，可以按照《民法典》第1063条第3项规定理解，视为只对自己子女一方的赠与。如果双方对房屋的产权归属没有特别的约定，所购房屋的产权及增值收益部分应当归夫妻双方共同共有。”法官一般会依据出资情况对贡献大的一方考虑多分，具体情况具体分析。

情形22：结婚后，父母出全款买房，登记对方或双方子女名下，离婚时如何分割？

结婚后，父母为子女全款出资购房，将房屋登记在对方或双方名下，依据《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十九条规定，视为对夫妻双方的赠与，房屋应认定为夫妻双方的共同财产，除非父母明确赠与自己子女一方。如果有证据证明父母与子女之间成立借贷关系，父母出资部分认定为借款。从现实国情来看，父母基于对子女的亲情，往往自愿出资为子女购置房屋，依据常理父母出资的同时一般并不包含索回资金的意愿，父母子女之间存在借贷关系属于低概率事件，故应严格遵循“谁主张、谁举证”的原则，在无充足证据证明借贷关系的存在下，一般都应认定该出资为对子女的赠与。

情形23：结婚后，双方父母均出资买房，登记一方或双方子女名下，离婚如何分割？

结婚后，双方父母为子女出资购买不动产的，原则上推定为对夫妻双方的赠与，除非明确赠与一人。故房屋应认定为夫妻共同共有，而非按份共有。相应的是，法官会综合全面考量，公平分割。得到房屋的一方，按照房屋市值对另一方给予折价补偿。双方对房屋价格有争议的，可以采取竞价、评估、拍卖等方式分割房屋。

Tips：婚后父母为子女出资买房如何保护自身利益？

李鸥律师建议：第一，经济条件允许的前提下，尽量婚前一次性付清全部房款，并登记自己子女一人名下；第二，如果是向开发商买房，开发商一般要求购房者用自己的名字的银行卡付款，这时父母应当将自己的款项通过银行转账，直接打给自己的子女，注明购房款，然后让自己的子女即刻转给开发商账户，用途写明购房款，这样保证了该笔购房款是由父母出资。第三，如果购买二手房，房屋出售者同意直接收取父母转账汇款，父母在付款时应当标明款项的用途为，“为某某支付购房款”，同时让房屋出售者打收条，“收到某某为某某支付的购房款多少元”。第四，如果不具备全款购房的经济条件，婚后父母部分出资买房，也可以与子女打借条，夫妻双方共同签字，共债共签，在最大程度上保障父母财产权益。

三、其他特殊情形房产分割：

（一）小产权房离婚如何分割？

小产权房，是指在农村集体土地上建造的、未缴纳土地出让金、未办理国家房管部门颁发的正规房产证的房屋。部分房屋即便有乡政府或村委会颁发的相关房产证件，但未经过行政批准，也属于小产权房。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”法院在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时，会根据案件的不同情况，以不予分割为原则，待房产证办理下来后再行分割。不过，法院有权依据房屋的实际占用情况处理房屋的使用权。

（二）房改房离婚如何分割？

房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房，是在综合考量职工工龄、职务、工资、家庭人口等政策性优惠福利的基础上，按房改政策以标准价、市场价和成本价购买，并取得房屋权属登记证。婚后以夫妻财产出资购买的房改房，即便房屋登记一人名下，也属于夫妻共同财产；考虑房产来源、工龄、岗位、职务级别等因素，征求产权单位意见确定产权比例后，公平分割。

以夫妻共同财产出资购买，登记于父母名下的房改房，离婚如何分割呢？

对于夫妻支付部分购房款，登记父母名下的房改房，应视为子女与父母之间的债权债务。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十九条规定，“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”该规定正是基于登记在父母名下的房改房，包含着父母因自己参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享受的福利，除非父母同意赠与子女，否则法院不支持对父母的房改房进行分家析产，对子女购买该房屋时的出资，只能作为债权处理。

（三）租赁性保障房离婚如何分割？

租赁性保障房，也称廉租房、保障房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民较低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。根据政策规定，租赁性保障房产权属于国家，不得出售、出租及出借，不属于夫妻共同财产范畴，法院仅判决一方享有使用权。夫妻双方均享有廉租房资格的，依据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第四条规定，“对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。”

对于已购买租赁性保障房部分产权的，离婚时，应如何分割？

租赁型保障房应以租为主，经同级人民政府同意，省住房城乡建设部门与财政部门批准，承租人可购买房屋部分产权或全部产权，产权出售的具体比例由同级人民政府确定。对于购买到租赁性保障房部分产权的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十七条，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”以及《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第九条规定，分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。”

（四）经济适用房、限价房离婚时应如何分割？

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，因未取得房屋完全产权，法院一般不予处理。部分法院会根据申请人资格、出资情况等因素综合判定房屋由一方使用，给予另一方折价补偿。购买经济适用住房满5年且按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款以后，取得该房完全产权的，视为夫妻共同财产，按再由评估机构按照市场价评估该房的价值，综合申请人资格、对房屋贡献等因素，按照夫妻共同财产分割的原则分割，由取得产权的一方对另一方给予相应的房屋价值补偿。

（五）拆迁安置房离婚时如何分割？

拆迁安置房，也称回迁房，是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。如果根据拆迁政策是按户补偿，则应按照户内人口平分拆迁利益。如果根据拆迁政策是按面积补偿，则需要考虑老宅的来源、是否进行扩建或添附、有无补偿差价、登记状况等因素综合判定。如果被拆迁房屋是一方婚前个人建造房屋，婚后未扩建添付或补偿差价的，则认定为一方个人财产。如果被拆迁房屋有扩建添付、或在回迁时以夫妻共同财产补差价的，则该部分以夫妻共同财产予以分割。如果被拆迁房屋系家庭共同建造的，则认定为家庭共同财产。

（六）继承所得的房屋离婚时如何分割？

父母没有订立遗嘱，子女在婚姻关系存续期间法定继承所得的财产属于夫妻共同财产。依据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或者受赠的财产，除非遗嘱或赠与时明确归一人所有，否则会被认定为夫妻共同财产。如果父母订立遗嘱，指定了房产只归夫妻一方个人所有的，则该房产属于该方的个人财产，不能作为夫妻共同财产分割。父母去公证处订立的遗嘱形式较完备，可以有效规避风险。如果遗产未分割，继承人亦未书面明确放弃继承的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第八十一条规定处理：“婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。”

离婚期间，夫妻一方放弃继承财产的行为，另一方能否以侵犯其财产权为由主张撤销？

一般认为，继承人在继承开始后遗产分割前，书面明确放弃遗产，是对自身权利的有效处分，无须征得配偶的同意，继承遗产的行为在不侵犯他人合法权益、未导致继承人不能履行法定义务的前提下，放弃继承财产的行为应属合法有效。

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