本文作者李鸥律师，免费法律咨询，免费法律援助，石家庄婚姻律师李鸥

离婚时，房产应当如何分割？本文汇总相关法律规定，针对婚前房产、婚内房产、父母出资为子女购房、拆迁房离婚时如何处理等问题，梳理离婚房产分割情形共计23种，分类汇总如下：

一、婚前买房

（一）婚前一方出资买房

情形1：结婚前，一方全款买房，登记出资方名下，离婚如何分割？

一方婚前买房，无论是婚前下本还是婚后下本，该房屋均应认定为出资方个人财产。因为该类房产的购置的资金源于出资方个人财产，签订的购房合同也是出资方一人的名字，实质上是出资方个人婚前存款的物质形态的转化，即由动产货币转化为不动产房屋。因此，该类房产属于出资一方在结婚前即享有所有权的财产，应当认定为出资方的个人财产。

Tips：婚后用于出租，租金如何分割？

依据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间，经营收益应归为夫妻共同财产。一般情况下，如果婚后双方均参与房屋的挂牌出租收租等事务，且有出租合同、转账记录、聊天记录等证据证明另一方参与经营，则出租收益应认定为夫妻共同财产。有部分法院认为，如果婚后一直只由出资一方办理房屋的中介挂牌、洽谈签订合同、收取租金等经营业务，另一方从未参与过出租具体事务，则出租收益应认定为出资一方个人财产。具体情况具体分析。

情形2：结婚前，一方出首付款买房，婚后共同还贷，离婚时应如何分割？

此类情况下，法院一般会将房屋判给登记一方，由登记方就婚后共同还贷及房产增值部分给予对方折价补偿。我国《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条明确规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

Tips：共同还贷及房屋增值部分如何计算？

对另一方的经济补偿，实践审判中各地法院做法不一，计算结果差异较大。最高法民一庭指出：“夫妻共同还贷款项及其相应增值部分的数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率”。所谓的不动产升值率，是指用不动产现值除以不动产成本。不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。以一种比较常见的算法为例：对另一方的折价补偿款=房屋评估现值÷（结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）×共同归还贷款部分÷2。

情形3：结婚前，一方出首付款买房，登记自己名下，婚前还完贷款，离婚时应如何分割？

一方婚前签订购房合同，支付首付款，登记自己名下，如果婚前将贷款还清，该房产应认定为登记一方的个人婚前财产，与另一方无关。根据涉案房屋的出资情况完全由登记一方个人出资，应认定为登记一方的个人财产。如果另一方婚前有参与还贷出资部分，应提供银行流水、转账记录等证据，对于该部分的款项及相应增值部分，也可以对另一方进行经济补偿。

情形4：结婚前，一方出首付款买房，登记自己名下，由出资方父母代为还清贷款，如何分割？

一方婚前支付首付款，登记自己名下，婚后由其父母代为偿还贷款的情况，实践中也很常见。现代社会生活压力较大，加上独生子女情况较多，年轻人初入社会，没有足够的经济来源，父母爱子心切，会拿出足够的资金资助子女。这种情形下，有足够的转账记录证明父母通过自己子女还贷，一般认定房屋归登记一方所有，父母出资部分视为对自己子女一方的赠与。如果有双方有借条，能够证明借贷事实，可以认定父母出资部分为夫妻的债务。

情形5：结婚前，一方出资买房，登记双方或对方名下，离婚时应如何分割？

一方婚前全款买房，房产证登记双方或对方名下的，应当认定为夫妻共同财产。如果仅登记非出资方一方名下的，通常是出资方不具备购房条件，以对方名义购房，若无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理；如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，按产权登记方个人财产处理。

情形6：结婚前，一方全款买房，婚后房本加配偶名，离婚时如何分割？

一方婚前买房并出全款，结婚后房产证加上配偶名字，视为对配偶一方的赠与行为。一旦完成不动产权登记，赠与行为生效且不可撤销。如果离婚，配偶有权分割房屋现值。至于配偶能够分割房屋现值到底有多少，各地区法官审判不一，部分地区法院会考虑对出资方予以多分，法官有自由裁量权。所以建议如果要在房产证上加配偶名字，一定要考虑清楚后再做决定，以免造成不必要的纠纷。

情形7：结婚前，一方出资买房，加女友名，没结成婚分手了，怎么分割？

房屋属于金额巨大的财物，甚至可能是父母一代全部的家当，相当于一定意义上的彩礼。如果一方婚前买房，加了女友名字，结果双方没有步入婚姻殿堂，分手了，导致结婚条件未完成，男方有权提起诉讼，请求法院依法公正判决房屋归属。实践中，如存在女方为房屋出资、装修、怀孕流产、生育、等情形，有的法官会酌情考虑给予女方一定的经济补偿。

（二）婚前双方共同出资买房

情形8：结婚前，双方共同买房，登记一方名下，离婚时如何分割？

婚前男女双方共同出资购买房产，将房屋登记在一方名下，应根据实际情况进行判断房屋权属。如果男女存在长期同居生活的情形，财产发生混同，则房产应认定为双方共同共有。在这种情况下，房屋一般判归登记方所有，对另一方给予折价补偿；如果男女财产各自独立，没有发生混同，则需要考察非登记一方出资时的真实意思表示，到底是属于借款、赠与还是共同购买。有证据证明是借款的，相应借款予以返还。有证据证明是共同购买的，房屋判归登记一方所有，根据房屋现值及贷款增值部分给予另一方折价补偿。

Tips：非登记一方应当如何证明自己出资？

双方共同出资买房，一旦感情出现危机，对于产权非登记一方比较不利。如果产权登记一方不承认非登记一方进行了出资，非登记一方对此要负举证责任。如果举证责任不当，则面临败诉的后果。所以，婚前共同出资买房，建议登记两个人的名字，如果确实要登记一方的名字，则需要保留好相关的出资凭证。比如留好银行转账记录、聊天记录等等。切勿给现金，以免权益无法得到保障。

情形9：结婚前，双方共同买房，登记双方名下，离婚时如何分割？

双方婚前共同出资购置房产，登记在双方名下，该房产应认定为共同财产。离婚后，法官会考虑基于平等分割的基础上，依据双方对房屋贡献大小、双方生活时间长短、照顾有子女一方和无过错一方、房屋产权证上是否约定按份共有的份额比例等多种因素综合考量进行分割。

Tips：双方共同出资买房，没结婚分手了，房产如何分割？

如果没能成功步入婚姻殿堂，实践中，法官一般会基于按份共有的原则，综合房屋权属登记状况、双方出资比例大小、实际居住使用情形、贷款主要还款人、水电费、物业费缴纳情况，将房屋判归一方所有，再根据出资情况，由登记一方给予另一方房产现值及贷款增值部分的折价补偿。如双方对房屋现值协商不一致，可申请对房屋现值进行评估。如双方均不愿意要房子，可申请将房屋拍卖变卖，对拍卖变卖所得款项进行公平合理分割。

（三）婚前父母为子女出资买房

情形10：结婚前，一方父母全款买房，登记出资方子女名下，离婚时如何分割？

结婚前，一方父母全款出资购置房产，登记在出资方子女名下，视为对子女一人的赠与。依据我国民法典规定，房屋属于不动产，自登记之日起赠与行为生效。房产证办理到子女名下之日，房屋归子女个人所有，系子女婚前个人财产。法官应当判决房屋归出资方子女个人所有，不属于夫妻共同财产范围。

情形11：结婚前，一方父母全款买房，登记双方或对方名下，离婚时如何分割？

结婚前，一方父母全款出资购置房产，登记在双方或对方名下，该房产应认定为父母对夫妻双方的赠与。赠与行为自不动产权利登记之日起生效。房屋应为夫妻共同财产。如有约定，则按约定处理。如无约定，法官会考虑基于平等分割的基础上，依据双方对房屋贡献大小、双方生活时间长短、照顾有子女一方和无过错一方、房屋产权证上是否约定按份共有的份额比例等多种因素综合考量进行分割。如果有证据证明，父母的出资实为借贷，法官会判定房屋归夫妻双方共同共有，同时共同归还父母的借款。

情形12：结婚前，一方父母出首付款买房，登记出资方子女名下，离婚如何分割？

结婚前，一方父母出资首付款，登记出资方子女名下，依据民法典婚姻家庭编最新规定，如没有明确赠与双方，应认定为父母对出资方子女一人的赠与。法官会将房屋判归出资方个人所有，由取得房屋的一方继续归还贷款，就房屋婚后共同还贷及增值部分对另一方予以折价补偿。

情形13：结婚前，一方父母出首付款买房，登记双方或对方名下，离婚如何分割？

婚前一方父母出首付款，房屋登记在双方或对方名下，应认定为对夫妻双方的赠与。如约定按份共有，则按照房产证约定的份额进行分割。如无约定，法官一般综合双方对房屋出资贡献大小、生活时间长短、房屋实际居住使用情况、照顾子女和无过错方等因素综合判定房屋所有权归属，由取得房产证的一方给予另一方经济补偿。如认定为借贷，则房屋所有权归夫妻共同共有，债务双方共同分担。

情形14：结婚前，双方父母均出资买房，离婚如何分割？

婚前双方父母为子女购置房屋，如约定按份共有，则应按照房产证划定的份额进行分割。如无约定，应认定为对各自子女的赠与，房屋一般按出资比例进行分割。如有证据证明双方父母的出资为借贷，则房屋应认定为双方共同财产，债务双方共同分担。

李鸥律师建议：父母为子女婚前出资购房时，应注意以下问题：第一，房产证加名视为明确将房屋产权赠与双方，应谨慎操作；第二，切勿使用现金，一定要保留好银行转账凭证，集中到一个银行汇款账户，尽量由父母直接支付给卖方，不要经子女或他人账户，如果必须经过子女账户，则要当天转给子女当天完成付款；第三，如涉及借款，应妥善留存好借条、微信聊天记录、录音录像等证据，以保障自身合法权益。