李X、李X合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

　　上诉人李X上诉请求：1.请求法院依法撤销江西省龙南市人民法院民事判决书；并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定被上诉人李X2与案外人李X3在代理关系，认定李X2和李X3与上诉人为

　　同一法律关系主体，属于认定事实不清，证据不足。首先，上诉人自始至终只与案外人李X3存在交易关系和经济往来，根据合同相对性原则，被上诉人的一审诉讼请求毫无事实和法律依据。不论是直接从2017年12月13日上诉人与李X3签订的《转让合同》的外观，还是从上诉人与李X3的《收条》内容，都可以看出上诉人只与李X3在交易关系。上诉人对李X3与被上诉人李X2（李XX代）于2018年5月5日签订了《协议书》等事宜毫不知情，对于被上诉人李X2一审起诉上诉人主张返还土地转让款35万元也感到莫名其妙，因为上诉人从未将土地使用权转让给被上诉人李X2。其次，本案一审判决认定李X2与李X3之间存在代理关系的依据是，一审法院(2020)赣0727民初2113号李X2诉李X3合同效力纠纷案的审理过程中，李X2向李X3主张返还35万元转让款，李X3的抗辩陈述为其与李X2不是交易关系而是合作关系，把还款责任推给了上诉人，这明显是李X3为了免于败诉和承担责任而编造的说辞，该说辞可以从（2020)赣0727民初2113号案的审理过程和案件材料中看出：李X3于2017年12月13日从上诉人处取得土地使用权，李X3再于2018年5月5日（注意此时已相隔近半年）将该土地使用权的部分转让给李X2，双方还对金额进行核算写入了协议，至于李X3与李X2之前是否有借款或其他经济往来不得而知。最后，如果李X2能够随意主张其为合同一方的被代理人，进而随意突破合同相对性，那么根据本案查明的2017年12月12日《姐妹协议》，本案上诉人李X作为代理人，代理其兄弟姐妹与合同相对方李X3签订案涉协议，对共有的财产做了处分，处分所得利益也分配给了兄弟姐妹，上诉人的兄弟姐妹也在协议上签字确认了的，作为合同相对方的李X3

　　也是知情的，那么本案的被告就不仅仅是李X，作为宅基地共有权的其他兄弟姐妹也应该是本案的被告，本案遗漏了共同被告，被上诉人没有向上诉人的兄弟姐妹主张权利，一审法院未经审查，属于程序错误。二、一审法院判决将上诉人依法转让土地使用权的行为认定为非法转让土地，属于认定事实错误。上诉人对案涉土地享有的是合法的宅基地使用权，宅基地使用权作为用益物权，使用权人有权利占有、使用，也有权转移占有、使用以获得财产权收益。根据《民法典》第363条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第62条第6款“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”；国务院2018年1月2日发布的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》第九条第（三）项“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益”等的规定，宅基地使用权可以进行有偿转让，况且，受让人李X3与上诉人为同一集体经济组织成员，不违反法律强制性规定，也未损害集体经济组织的利益，上诉人并未非法转让土地。一审法院判决“确认被告李X与李X3签订的《转让合同》中涉及将土地卖给原告李X2的部分无效”，《转让合同》中根本没有涉及李X2的任何描述，一审的判决没有任何事实依据，二审法院应予以纠正。三、一审判决适用法律错误。一审法院直接适用《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，认定上诉人与李X3之间转让土地使用权的行为为转让土地行为，进而认为双方签订

　　《转让合同》无效，明显适用法律错误。在《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款后面还有条文为“土地使用权可以依法转让”，结合本案的具体案情，上诉人作为合法的案涉宅基地使用权人，具备了宅基地使用权的转让的条件，与李X3签订的《转让合同》亦为真实意思表示，不违反法律强制性规定，不违背公序良俗，应为有效。

　　李X2答辩称，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人于2017年12月13日签订《转让合同》，因此，本案应当适用《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正版）。一、本案李X知情李X3系代理李X2与其签订《转让合同》，向其购买案涉土地。根据我国《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”上诉人李X的上诉状中称其只和李X3在交易、经济往来关系，对系李X2购买其土地毫不知情，这显然违背了事实。事实上，从最开始，双方洽谈土地买卖事宜的时候，李X就知情，系李X2购买其土地，理由如下：首先，李X与李X2双方就案涉土地买卖的事宜当面洽谈过多次。李X曾三次到李X2家里洽谈：第一次李X到李X2家，催问李X2是不是要买，要买就尽快付订金，当时李X2表示会买，并支付了5万元订金（现金）给李X；第二次，是在

　　李X已经收了李X2支付的5万元现金的订金之后，李X前来李X2家里，声称要退回订金5万元给李X2家，李X想将该土地以更高价卖给其他人，但经洽谈后李X同意继续出让；第三次，系李X到李X2家催李X2签合同并付清余款。其次，李X与李X2之间存在直接的交易往来，李X3与李X签订的《转让合同》所约定的70万元土地转让款，均是李X2支付给李X的，而并非李X3。在签合同前，李X2向李X支付了5万元现金，作为购买土地的订金；2017年12月3日，李X2以其妻子徐XX的赣州XX账户转账30万元至朱XX（李X的儿子）的农信社银行账户，而并非李X一审答辩状中所称的“李X3从银行转来30万元给答辩人儿子的银行账户”；2017年12月13日《转让合同》签订后，2017年12月14日，李X2以妻子徐XX的赣州XX账户取现20万元现金，并从家里拿了15万元现金，将剩余款项合计35万元支付给了李X。再者，一审法院认定李X3与李X2之间成立代理关系的依据是合法的。另案即（2020)赣0727民初2113号民事判决书已经生效，该判决法院所查明和认定的事实依法可以作为认定本案事实的依据，李X3本人认可其是代表李X2出面，与李X签订合同。因此，李X2通过李X3与李X签订《转让合同》，取得土地的行为，是由李X3代理，李X2系《转让合同》的合同当事人，一审法院并未突破合同的相对性。二、李X出让的案涉1.32亩土地，其性质并非是宅基地，李X对案涉土地依法不享有宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正版）第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”以

　　及第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由上述规定可知，具备宅基地申请条件的农村村民申请宅基地修建住宅的，应经过乡（镇）人民政府审核和县级人民政府批准，再由本人携材料到相关部门办理确权并发证。本案中，李X的一审答辩状中陈述的事实为，其曾在案涉土地上开垦菜园种过菜，养过鱼，盖过生产经营性用房和生活用房。但是，直至本案一审判决结束，李X都没有向法庭提交过案涉土地的宅基地使用证的有关材料以证明其享有合法的宅基地使用权。故，李X出让的案涉1.32亩土地，并未经过合法的审核批准程序，李X对案涉土地并不享有合法的宅基地使用权，也并不具备宅基地使用权转让的条件，案涉土地归集体所有和使用。因此，李X出让案涉土地使用权的行为属非法转让的行为。三、李X非法出让集体土地使用权的行为，违反了法律的强制性规定，损害了集体经济组织的利益，依法属无效行为。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正版）第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”和第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，以及《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通，损害国家、集体或者

　　第三人利益；(三）以合法形式掩盖非法目的；(四）损害社会公共利益；(五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《转让合同》约定“甲方（李X）自愿将地基一块，约1.32亩，一次性转让给乙方（李X3）永久性经营为业，该地块的管理权及使用权完全归乙方（李X3）所有”，地基是指作为建筑物基础的地层，由该合同约定可知，李X签订合同时显然明知该地块的转让是用于建房使用，地块的转让目的就是用于非农业建设。故，李X非法出让集体所有的土地的使用权的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》关于禁止买卖、转让土地使用权的禁止性规定，且损害了集体经济组织的利益，依据《合同法》第五十二条规定，《转让合同》依法应认定属无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。一审法院判决李X返还35万元给李X2正确。综上所述，上诉人李X的上诉请求没有事实与法律的依据，请求法庭予以驳回。

　　李X2向一审法院起诉请求：1、判令被告李X返还土地转让款人民币35万元给原告；2、诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实：李X及其兄弟姐妹协议出让一块土地，于2017年12月12日签订《姐妹协议》，载明“祖辈留下一点财产折合人民币共计柒拾万元整，经兄弟姐妹协商同意给李X叁拾伍万元整，付伍万元给李X7作为过路费，剩余叁拾万元由李X4、李X5、李X6、李X7、李XX等五人平分，每人得人民币陆万元整。本协议签字后不得出意见。特此订立协议。”李X4、李X5、李X6、李X7、李X8、李X签字捺印。

　　2017年12月13日被告李X（甲方）与李X3（乙方）

　　签订《转让合同》，约定：甲方将一块面积约1.32亩的地基转让给乙方永久性经营为业，总价人民币柒拾万元整。自协议生效之日起，该地块的管理权及使用权归乙方所有。同日，被告李X出具一张《收条》给李X3，载明“今收到李X3土地转让费计人民币柒拾万元整（￥700000.00）。”

　　2018年5月5日李X3与原告李X2的儿子李XX签订《协议书》，约定“把转让到李X的土地分开，分开后，李X2坐东方，李X3坐西方，西方为出水口至东以路丈量15米，剩余土地归李X2名下。协议签名生效，李X3应付李X2现金人民币三十五万元整。”该协议得到了原告李X2的追认，事后李X3向原告支付了35万元。

　　2018年5月9日原告李X2将转让到的土地又转让给曾清华、钟XX，作价40万元，双方签订了《土地转让书》，曾清华、钟XX支付了土地转让款40万元给李X2。2019年曾清华、钟XX向一审法院提起诉讼，要求确认签订的《土地转让书》无效并返还土地转让款，一审法院于2019年7月19日以（2019）赣0727民初918号民事判决确认《土地转让书》无效，并由李X2返还土地转让款给曾清华、钟XX。

　　2020年原告李X2起诉李X3，要求确认双方于2018年5月5日签订的《协议书》无效并返还35万元，一审法院于2020年10月29日作出（2020）赣0727民初2113号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。在审理该案过程中，李X3认可与李X签订的《转让合同》系代表自己及李X2与对方所签订，并由李X2支付土地转让款70万元给被告李X。

　　本案一审审理过程中，一审法院曾征求李X3的意见，李X3明确表示不参加本案的诉讼。

　　一审法院认为，被告李X与李X3签订转让合同，李X3以人民币70万元转让被告李X的一块土地；该70万元为原告李X2与李X3共同出资，原告与李X3分割转让的土地后，李X3取得部分土地并支付了35万元给原告，即共同出资的70万元中，原告李X2和李X3各出资35万元。原告李X2通过李X3与被告李X签订《转让合同》，取得被告李X的土地的行为，系由李X3代理。被告李X将面积1.32亩的土地以70万元的价格转让给李X3及原告李X2，双方的行为属于买卖土地行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，原告李X2与被告李X买卖土地的行为违反法律的强制性规定，属无效行为。原告要求确认涉及自己买卖土地的协议部分无效，并由被告返还原告所占份额的款项人民币35万元，予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，一审法院判决如下：一、确认被告李X与李X3签订的《转让合同》中涉及将土地卖给原告李X2的部分无效；二、由被告李X返还土地转让款人民币35万元给原告李X2，限于判决生效后一个月内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。案件受理费减半收取3275元，由原告李X2负担1275元，被告李X负担2000元。

　　本院二审期间，被上诉人向本院提交：证据一、结婚证。证明：李X2与徐XX系夫妻关系。证据二、房屋征收安置补

　　偿协议书、征收补偿金额计算表。证明：2017年9月28日，李X2房屋被征收获得征收补偿款XXX.17元，李X2家中资金和现金充裕。证据三、客户回单、汇款凭证。证明：2017年10月25日，李X2通过银行账户支取转存100万元至妻子徐XX的赣州XX账户，2017年12月3日，徐XX通过赣州XX账户转账30万元至朱XX（李X的儿子）的银行账户。证据四、徐XX的银行账户对账单。证明：2017年12月14日，徐XX银行账户取现20万元现金，用以向李X支付转让款。上诉人经质证认为，对证据一的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，李X2与徐XX是何种关系，与本案的案件审理是没有任何关联的。对证据二的真实性没有异议，但对合法性和关联性均有异议，被上诉人补偿了多少金额也与本案没有任何关联。对证据三的真实性没有异议，但对其合法性和关联性有异议，徐XX确实转了30万元给朱XX，但这个款项是李X和李X3协议书约定的转让款，只是李X3指定支付款项的一种方式，这也只能是其代李X3支付了协议的转让款，请法庭特别注意的是，这张回单以及对账单徐XX备注的信息是借款，说明是李X3向徐XX的借款，并不存在朱XX向徐XX借了30万，与其证明目的相互矛盾，因此对证据三应该不予采信。对证据四所谓取现20万元，具体20万元是用于做什么，与本案没有关系，对其证明李X支付20万购买款的这一事实，不予认可。

　　经审查，被上诉人提交的证据能够证明其支付案涉土地转让款的事实，本院予以采信。

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，关于上诉人与被上诉人之间是否存在买卖土地

　　行为的问题。一审法院受理的（2020）赣0727民初2113号李X2诉李X3确认合同效力纠纷一案中，李X3提出其与李X2之间不是买卖关系，而是合作关系，共同向李X购买案涉土地的抗辩意见。一审法院对该案已作出生效判决，业已查明被上诉人李X2与案外人李X3系案涉土地的受让方，土地转让款70万元由李X2先行垫付；双方已对从李X处受让的土地进行了分割并自行进行处理，李X3按约定向李X2支付了土地转让款35万元的事实。本案二审中，被上诉人李X2提交的证据也能够印证上述事实。一审判决作出被上诉人李X2系通过李X3与上诉人李X签订《转让合同》，取得李X的土地，双方行为属于买卖土地行为的认定，具有事实和法律依据。上诉人提出其与被上诉人之间不存在买卖土地行为的上诉意见，本院不予采纳。因上诉人与被上诉人买卖土地的行为违反法律的强制性规定，一审判决认定属无效行为，符合法律规定。至于案外人李X3受让上诉人李X土地的部分是否有效，因李X3并非本案的当事人，故不属于本案的审理范围。上诉人关于合同效力的上诉意见，本院不予采纳。

　　关于上诉人提出本案遗漏了共同被告的问题。案涉《转让合同》由李X与李X3签订，李X4、李X5、李X6、李X7、李X8作为“在场人”在合同上署名，收到案涉土地转让费70万元的收条系由李X出具。被上诉人李X2向上诉人李X主张权利，符合合同的相对性原则，上诉人提出的该项上诉理由，本院不予采纳。针对上诉人提出案涉土地系其与兄弟姐妹共有，属于其内部关系，因转让土地而产生的利益和债务，可以内部协商或依法通过其他方式解决。

　　综上所述，上诉人李X的上诉理由不能成立，应予驳回。

　　一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费6580元，由上诉人李X负担。

　　本判决为终审判决。