购买法拍房， 无法入住，能否退款、起诉

购买法拍房， 无法入住，能否退款、起诉

前言

　　　昨天和大家讲了购买法拍房的风险，但是不是所有的风险都可以完美避免，比如咨询我的当事人，因为房子里面住着高龄老人，法院是无法强制腾退的，那怎么办，买了房子不能入住，可以退款吗？

法拍房无法清场时，可以退款吗

可以，但是必须具备法定条件

　　我们通常所说的退款，法律术语是撤销拍卖，其法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条：

当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：

　　（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

　　（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；

　　（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；

　　（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；

　　（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

　　　以上情形构成了撤销拍卖裁定的具体法律依据，在遇到相关情况时，当事人或利害关系人可以依据这些规定向人民法院提出异议，请求撤销拍卖裁定。

　　然而，在实践中，法院撤销拍卖的情况并不常见。这主要是因为司法拍卖成交后，已经产生了法律效力，如果法院随意撤回拍卖，将会对债权人和债务人的权益造成不必要的影响。此外，撤回拍卖也需要经过一定的程序和条件，并不是法院可以随意行使的权力。

　　所以法拍房无法入住，只以依靠法院的强制执行，是无法通过撤销拍卖达到退款的。

法拍房无法入住，可以起诉吗？

不可以

　　王某无法入住法拍房的案件中，上海嘉定区人民法院、上海第二中级人民法院、上海高级人民法院以三份裁定，裁定不予受理王某的起诉，理由是涉案房产作为法拍房，王某对其所应享有的权益，应在执行过程中解决，此案不在上海法院的受理范围内，不具备起诉条件。

　　另，王某的这个案件中，有一个特殊的情节，即该套法拍房在拍卖公告中明确“因涉外地房地产，故本次拍卖标的物，法院不负责清场交付”，而王某接受拍卖，即意味着其接受自行清场的风险，于是王某自2021年1月竞得该法拍房后，便开始了漫漫维权路，至今仍在维权的路上，其间的委屈与心酸，只有经历的人才知道。

法院能否以“不负责清场”的公告，免除其对法拍房的

清场义务

不能

　　《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》第18条规定：拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

　　　因此法院在拍卖公告中注明“不清场”公示，违反《意见》规定，因此属于无效条款，不具有相应法律效力，法院应当强制腾空法拍房。

　　但是做为法拍房的购买方，如果你在公告中见到“不负责腾退交付”的公告，就应该意识到法拍房的腾退一定存在障碍，建议不考虑购买，千万不要购买了再以“不负责腾退交付”无效为由，要求法院腾退，那样难度就很大了。

对于拒绝腾退法拍房的原房主就没有办法了吗？

有

　　最有效的办法就是以涉嫌拒不执行判决、裁定罪将案件移送公安立案，可处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处3-7年有期徒刑，并处罚金。

法拍房的真正难题：租赁

　　　如果购买的法拍房中有租赁关系存在，那真得就是难题了。

　　　“买卖不破租赁”，除非你给承租人经济补偿，获得他的同意，自愿腾退出法拍房，否则是没有任何办法涤除法拍房上的租赁关系。你只能等到租赁关系后才可以入住法拍房。

　　最后，法拍房经济、实惠，但是需要你的慧眼识珠，不要仅仅因为低价，而使自己陷入维权的漫漫长路。