以案释法 一房二卖，先占是王道 怎样的先占才是合法的

以案释法 一房二卖，先占是王道

怎样的先占才是合法的

前言

　　对于一房二卖，如何最大限度地保护自己的权益，我们根据生效判决，知道是先占，然后知道预告登记不能对抗合法的先占，那么问题来了，什么样的先占，才是合法的，会得到法官的支持。

以案释法

安徽省合肥市中级人民法院

（2018）皖01民终8694号

裁决要旨

　　　本案系“一房二卖”纠纷，两份合同均有效，且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。两份合同的履行中均没有办理房屋所有权变更登记，应依序审查占有情况。姜某未取得占有房屋，而姚某占有该房屋时，明知涉案房屋已被查封，故姚斌的占有不属合法占有。

湖北省鄂州市中级人民法院

（2021）鄂07民终70号

裁决要旨

　　涉案房屋已被陈前涛实际占有使用，但陈某的占有存在非法性。首先，陈某在未办理交房手续时即自行装修；其次，在装修期间，马某曾报警阻止，陈某在明知涉案房屋有可能存在纠纷的情况下，还对房屋投入大量资金进行装修，不合常理；故，陈某的占有不具有合法性。

呼和浩特市玉泉区人民法院

（2019）内0104民初4448号

裁决要旨

　　被告取得涉案房屋系自行开锁取得，并非华某公司向其直接交付，故其合法占有缺乏依据。

铁力市人民法院

（2018）黑0781民初574号

裁决要旨

　　一、争议房屋所在小区至今未经验收，而《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房屋未经验收不得交付使用，即使铁力市林水物业有限责任公司有权交付争议房屋，其交付行为亦属违反法律强制性规定，该交付行为无效，于甘不属于合法占有争议房屋。

　　二、经调查物业有限责任公司法定代表人表示该公司不是花园小区聘请的物业公司。因此该公司无权为于某办理入户手续。

　　三、于某取得争议房屋钥匙时，该房屋尚未通水电，于文某未进住，不能等同于《物权法》中的“占有”

故于某不属于合法占用涉案房屋

最高人民法院

（2019）最高法民申2261号

裁判要旨

　　本院认为，东某公司已于2010年10月8日向李某出具了《准住通知》，表示交付房屋；李某又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李某在2010年已经合法占有房屋。

律师提醒

　　合法占有成立的条件

　　一、在占有之前房屋不存在任何查封情况；

　　二、合法占有是依据开发商或者物业公司的交付行为而占有；

　　三、合法占用必须是房屋已验收具备交付条件

　　四、如何证明自己是合法的占有，具备合同、付款凭证、房屋入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料。

　　五、最后，合法占有是确定一房二卖房屋最后归属的一个重要的衡量条件，但是也有一些判决，在先占者已就房屋形成了大额装修的情况下，会不审查先占的合法性，仅以另外一份买卖合同失去了履行的条件为由，直接支持非法先占者。