低于市场价格40%的法拍房，你会选择买吗？

低于市场价格40%的法拍房，你会选择买吗？

前言

　　　当事人购买了法拍房，价格很便宜，低于市场价格40%，可是二年了，到现在仍然入住不了，法拍房里住着80多岁的老太太，没有办理强制清腾，搞不好把老太太的心脏病整出来，购买的法拍房成了凶宅，就难受了，所以当事人说要告法院，后来又说要退房，针对以上的问题，彭律师觉得，有必要给大家对法拍房进行一下普法。

什么是法拍房

　　法拍房，就是比如小王欠债被起诉，没有钱偿还欠款，小王只有一套房屋，法院将小王的这套房屋强制拍卖变现，这个被拍卖的房产就是法拍房。

购买法拍房有什么优势

　　　价格是法拍房的最大优势。一般来说，第一次拍卖按照评估价80%起拍，第二次拍卖的降价幅度不超过一拍价的20%，变卖价格是二拍的起拍价,也就是评估价的64%，比市场价便宜36%，意味着100万的二手房，法拍房只需64万。

购买法拍房的风险在哪里？

01

原房主的身份风险

　　　如果原房主因债务问题跑路，那么入住以后可能会遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。

02

无法马上入住的风险

　　　买卖不破租赁，如果购买的法拍房存在租赁在前，抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。而有的原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。还有一些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖以后才冒出来的，这种情况下，法院也不能强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。

　还有一些债务人对强制拍卖心存抗拒，会安排家人岁数大的老人住在房子里，这种情况下法院无法强制清腾，竞拍者也无法入住。

03

房屋欠款风险

　　　法拍房一般是由于原房主存在债务问题，资不抵债，才会走这个程序进行拍卖的房子。这种房子很可能拖欠了多年的物业费，水电费，燃气费，暖气费，广播电视费，如果加上违约金这个是一大笔费用。

04

?补缴费用的风险

　　法拍房需要缴纳税费的，一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。但是如果法院无法出具材料，购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价。

05

房屋质量瑕疵风险

　　买法拍房通常会有固定的看房时间，但是不可能像买二手房那么看的仔细，所以很多细节要注意，比如房子会不会漏水，小区建筑有没有问题风险，房子之前发生过什么事故等，这些都要查清楚，因为万一买到凶宅了肯定也不舒服。

如何避免以上风险

01

?实地看房

　　在购买之前要实地查看房产包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业费、水电费是否缴清。同时确认物业服务、水电气、采暖费等是否缴清。

02

?法拍房占用及腾房问题

　　要查看是否有人居住或放置物品，确定是否存在腾退障碍，如果房屋存在有效租赁，则要有竞拍后长时间无法入住的心理准备，以及相应的对策。

03

了解拍卖原因

　　法拍房被拍卖通常是因为债务人无法偿还债务，但如果债务人因恶性债务、非自愿拍卖等原因，那么竞拍入住后，竞得者可能会存在追债、骚扰等麻烦。

04

了解需要承担的税费

　　　购买法拍房时，买方需要承担的税费主要包括契税、增值税、个人所得税等。具体的计算方法如下：

　　1.契税：根据房屋交易总价的百分比缴纳，一般来说，首套房且面积在90平米以下的，契税为1%；首套房且面积在90-144平米之间的，契税为1.5%；其他情况，契税为3%。

　　　2.增值税：根据房屋交易总价的百分比缴纳，具体计算方法为销售额的5.6%。如果购买的房屋属于非普通住宅，或者购买时间不足2年，那么需要缴纳增值税。

　　　3.个人所得税：根据房屋转让所得额的百分比缴纳，具体计算方法为房屋转让价款减去购房款、购房税费、房屋增值税。如果卖方是唯一一套房子，且房产证已满五年，则此税免交；如果房产证不满五年或者不是唯一住房，则需要缴纳个人所得税。个人所得税分为3%或差额20%两种，2015年1月1日之前购买的房屋交纳3%，之后按照差额20%交纳。

　　　除了上述三种主要的税费之外，买方可能还需要承担一些其他的费用，例如合同印花税、权证印花税、登记费、配图费、抵押登记费、公证费、贷款保险费等。这些费用的具体数额取决于房屋的实际情况和当地的政策规定。

结论

　　　购买法拍房有时候象开盲盒，你不知道你会遇害到一个怎样的原房主，你也不知道打开那扇门，里面有什么？是租客，还是老人，或者是一个已经被破坏了存在大量质量瑕疵的房子。

　　　所以法拍房并非不能购买，但需要格外小心并充分了解相关信息，要慧眼识珠。