发案释法　 一房二卖，为什么你拿到房子，我却只能等开发商退款

以案释法

一房二卖，为什么你拿到房子，我只能等开发商退款

前言

　　周六、周天接待了22户一房二卖的当事人，涉案金额1200多万，问题提出了，这么大范围的一房二卖，怎么样才能最大限度地维护自己的合法权益，我签订了合同，支付了购房款，为什么我就拿不到房子，怎样才能拿到房子，或者能等到法律的支付。

提出问题

　　　一房二卖，法院是依据什么来判决房子给谁呢

解决问题

　　对于一房二卖，目前可以适用的只有《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》中关于“一房数卖的合同履行问题”

　　大白话给大家解释一下，一房二卖法院是如何确定房屋给谁呢。

　　１、两位购房者，都签订合同，都支付购房款，房屋会判决给已经办理了房屋产权证的一方；

　　２、两位购房者，都签订合同，都支付购房款，都没有办理产权证，则房屋会判决给合法占有房屋的一方；

　　３、两位购房者，都签订合同，都支付购房款，都没有办理产权证，都没有占有房屋，则房屋会判决给先签订买卖合同的一方。

　　但是，如果在知道房屋已经存在产权争议的情况下，恶意抢先办理登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

以案释法

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

（2024）内01民终278号

裁判要旨

　　　Ａ公司就案涉房屋与樊某某、张某某、杨某某签订了《商品房购房协议》，但Ａ公司已将案涉两套房屋实际交付给案外人刘培芝和柳树平，且二人表示已着手装修抑或入住，故樊某某、张某某、杨某某与泰禾公司签订的《商品房购房协议》在客观上已无法继续履行，属履行不能。判决：驳回原告樊某某、张某某、杨某某的诉讼请求

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

（2024）内01民终652号

裁判要旨：

　　本案中，胡某某在明知房屋为张某某占有使用的情况下仍于2022年9月办理了房屋所有权登记，属于恶意办理登记，损害了在先购买且已占有使用的权利人的利益，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人张某某。故驳回胡某某的诉讼请求。

律师提醒

　　一、购买房屋后如果签订的不是网签合同，要随时到房屋管理部门查询，在具备办理网签合同的第一时间，办理网签合同及产权证；

　　二、要随时关注购买房屋的建设情况，一旦具备交房条件，第一时间要占有房屋，千万不要盲目等待，等到别人已经占有且装修了，法院只会判决别人已装修入住，你的合同无法履行，所以你只能等开发商退款。

　　三、购买房屋后，同时也要随时对所购房屋进行查询，一旦发现房屋被查封，立即就查封提出异议。

　　四、既然你签订了合同，支付了购房款，那么你就有占有房屋的权利，谁先占，谁先得，话糙理不糙，法律这样规定，法院这样判定，决定在于你。

法律依据

《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》（民事部分）

　(二)关于一房数卖的合同履行问题

　23 、审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

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