张豆豆律师
摘要：房东根本违约导致房屋买卖合同解除时，买方有权要求返还全部已付购房款，并按照法定标准支付资金占用利息损失。但法律只支持直接损失与可得利益，资金占用利息属于法定直接损失。但一般得是房东违约时才支持利息损失，无责解约或买家违约时不支持。
【案情回放】
刘先生和程女士是夫妻，2014年11月两人登记结婚，婚内共有一套上海市A区的商铺，登记在刘先生名下。2020年4月12日，刘先生与杨先生签订《商铺买卖协议》，约定刘先生将该商铺出售给杨先生，签约当天支付定金40万元，2020年4月15日前支付140万元，2020年5月10日前完成过户手续，过户前支付剩余房款185万元。该商铺带租约交付，现经营罗森便利店，商铺过户后原租约继续履行，过户后的租金将归属新业主杨先生。
杨先生于2020年4月12日签合同当天支付了40万定金，次日双方办理网签，杨先生又支付了115万元。但后续刘先生因职务犯罪，该商铺被司法限制查封，无法按照原约定过户。杨先生和中介、刘先生、程女士就该商铺事宜沟通很久，程女士曾向杨先生微信承诺“钱和商铺不管回来哪个，都优先给你们解决”，但是数年内该问题仍未解决，商铺和钱杨先生都无法拿回。
杨先生于2025年1月31日向法院起诉：1.解除杨先生和刘先生于2020年4月12日签订的《商铺买卖协议》；2.判令被告返还原告购房款155万元；3.判令被告支付原告利息272417元，以155万元为基数，按LPR自2020年4月14日至实际还款之日（暂计至2025年1月31日）；4.判令被告承担原告租金收入损失60万元（一年15万元X4年）；5.判令被告程女士共同承担上述责任（追认并加入债务）。
被告刘先生辩称，协议确实是刘先生个人签订的，与程女士无关；刘先生是职务犯罪导致商铺被查封，无奈无法过户，同意解除合同和返还购房款；利息和损失无合同和法律规定，且利息和损失存在重复。
被告程女士辩称，合同是刘先生签订的，与程女士无关，程女士只是代刘先生处理相关事务，并非债务加入，不同意承担责任；即使法庭认为程女士承担责任，程女士同意解除并返还，但对损失与利息是重复主张，且案涉标的是否产生租金，尚不可知。
【法院观点】
法院经审理查明，合同签订时带租约、原告已支付115万房款、商铺因司法限制被查封，情况均属实。另根据原告举证，法院查明后认定，2021年2月10日，刘先生名下银行卡向程女士名下账户转账1065600元。
本院认为，原告杨先生与被告刘先生签订的《商铺买卖协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应当遵照履行。本案原告按约定支付定金和首期房款，但被告刘先生至今尚未约按约交付房屋并完成过户，且系争房屋目前存在司法查封，显然已客观履行不能，合同目的无法实现，原告有权据此要求解除合同，但解除权是形成权，原告未提供证据证明其于庭前向刘先生行使解除权，故本院认为系争合同于诉状副本送达被告之日解除，即2025年3月26日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案系争合同解除后，刘先生理应返还杨先生已付购房款，故原告要求被告刘先生返还购房款的诉讼请求，于法有据，应予支持。
关于违约损失部分，如前所述，刘先生存在未按约交付并过户的违约行为继而导致合同解除，杨先生有权要求刘某承担相应的违约责任。现原告主张了已付房款的利息损失和未交付房屋的预期租金损失，前述两项损失性质均为违约责任，本院综合考虑双方合同的实际履行情况及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则支持以155万元为基数自2020年4月14日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）计算的利息损失，原告主张的租金损失不再另行支持。
关于程女士的责任承担部分，法律规定，夫妻双方共同签名或夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，属于夫妻共同债务。本案刘先生与程女士系夫妻关系，刘先生出售的商铺系夫妻关系存续期间购入并登记在刘先生名下，虽然程女士未在商铺出售协议上签字，但原告方汇入刘先生账户的房款已由程女士支取并使用，足以看出程女士明知并认可刘先生出售商铺行为，程女士应共同承担系争商铺买卖所涉相关义务。
【法院判决】
一、确认原告杨先生与被告刘先生于2020年4月12日签订的《商铺买卖协议》于2025年3月26日解除；
二、被告刘先生、被告程女士于判决生效之日起十日内返还原告杨先生购房款155万元；
三、被告刘先生、被告程女士于判决生效之日起十日内偿付原告杨先生以155万元为基数，自2020年4月14日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）计算的利息损失；
四、驳回原告杨先生其余诉讼请求。
【张律师点评】
该房屋就是个典型的卖家因自身原因违约导致合同不能履行的案例，只不过是特殊了一点，是因为职务犯罪导致房屋被司法查封、合同在客观上不能继续履行了，那法院必会支持合同解除、卖家返还已收的全部房款，这无可争议。所以本案的争议焦点也就两个：1、违约金怎么算；2、被告刘先生的案涉债务是不是夫妻共同债务，配偶程女士该不该共同偿还。
本案例有个特殊的情况，就是房屋是带租赁出售的，这个事买家也知道，所以买卖房屋时约定好了，一是讲明卖家告知过租赁情况，二是约定好房屋过户后租金归属。根据“买卖不破租赁”的原则，房屋产权人变更不会影响已存在租赁关系里租客的权益，仍可按照原租赁条件履行。但是产权变更后，理论上风险和收益都归新业主。因此，在没有特别约定的前提下，房子过户后，租金就该付给新业主，如果仍继续支付给签合同时的原业主，新业主有权要求原业主返还。
不过正常情况下，涉及带租约的房屋买卖，一般会卖家、买家、租客一起签一个正式的三方协议，确定房屋过户后的租赁继续履行和三方交接情况，避免产生后续争议。如果不签，各方权益都可能没保障，建议按照法律规定行事。起码对于租客而言，只要新业主拿出证明已经是房屋的新产权人，在知道的那一刻起，即使不签三方协议，后续租金也得付给新业主了（已付的就不算了，让买卖双方内部去结算）。
正是因为有这个租赁情况的存在，所以商铺的买家刘先生主张违约损失时，同时主张了未交付房屋的预期租金损失和卖家占有房款期间的利息损失，但这个违约金主张有些重复，法院综合考虑，支持了后者。主要是因为，房屋没过户，权利没转移，租金收入还不属于买家，自然对他算不上什么损失。况且，法律向来只支持直接的、已经产生的损失，不支持预期损失，因此支持房款返还和利息损失比较“名正言顺”。
该房屋从支付房款到法院判决解除合同返还，历时四年多，以155万为基数，LPR为标准计算，利息也有三十几万，比租金损失主张更有法律依据，计算标准也没争议，各方均认可，判决合情合理。
至于夫妻共同债务的问题，首先该商铺虽只登记刘先生一个人的名字但属于婚内共有财产，其次程女士在过程中代刘先生处理过商铺对接事宜，再次刘先生的账户里有大笔钱款转给程女士，这一切都可以被法院判定为陈女士知晓并认可该情况，应视为夫妻共同债务，一起偿还。