张豆豆律师
摘要：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受，它的核心特点就是“无偿”。法律赋予赠与人在财产权利转移之前的任意撤销权，不动产权利转移界限是登记，动产是交付。赠与完成后，特殊情形下也有撤销权，但条件苛刻，且撤销权有时限。
【案情回放】
陆阿姨和沈女士是母女关系。陆阿姨为上海市某区公租房承租人，该房屋动迁后，陆阿姨是唯一权利人。2017年，陆阿姨与动迁公司签订了房屋补偿置换协议，约定陆阿姨选择房屋（产权）调换作为补偿置换方式，合同还对其他事项进行了约定。
2023年9月13日，陆阿姨和动迁公司签署了《订房单》，载明陆阿姨订系争房屋，约定了系争房屋总价，并约定其中大部分金额由政府支付。同日，陆阿姨、沈女士及动迁公司签署《动迁安置房户某情况表》，载明陆阿姨自愿要求将动迁安置房变更户名为女儿沈女士，在变更户名过程中所发生的各种纠纷以及各种税费，由陆阿姨和沈女士自行协商解决，其中“拆迁户签名盖章”处有“陆阿姨放弃购买”字样。同日，沈女士（购房人）与动迁公司签署《配套商品房供应单》，载明被拆迁户基本情况，所购房屋、购房人基本情况。
2023年11月20日，沈女士（乙方）与开发商A公司（甲方）签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，合同对房价及其他事项进行了约定。该合同签订后，陆阿姨将购房款差额61624元交付给沈女士，沈女士已经将该款交付A公司，A公司已经将所购房屋交付给了沈女士，但所购房屋登记权利人仍为A公司，还未办理小产证。
后陆阿姨和沈女士因家庭琐事产生嫌隙，母女关系紧张至无法调和，陆阿姨认为沈女士没有尽到赡养义务，故于2024年年初向法院起诉沈女士和A公司，要求：1.撤销原告陆阿姨就系争房屋对被告沈女士的赠与行为；2.撤销被告沈女士与被告A公司于2023年11月20日就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》。
【法院观点】
本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。现有证据表明，首先，原告系《上海市某区房屋补偿置换协议》的被拆迁人，享有拆迁补偿利益，被告沈女士不享有拆迁补偿利益。原告在该协议中选择房屋（产权）调换作为补偿置换方式，故原告对于系争房屋享有相应权利。其次，原告与被告沈女士基于双方之间的身份关系，选择签署《动迁安置房户某情况表》，应认定为原告将系争房屋赠与被告沈女士、且被告沈女士表示接受赠与的意思表示。根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。现系争房屋产权尚未转移至被告沈女士名下，原告行使撤销权符合法律规定，应予支持。
赠与行为撤销后，原告要求撤销两被告之间签订的《上海市商品房出售合同》，符合法律规定，亦应予支持。
被告沈女士辩称该行为系家庭内部财产分配、并非赠与的意见，与事实不符，本院不予采纳。
被告沈女士又辩称原告赠与的是补偿款、并非系争房屋的意见，与相关证据反映的事实不符，本院不予采纳。
被告沈女士还辩称本案不符合法定撤销情形的意见，鉴于本案赠与财产权利尚未转移，原告可以依法行使撤销权，故本院对于是否符合法定撤销权行使的相关情形无需再做认定。
【法院判决】
一、撤销原告陆阿姨对被告沈女士就上海市某区房屋的赠与行为；
二、撤销被告沈女士与某公司于2023年11月20日就上海市某区房屋签订的《上海市商品房出售合同》。
【张律师点评】
本案看起来案情很复杂貌似法律关系众多，其实排除掉干扰信息，其核心还是一个简单的赠与合同纠纷。简言之，母亲是公房的被拆迁人，享有拆迁补偿利益，然后母亲选择房屋（产权）调换作为补偿置换方式，所以母亲就是新的动迁安置房的权利人，只剩办手续拿房子，然后母亲把房屋权利直接赠与给女儿了，让女儿去签合同直接拿房子，已经付款交房，但房屋权利确定前（以小产证办出来为界限），母女又闹翻了，母亲又想把房子要回来，法院支持撤销赠与的故事。
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。它的核心特点就是“无偿”。正因为是无偿赠与，所以法院赋予赠与人在财产权利转移之前的任意撤销权。《中华人民共和国民法典》第658条明文规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定”，第659条规定“赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。”
所以，除了以上法律规定的例外情况外，赠与物只要还没给出去，赠与人可以随时反悔撤销赠与。如果是不动产等需要登记转移权利的财产，就是更名手续完成视为权利转移。如果是普通动产（现金、首饰、生活用品等财产），就以实际交付为权利转移的界限。
但是提醒，离婚协议里的财产赠与撤销权有限制，不能单纯适用以上法律规定。如果离婚协议约定将财产给子女，离婚后一方在财产转移前请求撤销赠与（典型就是父母一方不配合办理房产给孩子的过户手续），法院一般不支持，除非另一方也同意。因为离婚协议特殊，它是包含多方权利和关系处置的“一揽子”协议，上海这边司法实践里一般将父母离婚时共同处置财产给子女的条款定性为“利他合同（为第三人利益设置的合同）”，而不是普通的赠与合同。所以如果夫妻一方不履行离婚协议里的房屋过户给子女的协议约定，子女或者离婚协议另一方有权要求对方履行过户义务。
不过，即使赠与财产的权利已经转移，在特殊情况下赠与人仍可以撤销赠与，法定情形是：“一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。”
以上撤销权的行使，法院有明确的规定，申请撤销赠与的赠与人或者近亲属负有举证义务，且需要在法院规定的期限内行使，超期后撤销权就丧失。
本案就简单得多，因为房子的小产证还没办出来，沈女士还不是房屋的登记权利人，所以陆阿姨赠与给女儿沈女士的房屋实际上权利还没转移，陆阿姨仍有任意撤销权。所谓“任意撤销权”，就是陆阿姨甚至不用举证女儿沈女士有什么过错，过户前任何时间，法院直接支持赠与人的撤销权。
如果案涉房屋的权利已经转移，陆阿姨若想再撤销赠与，就难得多，必须得举证沈女士有严重过错，比如沈女士有赡养能力却对母亲陆阿姨不履行赡养义务。
但是，重点提醒，法律上要求的这个受赠人的“过错”，比如典型的子女对父母“侵害赠与人的合法权益”和“不履行赡养义务”，法定的标准是很高的，绝不是生活中常见的父母指责子女的那种“不听话”、“不关心我们”、“看望我们很少”，“给钱不够多”，然后父母一生气就要撤销赠与房屋，法律还是要考虑实际情况及人之常情的。要想让法院支持，它起码也得是子女没有履行法定的基本赡养义务，比如父母赠与了房子后没有别的住房居住且经济困难但子女还不让父母住，父母经济困难子女还不给钱，父母生病子女不照顾等情形，或者殴打父母，那就是典型的伤害，当然也符合。
看以上我这么熟练的吐槽，估计大家也能猜到司法实践中的大致情形了。没错，赠与财产权利已转移、即赠与行为已完成后，赠与人想再撤销赠与，是很难的，败诉概率极高。因为根据我国社会文化，能直接无偿赠与大额财产的，基本就是家人之间，最典的就是父母对子女，或者隔代长辈对晚辈（祖辈对孙辈）。但是，接受财产赠与后，能不做人到以上我举例情形的子女或者晚辈，一般没那么多，毕竟对至亲无情到不顾死活、达到做人基本线以下也挺难得的。然而，父母或长辈因为赠与了子女或者晚辈大额财产，赠与人对受赠人的生活及自由过度干涉、甚至控制欲超标到让人难以忍受的程度，在我国目前这个国情及家庭文化下，那就太常见了，司法实践里数不胜数。
所以，以上也算是提醒家庭成员之间，要对赠与行为的法律界限了解清楚，明白反悔的时间界限及法律规定，受赠人也要清楚接受赠与的代价。对赠与人而言，自己的财产自由处分，想给就给，不想给就不给，可以附条件，但要约定清楚。赠与结束前可随时返回，但赠与行为完成后，想再撤销赠与条件就很苛刻了，不达到法律认定的标准，赠与人单纯因情绪化感知的理由主张撤销赠与，法院很难支持。