张豆豆律师
律师观点分析
摘要：在房屋买卖交易中，过户及交房是权利转移最重要的步骤。过户意味着产权转移，买家成为新业主，取得物权。交房则是风险、责任、收益彻底从卖家转移至买家的分水岭。如果已过户，但房子被卖家的（非共有产权人）亲属占了无法交房，卖家仍要承担违约责任。
【案情回放】
沈先生是上海市A区某房屋的唯一产权人，但是沈先生和母亲、妻子、儿子一家四口一起居住在该房屋内。因沈先生的儿子上学需要，沈先生考虑出售该房屋置换到B区，置换后一家人仍一起居住，家人也都同意。看房及售房谈判阶段，沈先生一家四口都无异议，后续顺利和买家曹先生签了网签合同、收齐了全部房款并完成了过户，待曹先生已经成为房屋新业主后，沈先生只剩交房和迁出户口的义务要履行。
但就在房屋签订网签合同后、过户前，沈先生的母亲沈女士因家庭矛盾拒绝卖房，直到房屋已过户给曹先生后，沈女士仍拒不搬出房屋，更不同意迁户口，导致沈先生无法向买家也即新业主曹先生交房。沈先生对母亲实在无可奈何，只能要求曹先生去向法院起诉，他愿意配合。
2022年7月，曹先生向法院起诉沈先生，要求履行房屋买卖合同约定的交房义务、支付逾期交房违约金、支付逾期迁出户口违约金、赔偿律师费，并列沈女士为第三人。
被告沈先生辩称，其一直同意交付房屋，但第三人沈女士（被告沈先生母亲）实际占有，不愿配合，故原告主张的损失等应由第三人承担；逾期交房违约金过高；逾期迁出户口违约金起算时间过早，其本人现已迁出，第三人未迁出其无法控制。如法院判决由其承担责任，保留向第三人主张的权利。
第三人沈女士主张买卖合同无效，说房屋价格有做低，是虚假意思表示，不合法。另说这套房子实质是她的，她给了沈先生，沈先生还没给房款，并未取得房屋所有权。沈先生未经她同意就卖房，属于恶意串通损害第三人利益的行为。沈先生给房款她才同意搬离。
【法院观点】
本院认为，系争房屋的买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。按照合同约定，被告应于款清后交房，但其至今未交，故原告有权要求被告交付房屋，第三人作为实际占有使用人予以配合。
第三人述称原被告之间买卖合同无效的意见，本院认为，双方关于合同价款的条款应以实际成交价为准，交纳税款亦以实际成交价为计算基数，但即使网签合同中做低的价格条款无效，也不影响买卖合同效力。原被告的房屋买卖合同订立时，被告为系争房屋的登记权利人，其有权决定是否出售系争房屋，故原被告订立合同的行为并不属于恶意串通损害第三人利益的行为，至于被告是否向第三人负有其它债务，并不影响被告对系争房屋的处分权。
逾期交房违约金，原告自愿调整为自2022年7月1日起算，与法不悖，但计算标准，本院根据被告的调整请求及原告实际损失情况，酌情调整为每日500元。
逾期迁出户口违约金，本院考虑原告的实际损失等，酌情确认为10000元。
【法院判决】
一、被告沈先生于本判决生效之日起十日内将系争房屋交付给原告曹先生，第三人沈女士予以配合；
二、被告沈先生于本判决生效之日起十日内支付原告曹先生逾期交房违约金，按每日500元的标准，自2022年7月1日计算至被告沈先生实际交付上述房屋之日；
三、被告沈先生于本判决生效之日起十日内支付原告曹先生逾期迁出户口违约金10000元。
【张律师点评】
本篇案例的情形，涉及过户后的交房问题，在二手房买卖交易中也是十分典型，一句话概括就是：卖家搞不定自己那边的内部问题，被动对买家违约。这种“卖家搞不定”的，有的是共同的产权人，有的不是共有产权人只是房屋同住人（但没有设立居住权），但现实中房屋同住人基本都是卖家的亲属。
本案例是后者，卖家的亲属（非共有产权人）不搬出房屋、不迁出户口导致的卖家被动违约。我们说的卖家、买家，狭义上仅指签订房屋买卖合同的甲乙双方。根据合同相对性，违约责任应全部由签订房屋买卖合同的卖家承担，待后续卖家承担违约责任后，遭受的经济损失续有权利向过错方追偿，也就是找实际占有房屋导致他违约交房的“自己人”。
对于买家、也即过户后的新业主而言，对卖家的正确态度可以概括为：你们内部的喧嚣与我无关，我只想赶紧拿房子，你们能内部协商好早点搬走给我交房是最好的，如果不成，我只能诉讼维权了。
如本案例类似情形，对买家最重要的是：搞清楚法律关系，明白该起诉谁。因为买家已经取得了房屋产权，他已经是新业主了，他对房子拥有物权，房屋实际非法占有人（卖家亲属）侵害了他的物权，他可以提起物权之诉，起诉要求返还原物或排除妨害，要求占有人搬出房屋并支付占用期间的房屋使用费（一般参照市场租金）；另外，买家和卖家签了买卖合同，卖家有交房和迁出户口的合同义务，卖家不能按时履行就是违约，买家可以提起房屋买卖合同纠纷之诉。
以上是两个不同的法律关系，在同一个诉讼中一般无法用一案由合并主张，司法实践中经常有两个官司分开打的，同时起诉（但是要赔偿经济损失不能要双份，得二选一）。但效率更高的是本案例这样，选择其中一个案由主张，列该主张法律关系以外的人为第三人，最后法院判决后可以申请一并执行。
例如本案例，虽然房子过户了，但卖家沈先生还没有按约定交房及迁出户口，合同义务确实没履行。对买家、新业主曹先生而言，他不仅要想赶紧拿到房子住进去，还想一并向违约的卖家沈先生主张违约金，那打房屋买卖合同纠纷之诉确实是最合适的。但是曹先生也清楚，不是沈先生想违约，他真没办法，他和妻儿早搬到新买的房子里了，是沈女士不搬，沈先生对自己的母亲无可奈何，所以这个案子不把沈女士拉进来解决不了问题。但是房屋买卖合同之诉，是曹先生和沈先生签的房屋买卖合同，沈女士不在这个买卖合同关系里，就只能列为第三人。
房屋买卖交易中，过户及交房是权利转移最重要的步骤。过户意味着产权转移，买家成为新业主，取得物权。交房则是风险、责任、收益彻底从卖家转移至买家的分水岭。因此，时间节点很重要。举个例子，如果沈先生已经按合同约定完成了交房手续，后续不管曹先生有没有实际住进去，那么风险就已经转移给曹先生了。沈女士如果是在沈先生交房后强占了房子不搬走（别管怎么进去，现实中情况多的是），那么曹先生就没法再追究沈先生逾期交房的违约责任了，只能直接起诉沈女士，提起物权之诉，返还原物或者排除妨害。因为交房后，房子的所有风险就由曹先生自己把控了，沈女士的侵权行为就不是沈先生负责。
该案后续情况是：第三人沈女士对该案一审判决不服提起上诉，但二审法院驳回上诉，维持原判。判决生效后，沈女士仍拒绝搬离系争房屋，曹先生申请法院强制执行沈先生和沈女士，经执行局努力，沈女士最终搬出了系争房屋。但沈女士逾期非法占有房屋未搬出的代价全由被告沈先生负担，沈先生按照法院判决支付了高额违约金，自2022年7月1日起支付到沈女士搬出房屋之日止。
对卖家沈先生和沈女士那边而言，则有点令人唏嘘。庭审中，沈先生和买家曹先生都向法院提交了充足的证据，证明当初沈女士同意卖房，甚至看房时曹先生的家人还和沈女士沟通过房屋的相关细节，亦有证人出庭作证，沈女士的很多主张都可以被驳斥，就是纯搞事。亲人间的爱恨都太浓烈了，爱之欲其生恶之欲其死，要不怎么说清官难断家务事呢？
当然，最主要的是，事实上沈女士的意见对本案也不怎么重要，因为沈先生是房屋的唯一产权人，他有合法处分权。他们母子间有任何纠纷都应内部另外解决，不影响买家、新业主曹先生的权利取得。如果沈女士早点搬出去，让沈先生赶紧交房，她另外和沈先生再打其他诉讼或者沟通谈判也是不影响的，但是固执的人不肯退，就只能是僵局。
实际上，本案的长期诉讼中，沈先生及法院也多次和沈女士谈判，只要她赶紧搬出去，让沈先生尽快交房给曹先生，另外的事情可以另外解决，这么拖着对谁都不好。沈先生说只想赶紧交房，这么一直拖着违约金太高了真拖不起，如果她想要钱甚至同意写条子分期付款给她，因为卖房是她同意的，钱都买房了，新房子也给她留了房间，是她不愿意住，现在问他要钱真拿不出来。
但是该案沈女士一意孤行，历经一审、二审、执行，硬是在房子里逾期待了一年左右，最后法院判决沈先生支付的高额违约金也全都给了“外人”曹先生。沈先生收入不高，还要还房贷及养娃，为履行法院判决负债累累，后续沈女士继续问沈先生要钱，官司也没赢，就算赢了沈先生也没有钱付。这真的是一个母子两败俱伤的结局，值得引以为戒，希望大家吸取教训，理性一点，莫要赌气做损人不利己的事。