张豆豆律师
律师观点分析
【案情回放】
沈某和沈某1是母子。因沈某1即将结婚，沈某打算把自己名下的一套上海市浦东新区的房产A过户给沈某1作为婚房，考虑到赠与房产以后若再出售税费太高，为了避免日后麻烦，沈某和沈某1在咨询过房产交易中心和公证处后，采取了签订房屋买卖合同的方式过户房屋，只需按照正常买卖交易缴纳税费即可。2020年，房产A过户后成为沈某单独所有，但母子仍一起在案涉房屋内共同居住。
2021年年底，因沈某1的儿子沈某3即将上幼儿园，为了更好的学区教育资源，沈某1经和沈某及家人商量，决定卖掉浦东新区的房产A置换成上海市普陀区的房产B，沈某也同意，只是条件是置换后一家人仍在新房屋里共同居住，沈某1负责给沈某养老送终，沈某1应允。2022年8月，房产A顺利出售后置换成房产B，房产B仍留有一间房供沈某居住。但是此后沈某因家庭矛盾后悔赠与房产A，因房产A已经出售产权属于他人，沈某要求沈某1按照签过的房屋买卖合同约定支付180万房款，沈某1无力支付，沈某遂向法院起诉。
【法院认为】
根据在案证据，能够认定沈某和沈某1签订过房屋买卖合同最终单独取得房产A的产权，且沈某1没有支付过任何房款，本案的争议焦点：原被告之间关于系争房屋成立的是买卖合同还是赠与合同。
法院认为，原被告双方虽签订了房屋买卖合同，但合同未约定付款方式、付款期限、交房日期、违约责任等内容，不符合一般买卖合同的核心条款及构成要件。原告配合被告完成合同约定的过户义务后，也从未向被告主张过支付购房款，加上现实中亲属间为了省税费以签订买卖合同的方式实现赠与房产目的的操作司空见惯，由此可见，原告与被告之间虽形式上签订的系买卖合同，但该合同并不符合一般买卖合同的特征，而被告辩称该合同名为买卖，实为赠与的意见恰能解释上述买卖合同签订及履行过程中的疑点。因此，法院根据高度盖然性认定双方就系争房屋成立的是赠与合同，被告并无支付房款的义务。
【法院判决】
1、确认沈某和沈某1之间成立的是赠与合同；
2、驳回原告沈某的诉讼请求，沈某1无需支付任何房款。
【张律师点评】
根据法律规定，买卖合同关系买方需要向卖方支付对价，赠与合同关系受赠方则不需要向赠与方支付对价，因此买卖or赠与性质的认定是本案争议焦点。
本案现实中非常常见，亲属间赠与房产，为了省税费按照买卖的形式过户，后来又因家庭矛盾闹翻反悔，由于赠与行为已不能撤回，于是要求按照签订的买卖合同支付房款。
但涉案房产虽然签订的是买卖合同，但其实是以买卖的行为方式实现赠与的实质目的，虽然具有买卖合同的外形，但不符合买卖的实质要件，是以虚假买卖合同隐藏了真实赠与合同，其根本性质还是赠与。因是赠与，被告就不需要再支付房款。
另外注意，房产赠与后，若已经完成过户，一般情况下不得撤销赠与。但若受赠人有严重侵害赠与人合法权益的行为，自知道后一年内有撤销权。比如本案中如果沈某对沈某1不履行赡养义务，沈某若向法院申请撤销赠与，即使房产A已经属于他人已不可能再索要回房产，法院也有可能让沈某1根据房产A的价值对沈某支付价款。