租客拖延支付房租，房东能单方解除合同并收回房屋让租客搬走吗?

律师观点分析

【案情回放】

蔡先生和曾先生通过朋友介绍结识，2018年10月，蔡先生将自有的上海市浦东新区的房屋出租给曾先生作为住宅居住，双方未签订书面租赁合同，口头约定不定期租赁，房租为每月3000元，先付后用，每半年支付一次，无押金。租赁关系成立后，曾先生（承租方）按照约定定期向蔡先生（出租方）转账支付房租，房租支付时间节点大致为每年的4月、10月。

2021年4月底，蔡先生通知曾先生将解除租赁关系，后期不再续租，告知其在后三个月内准备腾房，房租按日结算，但曾先生对此置之不理。曾先生继续支付租金至2021年10月31日。至2021年11月，曾先生既未表示腾退房屋，亦未交付该期房屋租金，蔡先生多次催讨均无果。2022年1月底，蔡先生出具《房屋清退通知书》给曾先生，通知曾先生解除房屋租赁关系，要求曾先生于2022年3月31日前退租、腾房。此后，曾先生对此仍无回应。

蔡先生无奈之下向浦东新区法院起诉，要求解除租赁关系、曾先生搬离系争房屋并付清拖欠的所有房租（至返还房屋之日）。

【法院观点】

法院认为，根据民法典第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。原、被告口头达成关于系争房屋的租赁合同，实际租赁期限六个月以上，未签署书面租赁合同，无法确定租赁期限，依法视为不定期租赁。根据民法典第七百三十条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

原告蔡先生于2021年4月底通知被告曾先生将在三个月后解除合同，在曾先生未作回应后又于2022年1月底通知曾先生解除租赁合同，并要求曾先生于2022年3月31日前退租、腾房，蔡先生已经依法在充分合理期限之前通知曾先生。蔡先生、曾先生之间的租赁合同关系已经于2022年3月31日解除，曾先生应当搬离并返还蔡先生系争房屋，并应当按约定租金标准向蔡先生支付拖欠的实际租用期间的租用费。因此，原告蔡先生的上述诉讼请求，均符合法律规定，予以支持。

【法院判决】

一、确认原告蔡先生与被告曾先生之间就系争房屋形成的租赁合同关系于2022年3月31日解除无效；

二、被告曾先生于判决生效之日起十日内搬离系争房屋；

三、被告曾先生于判决生效之日起十日内支付原告蔡先生自2021年11月1日起至实际返还房屋之日止按照每月3000元计算的租用费；

四、案件受理费、公告费，由被告曾先生负担。

【张律师点评】

根据法律规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。因此，即使没签订书面的房屋租赁合同，蔡先生（出租方）和曾先生（承租方）之间的租赁合同关系也是合法有效的，受法律保护。但是因为双方没有约定租赁期限，就是不定期租赁，和一方都可以随时解除合同，只要在合理期限内通知对方即可。

本案起初是房东蔡先生想解除租赁合同关系，2021年4月底通知租客曾先生时，是预留了三个月的时间，十分合理。曾先生没有实质回应，但继续支付房租，蔡先生也没有其他异议和实际措施，租赁关系就算没有解除，合同继续照常履行。但曾先生支付房租至2021年10月31日后，没有再继续支付房租还未返还房屋，已经明显违反法律规定和双方约定，构成根本违约。后来蔡先生正式发函通知曾先生于2022年3月31日前退租、腾房，就是实质要求2022年3月31日解除合同，法院最终也确认了蔡先生单方解除合同的效力。

租赁合同解除之前，曾先生拖欠的房租需要付清。租赁合同解除后，曾先生继续占有使用房屋，至房屋实际返还之日，仍应按之前约定的房租继续支付占有使用费，所以法院判决曾先生直接向房东蔡先生支付“自2021年11月1日起至实际返还房屋之日止按照每月3000元计算的租用费”，合法合理。

该案一审时被告曾先生未出庭也未答辩，法律缺席审理缺席判决。但是判决下来后，蔡先生根据一审判决申请强制执行，曾先生在法院联系下很快就搬离了系争房屋，也自愿履行判决付清了拖欠的所有房租。因此，当权利受到侵害时，一定要大胆维权，不要瞻前顾后纵容违约违法者，早日行动及时止损才是正道。

另外提醒，房屋租赁合同还是要签书面的为好，约定清楚租赁期限、押金、双方权利义务、违约责任等，不仅有利用在租赁期间保障自己的合法权益，万一遇对方违约也能争取更多的利益弥补损失。