张豆豆律师
律师观点分析
【案情回放】
常女士和廖先生于2020年5月签订了房屋租赁合同，租期1年，租房合同中约定廖先生为甲方(出租方),常女士为乙方(承租方)，廖先生将位于上海市浦东新区的房屋出租给常女士居住，租金每月5500元，押金11000元，租金支付方式为月付；租期满后常女士结清一切手续、家电家具完好无损、打扫干净卫生(正常自然磨损除外)无违约行为的情况下，廖先生无条件退还全部押金。房屋租赁合同签订后，常女士始终按照合同约定每月支付租金。
2021年4月18日，常女士和廖先生通过微信商议续租事宜，除了未续签正式的书面合同外，其余条件均未变，常女士仍旧按月支付房租。2022年7月初，廖先生微信告知常女士其正在准备售卖该房屋。2022年9月，常女士微信告知廖先生自己打算搬出该房屋。2022年10月14日，常女士搬出房屋，并与廖先生商议次日交房。
但是10月15号交房当天，廖先生对房屋内所有物品做了细致检查，以众多家具家电有问题为由，要求常女士负责维修好才能交房，否则就直接从押金中抵扣。廖先生列出来的维修清单包括但不限于：6个射灯损坏，无法使用；3个筒灯损坏，无法使用；客厅四面灯带损坏，无法使用；主卧门锁损坏，无法使用；1个西门子浴霸开关损坏，无法使用；西门子微波烤箱显示器背光模块损坏，无法正常使用；次卧空调异响，无法正常使用；次卧门框损坏；地砖损坏等。
当天常女士和廖先生针对以上清单是否应由常女士承担相应维修费用发生过争论，常女士认为，因清单中所涉及到的一应家电家具均功能正常，并未发现常女士暴力使用故意破坏的情况，清单中所涉及到的相关损耗均为租赁过程中产生的正常自然磨损，但廖先生坚持己见，并称如果不承担维修费用则不退还押金。
因双方就维修问题达不成一致，廖先生拒退押金，常女士最终起诉至浦东新区法院。该案开庭前，廖先生作为被告又提起反诉，不仅详细列清以上要求维修的明细和费用要求常女士承担，还要求常女士赔偿数月的房屋空置损失费用，金额加起正好与11000元押金接近。
【法院观点】
法院认为，常女士和廖先生签订的房屋租赁合同合法有效，双方都应遵守。廖先生欲售卖房屋，但买卖不破租赁，不影响租赁合同继续履行，廖先生也没有因售房提前收回房屋，廖先生就没有违约。常女士自愿搬离房屋，可视为双方就解除租赁合同达成一致，双方无责解约，廖先生理应退还押金。
至于廖先生反诉房屋内家具家电损坏以及房屋空置欲向常女士索赔并从押金中抵扣的主张，根据举证原则廖先生需向法庭提供证据证明：1、有家具家电损坏影响正常使用的详尽事实；2、损坏是由常女士过错造成的，正常使用的合理损耗不在此之列；3、损坏事实给廖先生造成了损失，有已维修的具体账单，或者经鉴定评估待支出的合理费用；若廖先生不能有效举证，法院将驳回其诉请。至于房屋空置费用，双方租赁合同已解除，与常女士无关，法院不支持。
在法庭释明下，常女士和廖先生均了解了法律规定及法院裁判尺度标准，明白了自己将承担的法律风险。最终在法庭主持下常女士和廖先生达成调解，常女士同意让廖先生从11000元押金中扣除800元作为维修费用，其余10200元退还。廖先生当庭履行完毕，直接转账给常女士，双方在法庭签笔录调解结案。
【张律师点评】
“提灯定损”原指“提着灯，照着墙，查看出租房被损坏的情况”，含有吹毛求疵、故意找茬、鸡蛋里挑骨头等意思，偏向贬义。是网友创造的一个网络词语，起源于2024年3月底江西上饶房东退房时对房屋的过度索赔事件：租客因儿童噪音问题与房东产生矛盾，退租时房东使用探照灯逐项检查房屋并索赔10884.95元，该过程被拍摄并于2024年3月28日曝光网络，"提灯定损"引发热议，该词被誉为现代成语，此后成为租方市场退房时房东为了不退押金各种找茬的代名词。该事件因反映租房市场定损争议，还被列为2025年十大消费维权舆情热点。
本案就是典型的房东“提灯定损”案例。廖先生就是为了不退押金，所以在交房时各种吹毛求疵，过度索赔，其很多主张完全站不住脚。根据《中华人民共和国民法典》合同编第十四章租赁合同“第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务”之规定，法律认为房屋租赁市场里由房东提供的租赁物品（如家具家电）若有损坏需维修，维修义务归属出租人，即房东，只有承租人（租客）有过错才应承担维修责任，一般得是故意损坏或者疏忽大意导致严重损坏才算。廖先生列出来的维修清单，里面的物品都是签订租赁合同时作为出租人的廖先生提供，若有因正常使用导致的自然损耗，也该廖先生负责维修。所有物品均有使用寿命，若房东出租时就提供了老旧家具家电，但出现问题还全部要求租客负责维修或者更换，显然有违公平原则，因此法律更侧重于保护居于弱势地位一方的租客。
如本案最终是法院主持下调解结案一样，司法实践中此类的案件进了法院诉讼程序后，大多是法院主持下调解或和解结束，走到法院强制判决的寥寥无几，归根结底是举证责任的不同。因为租客的诉求只是退押金，作为原告向法院起诉只要证明双方有租赁关系（租赁合同或者聊天记录）、租金支付已经完毕（租金支付流水）、支付过押金（押金凭证）、合同已结束或者无责解约已达退还押金的标准，法院就会支持。但是“提灯定损”的房东若想拒退押金，借口就是他们吹毛求疵的那些过度定损，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”原则，房东需要向法院举证房屋及附属家具家电损坏事实，只要租客不承认，若想达到法院认可支持的标准，这个证据的举证形式要求非常高（甚至是等到了开庭时证据已经灭失，举证已经不可能，比如房子又租出去了，原来的一切痕迹都已经覆盖），一般人了解麻烦程度后就望而却步了，更何况本就不占理漫天要价的房东，很清楚自己举证不出来，在面对租客时咄咄逼人，真到了法庭往往色厉内荏。
民事案子审判，法官会在庭审前后询问是否有调解意向，趁机释明法律风险。遇到此类案子法官往往会劝房东直接退押金了事，如果坚持不退让法院判决他们也是大概率败诉，败诉承担的诉讼费等更多，还会留下败诉的判决书网上公开，不如直接退钱，履行完毕调解结案，可以不公开。最后，绝大多数房东会同意退钱调解或和解，顶多在法院协调下双方各退一步，租客也会同意让掉一点的维修费。因此，此类纠纷只要走到法院程序，九成以上会调解的方式结案。
“提灯定损”事件折射出房屋租赁市场管理机制有待完善。房东的自身权益需要维护，租客同样需要公平交易和法律保护。如发生纠纷，协商无果可报警或通过法律途径维护合法权益，切勿采取极端方式导致损失扩大。只要公正、透明，有法可依，怎样“定损”都无可厚非，但退房时若遇房东这种“提灯定损”行径，租客无需畏惧，穷尽报警及投诉救济途径仍无法解决后，只要勇敢地走到法院诉讼那一步，租客就已经成功一大半了，胜在眼前。