律师观点分析

摘要：通过法院诉讼的特别程序成为无民事行为能力或者限制民事行为能力老人的监护人后，可以作为法定代理人出售老人名下的房产，但需要严格遵守法律程序和交易相关规定，并书面承诺处分房产的目的是为了维护被监护人的利益，合理管理被监护人的财产。

【案例说明】

王阿姨和刘先生是母子关系。王阿姨年事已高，自2019年生过一场大病后便出现老年痴呆症状，记忆力衰退，不能完全辨认自己行为，需要家人照顾自理。刘先生及其妻子一直负责照料王阿姨并负担医疗及生活费用。因王阿姨长期患病，相关治疗及护理费用较高，刘先生已经难以继续负担。

王阿姨名下有一套上海市A区的房产，刘先生打算出售后用于王阿姨的治疗费用。但以王阿姨的身体现状，根据常识已经可以基本判断属于法律上的无民事行为能力或者限制民事行为能力人，不具有合法处分自己房产的现实条件，更无权再委托其他人代理，房产交易中心及中介都拒绝王阿姨作为产权人直接买卖交易，不敢冒险签合同及办手续。

刘先生委托律师向法院起诉，申请法院认定王阿姨为无民事行为能力人、申请指定监护人，并申请法院对王阿姨的精神状态及民事行为能力进行司法鉴定，王阿姨的另一位近亲属作为王阿姨的代理人同意刘先生作为监护人。法院立案后依法适用特别程序进行了审理，司法鉴定意见为王阿姨目前属于无民事行为能力人，最终法院判决：1、王阿姨为无民事行为能力人；2、指定刘先生为王阿姨的监护人。

【张律师点评】

申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件（如果认定则必然指定监护人），通称为“特别程序”，是民事一审程序的一种，与“普通程序”、“简易程序”相对。法定的特别程序案件不止这一种情形，但申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件是生活中最常见的一种。

因为是特别程序，所以流程与普通民事诉讼也不同，一般诉讼时间短一些，且一审终审，法院一审判决书送达后即生效，被指定的监护人即可作为法定代理人合法处分被监护人的房产。

本案中，刘先生拿到法院生效判决书后，即可直接作为王阿姨的法定代理人到交易中心办理房屋的各项交易手续，包括但不限于买卖、租赁、抵押等。但是，刘先生必须在房产交易中心书面承诺处分该房产是用于维护产权人王阿姨的利益，且房款必须存入王阿姨名下的专门账户，专款专用，并保留所有支出凭证，以备未来核查。若承诺不实或者挪作他用，引起其他争议（比如分家析产或继承纠纷），有可能要承担相应的法律责任，监护人资格也可能被撤销。

此类申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件不局限于对老人，本质上适用所有已到法定成人年龄（18岁以上）但因为健康问题丧失民事行为能力的人，父母对成年子女也可以，没有近亲属其他亲属也可以，甚至没有血缘关系的其他基层组织，只要经过法律程序认定，都可以，只不过现实中最常见的就是子女或者晚辈对老人，所以比较典型。

不过重点提醒，对于此类案件，无论是指定监护人的特别程序诉讼还是后续房产交易操作，建议咨询专业的律师后再处理，因为司法实践中因处置不当引发另案相关法律纠纷的概率相当高。

比如房产虽是登记一个人名字可以处分交易，但是份额上属于夫妻共同财产，那么房款出售后就可能涉及析产及分钱，再各自引发继承问题。还比如老人的子女不止一个，继承人也不止一个，即使法律认定了其中一人为监护人，可以代为出售老人的房子，但是得来的房款仍属于老人的合法财产，已经失能的老人是没法再立遗嘱的，那么万一老人去世必然适用法定继承。既然有可能牵扯其他多方利益，老人财产的使用和监管问题就需谨慎操作，避免再引发更复杂的法定继承纠纷。

具体可关联我前面写的《房屋产权人去世后，数个继承人如何办理房产更名手续及分割共有房屋?》、《亲人离世后，家庭房产该如何继承与分割？》、《普法小课堂：独生子女居然大概率不能继承父母的全部遗产？》几篇。

【法条链接】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百九十八条　申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由利害关系人或者有关组织向该公民住所地基层人民法院提出。

申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。

第一百九十九条　人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的，应当对鉴定意见进行审查。

第二百条　人民法院审理认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件，应当由该公民的近亲属为代理人，但申请人除外。近亲属互相推诿的，由人民法院指定其中一人为代理人。该公民健康情况许可的，还应当询问本人的意见。

人民法院经审理认定申请有事实根据的，判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人；认定申请没有事实根据的，应当判决予以驳回。

《中华人民共和国民法典》

第二十八条无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：

（一）配偶；

（二）父母、子女；

（三）其他近亲属；

（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。

第二十九条被监护人的父母担任监护人的，可以通过遗嘱指定监护人。

第三十条依法具有监护资格的人之间可以协议确定监护人。协议确定监护人应当尊重被监护人的真实意愿。

第三十一条对监护人的确定有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人，有关当事人对指定不服的，可以向人民法院申请指定监护人；有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护人。

第一千零四十五条亲属包括配偶、血亲和姻亲。配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员。