张豆豆律师
律师观点分析
【案情回放】
2022年9月17日，蔡先生通过中介介绍和刘先生签订了居间协议及房地产买卖合同，约定刘先生购买蔡先生在上海市某区的房屋A，房屋总价款573万元，产证面积89.08平米，2023年1月15日前签网签，合同就付款方式、税费承担、过户日期、违约责任等进行了约定，另有补充条款说明“甲方已告知乙方房屋违章要进行拆除”。当日，刘先生向蔡先生支付了10万元定金。
该房屋在6楼顶层，中介在向刘先生推荐房子的时候微信发过消息介绍说“这套顶楼复式，买一层送一层，使用面积200多平米”，并画了面积图、拍了房屋照片和视频给刘先生看。原来因为该房屋6楼为顶层，蔡先生又自行搭了一整层复式为7楼，7楼上还有一层阳台及露台（8楼）。故2022年9月17日房屋买卖合同签订时，房屋实际存有三层建筑，具体结构为：一层（6 楼）为二室（卧室 1、2）一厅一卫一厨二阳台，其中南阳台边有一楼梯通往二层（7 楼），二层为三室（卧室3、4、5）一厅一卫一阳台，其中客厅旁边楼梯通往三层（8 楼），三层为阳光房20 平方米及露台。但因为合同签订前已被房管局通知过违章部分要拆除，所以蔡先生卖房时合同明确约定了已告知买家房屋违章部分要拆。
2022年9月24日，刘先生得到中介通知，蔡先生已经开始启动把违章建筑全部拆除了，但是刘先生对于“违章建筑”的具体面积和蔡先生、中介认定不一，刘先生以为“违章建筑”只是8楼的阳光房和露台，结果最后是把整层7楼和8楼全部拆除，已经不是中介说的“复式房”和中介告知的使用面积，刘先生不打算再购买此房屋。
2022年9月27日，刘先生和蔡先生最后沟通达不成一致，刘先生明确回复蔡先生“中介告知我房子是复式的，直到上次通知我拆违了，我才知道上层是违章建筑，我总不会花这么多钱买违章房的吧”、“我买的是复式房，不是单层，如果你们将上层合法化了，我自然会履行合同，如果你们不将上层合法化，那么请在 2022 年 9 月 30 日前将定金还我，否则我将向法院起诉。”
2022年9月29日，刘先生向蔡先生发出解除合同的通知，后因蔡先生未退还定金，刘先生向法院起诉，要求蔡先生双倍返还定金20万元，并让中介承担连带责任。
蔡先生应诉，认为刘先生违约，自己有权没收10万元定金。
【法院观点】
法院认为，刘先生与蔡先生签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。刘先生于2022年9月29日向蔡先生提出解除《房屋买卖合同》，蔡先生表示同意，法院对双方《房屋买卖合同》于2022年9月29日解除予以确认。合同虽已解除，但双方对于导致合同解除的原因存有争议，而该争议的焦点在于蔡先生对系争房屋的违建情况是否已尽告知义务。
法院认为，根据在案证据，本案中系争房屋8楼的阳光房为违建是双方无争议的事实，但该房屋7楼的两卧室、一卫生间、一客厅和一阳台均由蔡先生自建，该自建行为属于对房屋结构的重大改变，系影响房屋买卖的重大事项，尤其是在其自建房屋与原始房屋较为契合的情况下，蔡先生作为出卖人应当就该自建部分进行特别告知。现蔡先生仅凭系争房屋产证面积及《房屋买卖合同》的补充约定，证明其就7楼自建房屋进行了告知，法院难以采信，故蔡先生未尽到完整的告知义务，其对《房屋买卖合同》的解除存在责任。
另一方面，在明知系争房屋存在违章建筑，且系争房屋产权面积与实际使用面积存在较大差距的情况下，刘先生作为买受人应当尽到更为严格的审慎注意义务，故其对《房屋买卖合同》的解除亦存有一定责任。鉴于双方对于《房屋买卖合同》的解除均存有责任，法院认为刘先生要求蔡先生双倍返还定金，缺乏依据。结合本案双方过错程度，兼顾公平原则，法院酌情判决蔡先生返还刘先生定金10万元。
【法院判决】
一、被告蔡先生返还给原告刘先生定金10万元；
二、驳回原告刘先生的其他诉讼请求。
【张律师点评】
本案是一个典型的“法院各打五十大板”、“原告和被告都没赢”的案例，最后的结果是卖家把定金还回去，买家也没要到违约金，一切都恢复原状，就像从来没有过这场买卖交易。
本案例的侧重点其实不是探讨违章建筑的认定标准以及具体影响，我只是想通过这个案例向大家科普一个房屋买卖合同纠纷里的一个“常识”：并不是说原被告双方就谁对说错闹到法院就一定有输有赢，好像不是你违约就一定是我违约，很有可能双方都有错，法院判谁违约都不太合理。那么双方都同意合同解除的基础上，法院有可能判合同解除，双方互不负违约责任，也就是一切恢复现状。
而像本案一样，因房屋买卖交易导致的合同纠纷，其诉至法院最终被判双方互不负违约责任的案例，大概可以占到整个房屋买卖合同纠纷三分之一的比重。也就是说，非常普遍且常见。不过法院也不是乱判的，当然事实要符合法律规定和情理，一切认知也要符合正常交易惯例，如此才在法院的裁量权范围内。
那么什么情况会导致这种判决结果呢？一句话概括就是“签合同时，就影响房屋买卖交易的重大事项，讲了但没讲清楚，以至于双方有分歧，虽然符合合同成立的要件，但相当于根本没谈拢”。这种情况下，产生纠纷诉至法院，法院判决解约互不负违约责任就很合理，而且中介如果去追佣法院大概率也不会支持，因为法院会认为就是中介没把好关导致的，中介也没做成这件事，就不该收佣金。
我概括的以上情况，在房屋买卖交易中并不鲜见，所以导致产生纠纷诉至法院，法院判决此类结局的占比也不小。
比如，在同一份合同里出现了互相冲突的条款，涉及重大事项，又没法根据法律原则分清楚先后顺序和谁优先，那么按照哪个履行？
最常见的，房屋买卖交易税费承担问题。房屋买卖交易时，房子是否满年限、是否是家庭唯一一套住房，涉及到卖家是否需要交个税的问题，而买家只要买房子就要固定交契税。也就是说，理论上没特别约定的前提下，个税属于卖家交，契税属于买家交，这是交易惯例和行业常识。但是二手房交易中又有一个常见的概念叫“房东到手价”，就是卖家不承担任何税费，都让买家去承担，卖家不操任何心，只管拿钱，合同里约定的房价就是净到手价，房子如果有卖家需要承担的个税，买家去办手续负责交。当然，是否到手价，税费谁承担，这事在谈房价时就会算好，不会让多出。
但是，如果一份合同里特别条款约定了“本合同房价是房东净到手价”，但是在税费承担方式里三个选项“甲乙方各自承担”、“全部由甲方承担”、“全部由乙方承担”里又特别打勾选了“甲乙方各自承担（卖家是甲方，买家是乙方）”，扯皮的时候怎么办？
你别管是不是笔误选错了，也别管是谁反悔不认账，反正后面就是双方都不承认，中介实话实说当初谈的条件是什么就会被其中一方指责串通另一方，也没有证据能证明当初谈的是什么。那么这样的案子诉到法院，你们觉得法院应该怎么办？怎么判才符合实质正义和公平原则？
现实世界是一个巨大的罗生门，事件当事人各执一词，分别按照对自己有利的方式进行表述证明或编织谎言，最终使得事实真相扑朔迷离，难以水落石出。法院最后判双方解约互不负违约责任，已经算是最合理了。
本案亦是这个道理，合同里确实写了“甲方已告知乙方房屋违章要进行拆除”，但你这个违章建筑到底包含多少范围？签合同前卖家和中介到底有没有和买家讲清楚，也就是“充分尽到告知的义务”？毕竟刘先生确实是冲着中介说的“这套顶楼复式，买一层送一层，使用面积200多平米”买的房，但是实质上“违章建筑”的使用面积比产证上约定的面积还要多。如果真讲清楚了，那些“违章建筑”全部要拆，刘先生是否还会购买？就算买，刘先生是否还会出跟中介一开始接触时谈的价？这个不好说，真有人愿意也可能，但正常人心里应该会有个基本判断。
不过法院在没证据的前提下不好偏袒任何一方，双方都有过错，合同解除，就当这事没谈拢，一切恢复原状，算是最好。
再次提醒各位，签合同前要仔细，涉及重大事项也都考虑好了再签。重要事情交易不要怕多说“废话”，很可能你“默认”的某些事情就是关键争议点，多问一句，核实清楚，选择权在你。你没问，对方也不多答，最后可能就是罗生门了。