张豆豆律师
律师观点分析
【案情回放】
2023年7月底，经中介居间介绍，王女士和张先生签订了房屋买卖居间协议及房屋买卖合同，约定王女士购买张先生在上海市某区的房屋A，房屋总价款429万元，签合同后王女士支付了10万元定金。因王女士家另有房屋动迁，系争房屋购房款主要资金来源是大概在2023年11月到账的房屋B的动迁款，故王女士和张先生合同约定了在2023年12月31日前网签，除了已支付的10万元定金和预留的4万元尾款，其余415万房款待动迁款到账后、签订网签合同时一次性支付，于2024年1月15日前过户，尾款4万元最晚在交房当天付清。
2023年9月初，王女士家得到动迁办通知，房屋B动迁项目因进度拖延导致后续签协议较晚，无法按照预期在2023年11月到账，具体到账日期不确定，保守估计至少要2024年3月以后。王女士于2024年9月中旬委托中介去跟房东张先生协商沟通解约事宜，理由是房款来源出了问题，后续购房资金无法跟上，但此时王女士并未明确表示不买。中介后续跟房东张先生多次沟通，但张先生及家属均表示愿意等，待动迁款到账后再网签可以接受，并愿意签订补充协议。但王女士不愿意再继续履行合同，于2023年12月初明确表示不再交易，让中介通知房东张先生另行出售房屋，同意10万元定金被没收。
2023年12月底，张先生向王女士发催告函，通知在2023年12月31日前网签并支付购房款，否则视为王女士已构成根本违约，根据合同约定违约超期10天守约方有单方解除权，张先生将依据合同的约定追究王女士的违约责任。
王女士收到了催告函后未有表示，张先生遂于2024年1月底起诉至法院，要求法院确认合同于2024年1月11日解除，并要求王女士支付房屋总价款20%的违约金。
【法院观点】
原告张先生在庭审中又提供了和中介的几份沟通录音，录音谈话中可证明中介数次明确表示王女士因为房价下跌不想买了，让张先生考虑降降价再谈，且录音能确定中介转述的王女士明确告知违约的时间。同时，张先生提供了二手房房价网页截屏，证明系争房屋在开庭时已经下跌100多万。中介也被法院追加为第三人，系争房屋买卖交易的具体经办人代表中介出庭应诉，庭审时回答法官提问说系争房屋目前市场价跌了60万左右。
对于原告张先生提交的证据，被告王女士对证据来源的真实性没有异议，但是对于关联性不认可。王女士承认是因自身未能按时支付购房款导致买卖交易违约的客观事实，同意解除合同也愿意根据法律承担违约责任，只是认为自己并非主观恶意违约，过错程度较轻，原告方主张的违约金过高，请法院酌情调低违约金。同时，王女士不认可房价有跌那么多，王先生提供的房价网挂牌价没有参考性和权威性。
庭审中，法院询问各方当事人关于系争房屋市场价情况。原告张先生表示，系争房屋2023年12月的房价在360万元左右，开庭时的房价在315万元左右。被告王女士表示，系争房屋2023年12月的房价在400万元左右，开庭时房价在380万元到390万元之间。第三人中介表示，系争房屋2023年12月的房价在400万元左右，开庭时的房价在370万元左右。同时法院已核实，王女士的房屋B动迁款实质上已于2024年4月一次性到账，但王女士没有继续交易的意愿。
法院认为，张先生与王女士就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。王女士未按合同约定履行付款义务，其行为已构成根本违约。 张先生据此要求确认双方合同于 2024年1月11日解除，王女士亦予以认可，故法院对此予以确认。合同解除后，张先生应将已收取的定金 10 万元返还给王女士。
双方合同因王女士违约导致解除，张先生要求王女士支付违约金，具有事实和法律依据，法院予以支持。王女士抗辩违约金标准过高，法院综合考虑双方合同履行情况、张先生的实际损失以及王女士的过错程度，酌情确定王女士向张先生支付违约金65万元。
【法院判决】
一、原告张先生与被告王女士就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》于 2024 年 1 月11 日解除；
二、被告王女士向原告张先生支付违约金65万元；
三、原告张先生向被告王女士返还定金10万元。
【张律师点评】
法律规定，当事人可以约定定金，也可以约定违约金。但是，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，也就是说，定金和违约金只能二选一。根据定金罚则让对方承担违约责任时，就不得再另行主张违约金，根据违约金条款让对方承担违约责任时，就不得再主张定金，定金需要返还。
定金和违约金各有优缺点。定金罚则规定，收定金的一方违约要双倍返还（即退一赔一），付定金的一方违约定金要被没收。定金数额只要约定了且不超过法律规定的20%上限，主张定金时，法院要么认定违约成立支持定金罚则，要么认定不属于违约情形定金罚则不适用（如果解除合同就是定金返还、恢复原状），总之要么支持要么不支持，但法院是无权调整定金数额的，所以根据定金罚则主张权利时结果比较确定。定金的缺点是往往数额较低，法院没有调高的空间，也就只能在定金数额内主张，这往往不足以弥补损失，很难令守约者满意。
违约金可以约定，但无论约定高低，法院有权根据当事人的请求、实际损失予以适当调整，可以调高或调低。因此违约金的优点是往往金额比较高（大多数合同的行业惯例都约定了20%左右），缺点是法院自由裁量权很大，支持的具体数额很不确定，大多数会调低，同类案子违约金数额差别都很大。且法院根据起诉主张的标的收取诉讼费，起诉违约金时因标的比较大原告要先垫付高额的诉讼费，最后法院支持的违约金又不一定那么高，所以考虑成本时当事人也会在定金和违约金之间犹豫，一般是权衡利弊后选择比较划算的一种。如果损失比较大，定金不足以弥补损失，一般都根据违约金主张，而法院无论怎么调低违约金，一般也不会调到低于定金数额。
房屋买卖交易中，各中介用的制式居间合同、与居间合同配套一起签的房屋买卖合同、交易中心的网签合同等，虽然条款略有差异也能修改增删，但是对于违约金条款，基本是默认房价的20%。且注意，以上合同只要买卖双方达成一致、对交易条件约定清楚，符合法律规定的合同成立要件，那么合同就已经成立且生效，法律上不存在什么“合同只是草签的非正式合同”、“网签合同才是正式合同”、“都没网签就不算数不生效”一说，起码法律认可网签以前在中介那边签的居间合同、房屋买卖合同的效力，认定当时中介已经促成居间成立，后续的网签、过户等只是交易的更进一步，网签只是多了一层行政备案且成立在后所以若有条款冲突的以网签为准，但就合同效力而言都是正式合同。
释明以上问题，才有助于理解本案的争议点及法院的裁判逻辑，因为本案是因房价下跌导致买家主动违约的典型。虽然王女士家的房屋B动迁款确实未能按时到账，按照原合同约定有可能客观上违约，但是卖家张先生愿意等，且不追究违约责任愿意另签补充协议，那么王女士继续履行合同的障碍并不存在，不愿意继续交易很明显就是因为当时房价跌得太厉害了觉得不划算不想买了。所以王女士无论有多少借口，法院都可以根据事实及证据认定，王女士就是因为房价下跌导致的主观恶意违约。
之所以强调王女士是“因为房价下跌导致的主观恶意违约”，是因为在当时，该行为是被法律严厉打击的对象，当时各地法院都对该情形予以重判，在自由裁量权范围内远超了以往的裁判尺度。
因为2023年全国范围内房价都在大幅度跌，起码就上海地区而言，2023年上半年尚属表面正常，2023年下半年到2024年上半年堪称狂跌，因此买家主动违约的现象十分普遍。为了维护房地产交易市场稳定、制止不正之风，除了各部门联合出台各项政策外，高院内部工作会议亦向下传达了精神，全国的法院对于买家因房价下跌毁约不买、卖家根据合同诉讼追索违约金的案例都转了风向。
在此之前，房价还没有暴跌时（包括房价暴涨时期），如果买家只在中介处签了居间相关合同还没网签，买家付了定金以后违约，即使卖家觉得定金太少选择20%违约金条款主张，法院往往也只是把违约金调低到定金数额。现在房价暴跌，房东遭受着巨额损失，法律发挥其“定分止争”的功能，把违约金调得比以往高，就比较合理，兼顾了公平。
当然，2016年到2019年前后，房价暴涨时期，当时纷纷跳价违约的是房东，法院判决违约金时也是这么“重惩”房东的。总之不同时期，根据实际损失的不同，法律对违约的买卖双方一直是“双标”的，这是追求实质公平而不是形式公平的具体体现。
本案打到二审，维持原判，王女士也切实履行了判决，支付了高额违约金及相关诉讼费用。但据了解，王女士后续在系争房屋不远处的小区另购买了一套房屋，与本案系争房屋A成交价的差价跟法院判决的65万违约金数额相差无几，但新买的房屋比原来房屋面积还大了10%左右。这么一对比，该案王女士违约的选择也显得有那么点“能理解”的意味，也让人忍不住感叹，真是黑色幽默，又尽显无奈。
后来房地产市场逐渐趋于平稳，房价虽然仍有上下波动，但像本案这样短时间内暴跌的情形已不太多，起码没波动这么狠，因此告诫买卖双方，签合同前考虑清楚再签，签了以后再毁约风险很大，法律有制约，请权衡利弊后再谨慎抉择。