二手房买卖中有关业主身份的认定

二手房买卖中有关业主身份的认定

单位作者：最高人民法院民事审判第一庭

来源：最高人民法院《建筑物区分所有权、物业服务司法解释》理解与适用    

本条（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，下同）第2款仅针对一手房买卖情形。此时的登记权利人是建设单位。实践中不会出现建设单位在已经出售并移转占有以后，还与买受人争夺业主身份的情况。如果买受人购买专有部分后再行转让（即二手房买卖）的话，有关业主身份认定的问题相对复杂。
　　（一）买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转让该专有部分并向其相对人移转占有的，参照本条第2款规定精神，可以认定专有部分合法占有人为业主。
　　（二）买受人购买专有部分并办理所有权登记后转让该专有部分并向其相对人移转占有的，如果双方当事人对业主身份产生争议，应当认定登记所有权人为业主。
　　（三）买受人购买专有部分并办理所有权登记后发生一房数卖的，如果已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有的二手房买受人针对业主身份产生争议，应当认定完成变更登记的买受人为业主。
　　实践中，还有可能会出现在需要认定业主身份的时候，有关当事人正在通过诉讼或者仲裁方式解决专有部分归属的争议。此时，应当待生效法律文书作出后，再进行认定。由于这种情况应属极端个例，所以并不会对业主自治秩序和多数决的形成造成太大冲击。