按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的顺序

按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的顺序

单位作者：最高人民法院执行局

来源：司法解释理解与适用全集.执行卷2    

实践中最为突出的问题是，按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的顺序问题。对此，理论界和实务界存在不同观点。
　　有一种观点认为。共有人优先购买权与承租人优先购买权完全可以存在竞存，按份共有人优先购买权的购买对象为共有人共有份额项下的财产，承租人优先购买权的购买对象为整个租赁物，其范围通常要大于共有人优先购买权的购买对象，二者竞存的标的即为共有份额名下的财产。但对于两者孰先孰后的问题，又存在两种不同观点。一种观点认为，鉴于共有人的优先购买权是一种物权性的优先购买权，而承租人的优先购买权是一种债权性的优先购买权，且买卖不破租赁原则的确立已确保了承租人优先购买权制度的实现，因此共有人的优先购买权的效力应优于承租人的优先购买权。与之相反的观点认为，承租人优先行使购买权对于促进物之利用，优化资源配置，维护现有秩序方面明显优于共有人优先行使购买权。从物之使用效用的发挥上看，承租人比共有人更应得到标的物。法律赋予承租人优先购买权优先于共有人优先购买权行使。更能发挥优先购买权的功能，更能体现优先购买权的立法本意和法律价值。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定，显然采纳的是房屋共有人优先购买权先于承租人优先购买权的立场。
　　还有一种观点认为，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权不能发生冲突。在共有人转让份额时，只能由其他按份共有人行使优先购买权，而在出租人转让租赁物时，只有承租人才能行使优先购买权。按份共有人之优先购买权的客体是共有权的份额而不是共有物，承租人的优先购买权的客体是具体的物，份额与实物非属同一，故这两种优先购买权无法发生冲突。共有人优先购买权行使的对象只能是其他按份共有人欲出让的共有财产的财产份额，而非共有财产。共有财产的份额是抽象的而非具体的财产，因此，只有在共有人出让其共有财产份额时，才存在所谓的优先购买权的问题，这是按份共有人优先购买权和其他优先购买权的主要区别。出卖财产份额不等同于出卖共有财产，《物权法》第一百零一条只明确规定在出卖共有财产份额时才产生共有人的优先购买权，因此，应当遵循这一规定。这一认识也为国外民法理论和司法判决所强调和确认。其主要原因在于共有财产的出让在法律性质上不同于财产份额的出让；出让共有财产后，按份共有人可以就出让所得的金钱或财产，按各自份额进行分割或共有，并不会影响到按份共有人的共有权。《物权法》第一百零一条明确规定共有人对“份额”具有优先购买权，无论该条还是整个物权法都没有规定共有人在共有物整体出卖时享有优先购买权；《合同法》第二百三十条也仅仅规定了承租人对租赁物出卖时的优先购买权，也没有规定租赁物共有人的优先购买权。因此，学理及司法解释关于共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的冲突的认识，是一种误解，或者说是一种扩大共有人优先购买权的做法，是对物权法、合同法规范的突破。因为，我国现存的法律没有赋予共有人对整体房屋出卖的优先购买权。这一扩大解释损害了承租人的权利和利益，应回归实证法的框架内解释。
　　后一种观点基于物权法和合同法的现有规定。结合民法理论对前一种观点提出了有力质疑。前一种观点无论在立法上还是在民法理论上均有可商榷之处。虽然前一种观点被《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定所采纳，但对于这一问题，最高人民法院近来的立场也在发生变化。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》出台后，对这一问题有必要重新考虑。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》肯定的仍然是按份共有人对转让份额的优先购买权。从对该司法解释解读的观点来看，转而支持上述后一种观点的立场：按份共有人转让的是共有份额而非共有物本身，而承租人优先购买权行使的前提是出租人出卖房屋，故在按份共有人优先购买的场合，承租人优先购买权行使的前提并不存在，故两者亦不存在竞合和冲突的问题。