承包人行使优先受偿权的限制

承包人行使优先受偿权的限制

单位作者：最高人民法院

来源：司法解释理解与适用全集.房地产卷    

承包人的优先受偿权是法律赋予的，但这种权利并不是绝对的。根据本批复的规定，承包人行使其优先受偿权时除必须享有确定的工程价款这一债权外，还受到以下两方面的限制：
1.承包人的优先受偿权不得对抗消费者作为商品房买受人的权利
　　本批复中的“消费者”的含义与《消费者权益保护法》的规定含义相同，即“为生活消费需要购买”商品房的消费者，不包括为经营目的而购买商品房的消费者。
　　消费者购买商品房与承包人的优先受偿权的关系可分以下两种情形：
　　（1）房屋的所有权尚未转换给买受人时，存在承包人的优先受偿权与买受人的商品房交付请求权之间的冲突。房屋所有权尚未转移给买受人的情形包括：尚未竣工或者虽已竣工但尚未交付房屋或者虽已交付但尚未办理过户登记。根据《城市房地产管理法》及有关《城市商品房预售管理办法》的规定，预售人应在预售合同订立后30天内向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案。预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权，使买受人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全买受人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。换言之，通过登记备案，买受人对预购商品房的请求权已具有了一定的排他效力。这样，当商品房的买受人对商品房的请求权与承包人的优先受偿权相冲突时，如何确定哪种权利优先？对此有三种意见：一是认为《合同法》规定的承包人的优先受偿权是绝对的，不应当有例外的情形，因而承包人对消费者购买的商品房也享有优先受偿权。只有如此才能充分保护承包人的合法权益。二是按照时间先后顺序确定哪种权利优先。既然商品房的买受人所享有的请求权与承包人的优先受偿权都有一定物权性质，根据“时间在先，权利在先”的原则，当二者发生冲突时，以成立时间之先后确定其优先次序。三是消费者的权利优先。甚至有人认为，消费者为购买商品房交付的定金都可以对抗承包人的优先受偿权。
　　本批复认为消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这主要是基于以下理由：相对于承包人而言，消费者是弱者。批复对于承包人的利益与消费者的利益的保护偏重于消费者，但并非认为消费者权益大于劳动者权益，相反批复贯彻了法律保护劳动者利益的根本宗旨。批复同样认为，建设工程（包括商品房）是由承包人运用一定的施工技术和管理方法，通过工人的劳动将资金物化而成，而且正是由于承包人的辛勤劳动（即建设行为）创造了建设工程的价值。我们不否认消费者在购买商品房前应当了解商品房开发建设的基本情况，考察开发商应当具备的各种批准手续和开发建设的实力，并采取相应的手段使自己的权益免受侵害。但是，相对于作为个体的消费者而言，承包人作为一种经营组织，有更多的措施和手段判断、分析和控制交易风险，更有能力保护自己的权益。因此比较承包人的利益与消费者的利益，消费者的利益属于生存利益，应当优先，承包人的利益属于经营利益，应当退居其次。如果允许承包人行使其优先权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此不允许承包人行使其优先权。另外，在很多情况下，消费者之所以未办理过户手续并非因为消费者自身的原因，而是与开发商没有及时履行其义务有关。
　　（2）商品房的所有权已转移给消费者时，承包人的优先受偿权不可对抗消费者的房屋所有权。虽然根据《海商法》《民用航空法》的规定，船舶优先权和民用航空器优先权随着船舶、民用航空器的所有权的转移而转移，根据《担保法》的规定，抵押权的效力不因抵押物所有权的转移而受到影响，但是我们难以套用这三部法律的规定证明承包人的优先受偿权的效力。根据《合同法》第二百八十六条的规定，承包人的优先受偿权仅限于建设工程折价或者拍卖所得价款，也就是说，承包人的优先权只能存在于属于发包人所有的建筑物或者建设工程上，如果商品房的所有权已转移，承包人的优先受偿权即告不存在。
　　除上述分析外，本批复还考虑了在目前的情况下，保护消费者的利益有利于稳定社会秩序的需要。
2.承包人行使其优先受偿权受时间限制
　　承包人的优先受偿权虽然具有担保物权的性质，但源于债权。无论担保物权还是债权的行使都是受到一定时间限制的。尽管《合同法》没有明确这一点，但这是由担保物权和债权本身特性所决定的。《海商法》和《民用航空法》都对行使优先权规定了期限，船舶优先权为1年，民用航空器优先权为3个月。为了促使承包人积极行使权利，也为了保护劳动者的合法权益及时得到实现，稳定社会经济秩序，本批复规定承包人行使其优先受偿权的期限为6个月。这一期限完全应当可以满足承包人行使优先权的需要，对发包人而言也较合理。
　　《合同法》并未明确承包人行使优先权的期限，因而承包人在行使优先权时不会考虑到期限问题，而且《合同法》施行后，本批复施行日前，许多工程已经竣工或者按照约定已经竣工了。因此，为了公平保护承包人的合法权益，本批复第五条规定，承包人行使优先受偿权的时间限制从批复公布6个月后施行，即从2002年12月27日起施行。这样，在合同实施后已经竣工或者约定已竣工的工程，承包人在2002年12月27日前都可行使优先权。这实际上规定了一个宽限期。但这里的6个月期限为不变期间，不适用中止、中断或者延长的规定。因此，凡是2002年6月27日之前竣工的建设工程，承包人在2002年12月27日前都可依法行使其优先权。
　　根据本批复第四条的规定，承包人行使优先权的期限从建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，这一规定包含两方面的意义：
　　（1）承包人行使优先受偿权期限的起算点以竣工或者约定的竣工之日起算
　　如何计算承包人行使其优先受偿权的期限在讨论中存在争议。这些争议包括期限的长短和期限的起算点。期限的长短，有主张3个月，有主张6个月，甚至有主张1年的。本批复实际上采取一个折中的规定，即6个月。如同优先权的产生一样，优先权的行使期限应当由法律规定，如《海商法》和《民用航空法》那样。因为期限的长短涉及承包人、发包人和与建设工程有关的其他债权人的利益，一个合理的期限应当是对这三方当事人的利益能够起到平衡的保护，而不失偏颇：期限过长有利于承包人而不利于发包人和其他债权人，期限过短虽有利于发包人和其他债权人，但失去了规定此项权利的意义。本批复综合考虑这三方当事人权益的保护，并且考虑到承包人的优先受偿权的起算点，将期限定为6个月。对于承包人行使优先受偿权的起算点有两种意见：一种意见认为应当从优先权产生之日起计算，理由是优先权未产生就无从涉及权利人行使期限。另一种意见是从工程竣工之日或者约定的竣工之日起计算。本批复采取了后一种意见。之所以如此规定，主要是基于以下理由：其一，任何工程都有竣工之日，未竣工的工程存在约定的竣工之日，这是一个确定的日期，以此作为行使优先权期限的起算点不会产生争议。竣工日期与工程价款的决算日期不是同一日期。《合同法》第二百七十五条规定的施工合同内容中包括竣工时间、竣工验收，即可说明工程竣工日期与验收日期不同。因此，如果发包人拖延验收工程不影响承包人对其优先权利的行使。其二，按照《合同法》第二百八十六条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人只有首先催告发包人在合理期限支付价款，如发包人逾期不支付的，承包人才可以行使优先受偿权。《合同法》对承包人的催告期并未规定，因此这一期限是不确定的。如以优先权的产生作为计算行使优先权的期限，则很容易产生争议。当然，批复对期限及其长短、起算点的规定是否合理，还有待于实践的检验。
　　（2）承包人对已竣工的工程和未竣工的工程都可行使优先受偿权
　　一方面，《合同法》第二百八十六条并未规定承包人的优先受偿权只能对已竣工的工程享有，没有排除对未竣工的工程享有优先权；另一方面，从司法实践和建设业界反映的情况看，拖欠工程价款的情况更多地表现在未完工的工程和在建工程，而已竣工的工程拖欠工程款的情形相对较少。对承包人行使优先权是否以竣工为限，有不同的意见。一种意见认为，承包人行使优先权必须针对竣工验收合格的工程。因为只有在竣工验收合格的情况下，发包人才应当按照约定支付工程价款。如果工程验收不合格，发包人不但有权拒绝支付工程价款，而且还有权请求承包人承担违约责任。另一种意见认为，原则上应当在竣工以后才行使优先权，因为只有在工程竣工以后，工程的质量情况才能判明，整个工程价款才能确定。如果一发生拖欠就行使优先权，不但使问题复杂化，而且违背常理。但是，如果发包人中途没有资金继续建设，把工程撂在那里，甚至发生发包人逃跑的情况，也应当允许承包人行使其优先权。还有意见认为，竣工以后才行使优先权在理论上似乎可行，但不符合建筑业的实际情况。根据建筑业的交易惯例和建设部、国家工商局的有关规定，建设工程的价款包括预付款（也称备料款）；工程进度款（又称工程款，一般在履约过程中按形象支付至90%左右）；履约过程中因支付各种费用、顺延工期、赔偿损失获得发包人确认的签证费；工程完成后的结算款以及期满应归还的履约保证金和保修金等担保性质的价款等五种。这五种不同形态的工程价款经常发生在工程完成后的结算过程中，也经常发生在中途停建的“烂尾”工程中，因此认为承包人的优先受偿权只能在工程竣工后才能行使是不符合实际情况的。如果将承包人的优先受偿权仅限于已竣工的工程，则不利于保护承包人的合法权益。当然，工程停工以后约定的竣工日期到来之前承包人不能行使优先权。

相关法条：最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复