按揭贷款房产的分割

按揭贷款房产的分割

司法解释规定：

《婚姻法司法解释（三）》第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的

贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

条文理解

理解本条司法解释首先要把握的是，对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银

行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财

产都是不对的。此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离

婚案件中判决分割此类房产的原则是，既要保护个人婚前财产权益，也要依照婚姻法关

于照顾子女和女方利益的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权

益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益。对本条司法解释可以分为这样几层

意思理解：第一，本条司法解释有明确的适用范围。通过本条司法解释，规范了夫妻一

方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财

产还贷，登记于首付款支付方名下的不动产的分割办法。其他情况下的不动产，不能适

用此条规定。例如，夫妻于婚后购买的不动产，虽然登记在一人名下，但不属于本条司

法解释规定的情形，不能适用。还有一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，但在产

权证上登记双方的姓名或者将房屋赠与另一方，亦不属于本条司法解释规定的情形，不

能适用。另外，如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，亦不能

适用本条解释。第二，对于“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握。

一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定

是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收入。二是

看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定。如果双

方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻已经约定实行分别财产制或者对案涉

房屋的还贷问题有特别约定，则分割上述不动产时，当然排除本条司法解释的适用。第

三，由于此类不动产中有夫妻共同财产的成分，因此，离婚时如何分割，首先应当由双

方当事人协议解决。人民法院只是在双方当事人协议不成时才进行判决。第四，本条司

法解释的第二款提供的是人民法院针对上述特定情况的不动产进行分割时的一种方法。

其中“可以”的表述表明，该分割方法不是绝对的。不能机械地理解为判决分割此类不

动产，舍此一途，别无他径。不能据此完全排除在特殊情况下，将此类房屋判归非产权

登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。第五，判决取得产权的一方向另一方补偿时

须考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。

具体的办法是在离婚时首先对案涉不动产的现值进行评估。当然，如果当事人之间能够

通过协议对案涉房屋的现值形成共识，则没有必要委托有资质的房地产评估机构进行评

估以确定案涉房屋的价值。人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购

买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；

（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；

（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产

权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻婚姻法

第三十九条第一款规定的原则，照顾子女和女方利益。而且，本条司法解释也没有排除

婚姻法第四十二条和《婚姻法司法解释（一）》第二十七条的适用。第六，在特殊情况

下，如果人民法院决定将房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，那么必须了解是

否还有尚未归还的贷款，由于按揭贷款是以所购房屋为抵押物的，因此判决时原则上应

当将还贷义务与房屋所有权归于同一当事人。否则，不仅难以得到贷款银行的同意，而

且一旦失去房屋产权的一方当事人拒绝还款，作为债权人的银行仍然有权通过诉讼，请

求拍卖上述房屋，并从所得款项中优先受偿。最终，根据判决得到房屋产权的一方当事

人还是会失去房屋。

本条司法解释提示人们，处理婚姻家庭问题的最好方式是协商解决问题。保护个人

财产的最佳选择是未雨绸缪，于婚前或者发生争议前，以书面协议的方式对财产的归属

及发生争议后的补偿问题进行约定。这样，一旦离婚，当事人之间的约定只要不违反法

律，就应当作为人民法院判决的依据。另外，对于已婚的女性而言，经济独立仍然是保

护自己的婚姻和爱情的最好方式。尽管婚姻法和妇女权益保障法中都规定保护妇女合法

权益，但那种期待靠离婚时分割夫妻共同财产甚至占有他人的婚前财产来获得自己离婚

后的生活保障的想法，并不现实。

摘自《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，最高人民法院民事审判第一

庭编著，人民法院出版社 2015 年 11 月第 2 版。