浙江杭州律师：农村村民建房用地政策参考 ——本政策适用于浙江省嘉兴桐乡市乌镇

FTXD00-2019-0004

桐乡市人民政府令

第111号

《桐乡市农村村民建房用地管理办法》已经市十六届政府第32次常务会议审议通过，现予以发布，自2019年7月1日起施行。

市长

2019年6月29日

桐乡市农村村民建房用地管理办法

第一章 总则

第一条 为规范和加强我市农村村民建房用地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》和《浙江省实施（中华人民共和国土地管理法)办法》《浙江省城乡规划条例》及《浙江省农村住房建设管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制订本办法。

第二条 本市行政区城内农村村民建房用地管理适用本办法。

第三条 本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

第四条 本办法所称农村住房，是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。

第五条 市农业农村局负责农村宅基地改革和管理，指导和监督农村集体经济组织成员资格审查等工作。

市自然资源和规划局负责农村村民建房用地规划监督管理工作，委托和指导镇人民政府、街道办事处实施宅基地用地和《乡村建设规划许可证》审批及用地和规划核实等工作；负责村庄规划区内新增建设用地农用地转用的报批、农村住房不动产权证的登记、发证等工作。

市住房和城乡建设局负责组织农村住房设计通用图集的编制，以及农村住房建设的综合监督管理和指导、服务工作。

镇人民政府、街道办事处负责本行政区城内农村村民建房用地的审批和日常监督管理工作。

村民委员会负责本村村民建房申请受理、审核上报、现场监管等工作。同时，发挥“自治、法治、德治”的作用，根据本办法规定，制定符合本村实际的村规民约，加强对本村村民建房的日常管理。

第六条 农村村民建房用地管理应当遵循以下原则:

(一)符合规划原则。农村村民建房必须严格执行村庄规划，村庄规划区外一律不准建房(危房维修除外)。

(二)节约集约原则。严格控制宅基地面积，鼓励建造公寓式住宅。

(三)先拆后建原则。农村村民属于拆旧建新的，地上建筑物应当先行拆除，原宅基地应交还所在村民委员会，并注销原宅基地使用权证或不动产权证。

(四)分级管理原则。农村村民建房按照“村民申请、组村审查、镇级审批”的分级管理模式严格管理。

第二章 规划与设计

第七条 按照“减量优点、科学布局、去劣存优、腾出空间”的原则编制村庄布点规划，合理确定村庄的数量、布局和用地规模。有计划地推进农村村民建房向新市镇社区和城乡一体新社区集聚，鼓励集中统建、联建公寓式住宅。对传统自然村落和特色村落内的农村村民建房，应按规划要求进行建设，保持传统自然村落和特色村落的风貌特征。

第八条 村庄布点规划确定后，镇人民政府、街道办事处应当及时编制修建性详细规划和组织村庄设计，报市自然资源和规划局审核同意后组织实施。

第九条 修建性详细规划、村庄设计应合理控制户均用地面积，户均用地不得突破0.55亩(含公建配套用地)。户均用地应当作为规划审定的主要指标之一，超过规定标准的，一律不予批准。

第十条 农村村民建房应当按照修建性详细规划或村庄设计进行建设，建筑檐口高度不得超过11.5米，两幢房屋左右间距不大于2米，前后间距不大于13.8米。

第三章 申请条件和面积标准

第十一条 符合下列条件之一的农村村民可申请宅基地：

(一)具备分户条件申请宅基地的；

(二)现有房屋属危旧房需拆除新建的；

(三)因国家公共利益或集体建设需要使用土地，原有住房需要搬迁新建的；

(四)灾毁住房需要重建的；

(五)其他符合法律、法规、规章规定情形的。

第十二条 有下列情形之一的，不得申请宅基地：

(一)出租、出卖、赠与或以其他形式转让房屋，再申请宅基地的；

(二)以所有家庭成员为一户申请批准宅基地后，不具备分户申请宅基地条件而以公安户籍分户为由申请宅基地的；

(三)婚烟关系存续期间已享受过宅基地权利，离婚后再申请宅基地的;

(四)在农村有合法房屋但户籍不在房屋所在地的；

(五)已享受政府或集体供养的农村村民申请宅基地的；

(六)违法占地、违规建房未处理结案的；

(七)不符合法律、法规、规章规定的其他情形。

第十三条 具备下列条件之一的农村村民可以分户申请宅基地：

(一)兄弟姐妹中，有两人及以上已婚，其配偶户口均已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地的；

(ニ)兄弟姐妹有两人及以上的，一人已婚，其配偶户ロ已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地，另有一人虽未婚，但年满35周岁的；

(三)兄弟姐妹中，有两人及以上年满35周岁且均未婚的；

(四)因离婚而分户，一方已再婚满2年的。

第十四条 有下列情形之一的农村村民，不得以分户为由申请宅基地：

（一）丈夫与妻子之间；

（ニ)子女与父母之间；

(三)孙子女与祖父母之间。

第十五条 农村村民申请宅基地除户籍在册人员外，下列人员可计入本户人口：

(一)家庭成员中的在校大中专院校学生；

(二)家庭成员中的现役义务兵；

(三)家庭成员中在服刑期间的人员；

(四)法律、法规、规章规定可计入的其他人员。

第十六条 宅基地面积限额标准为 : 1人户每户60平方米，2人及2人以上户每户120平方米。

第四章 申请审批程序

第十七条 农村村民建房实行年度用地计划管理。镇人民政府、街道办事处负责提出年度用地需求，报市人民政府批准后依法办理新增建设用地报批手续。

第十八条 在批准建设用地范围内，农村村民建房审批按下列程序办理：

(一)农村村民持家庭户ロ簿、村民小组村民会议意见、原宅基地使用权证或不动产权证(无房户除外)向户籍所在地村民委员会提交建房申请。

(二)村民委员会在收到村民建房申请后，通过集体讨论作出决定。对符合申请条件的，将该户的家庭户籍状况、申请宅基地面积、建房选址等在本行政村范围内公示(公示时间不少于7天，下同)。公示期满无异议或异议不能成立的，由申请建房村民提供农村住房设计图，经村民委员会确认后，填写桐乡市农村村民建房用地申请审批表、《乡村建设规划许可证》申请表，村民委员会应在10个工作日内签署意见报镇人民政府、街道办事处审批。

(三)镇人民政府、街道办事处在收到村级上报的材料后，应在20个工作日内对呈报材料的真实性和完整性进行审查，并会同村民委员会进行实地踏勘、核实，对符合建房条件的，批准农村村民建房用地申请，并核发《乡村建设规划许可证》。对不符合建房条件的，应书面告知申请建房村民并说明理由。

(四)镇人民政府、街道办事处应当及时将审批结果在所在村村务公开栏公示，接受群众监督。

第十九条 镇人民政府、街道办事处按月将农村村民建房审批情况报市自然资源和规划局、农业农村局备案审查。

第五章 监督管理

第二十条 严格审核审批制度。镇人民政府、街道办事处及其相关部门、自然资源和规划部门基层所、行政村应当明确农村村民建房审核审批责任人，实行专人负责，凡涉及审核审批的资料，须经审核审批责任人签字，单位盖章后生效。

第二十ー条 实行“四公开、五到场”制度。镇人民政府、街道办事处、村民委员会应对上级下达的农村村民建房年度用地计划、核定村民建房户数、申请建房户名单、建房审批结果实行“四公开”，对批前踏勘、批后放线、砌基丈量、施工节点、竣工验收实行“五到场”管理。

第二十二条 严格实行规划核实制度。农村住房建设完工后，由建房村民向镇人民政府、街道办事处提出用地和规划核实申请。镇人民政府、街道办事处应自收到申请之日起7个工作日内，进行核实，并出具核实文件。

第二十三条 实行竣工验收制度。农村住房建设已经完成设计图纸要求、施工合同约定的各项内容，并取得用地和规划核实文件的，建房村民负责组织建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房进行竣工验收。

委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。

建房村民和参加验收的设计、施工、监理人员应当签署竣工验收意见。农村住房经验收合格的，方可交付使用。

第二十四条 依法实行登记发证制度。房屋竣工验收合格后，产权人可以申请不动产权登记。

第二十五条 建立日常巡查制度。镇村两级要落实专人，开展农村村民建房的日常巡查，对违法用地、违法建设的行为，应及时制止并责令改正。

第六章 法律责任

第二十六条 农村村民建房用地申请自批准之日起一年内有效，逾期建房自行作废；因特殊情况无法按期建房的，经建房户申请，报镇人民政府、街道办事处同意，可再延期6个月。有效期、延续期期满或申请延续未经批准的，自行失效。

第二十七条 农村村民建房未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，按照《浙江省城乡规划条例》规定处理。

第二十八条 农村村民建房在建设管理、工程设计、建筑施工、竣工验收等方面存在违法行为的，相关部门依法予以处置。

第二十九条 市农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设等行政主管部门以及镇人民政府、街道办事处和村工作人员玩忽职守、濫用职权、徇私舞弊的，由纪检监察机关或所在单位按规定给予党纪政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十条 本办法自2019年7月1日起施行，2009年9月1日起施行的《桐乡市农村居民建房管理办法》(市政府令第73号)同时废止。