土地租赁纠纷案件——租赁集体土地，到期恢复原貌

律师观点分析

上诉人（原审原告）：薛某，住济南市。

被上诉人（原审被告）：李某，住济南市。

本律师为被上诉人李某的委托诉讼代理人，山东齐鲁律师事务所律师。

薛某上诉请求：上诉请求：

l、撤销一审判决，发回重审或依法改判；

2、一、二审案件诉讼费用由李某负担。

事实与理由：

一、薛某与李某签订《租赁合同》，仅约定租赁起始时间为2009年7月20日，终止时间“直至统一规划或征收时为止”应视为约定不明，根据《合同法》第二百三十二条、第六十一条的规定，薛某可以随时解除合同，且薛某已在合理期限内通知李某，故薛某要求解除租赁合同的诉讼请求依法应予以支持，且合同解除时间为2019年7月20日。

二、薛某与案外人杨北村村委会于2019年12月20日就案涉土地签订新的租赁合同，变更土地租赁期限、租赁费用，薛某与李某于2009年7月20日的租赁合同亦应就此终止履行。原审认定涉案土地性质系商用有误，该土地属于集体所有农用地，薛某为该村村民，原承包为农用土地养牛，原建筑物为养牛设施，没有任何规划许可，现土地上的建筑违反土地法、农村土地承包法，为非法建筑，应当解除合同，恢复土地原状。

三、合同早已届满过期，村里响应政府拆除临时房屋、危险房屋的号召，要求恢复该养牛场所，因此，合同也应当解除，恢复土地原状。

四、薛某就案涉土地租赁合同依法享有随时解除权，李某目前仍旧非法占用土地，未支付相应租赁费。

李某辩称，一、涉案土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。李某一直严格按合同约定诚信履约，不存在任何违约行为。对于村委会上调租金，租赁合同已作出明确约定，且李某在一审过程中也明确表示同意按村委会上调的租金数额向薛某支付，故薛某诉请解除涉案合同无事实和法律依据。二、涉案租赁合同约定的租赁期限为2019年7月20日起至涉案土地统一规划或征收时为止。该约定内容具体明确无歧义，符合涉案土地的现状和规划要求，不违反法律强制性规定，合法有效。涉案土地为城中村集体建设用地，位于济南市城市建设总体规划区内，周边地块也已纳入规划建设范围。随着济南市城市建设规划实施的进程，涉案土地面临“统一规划或征收”是必然发生的，系将来客观确定到来的事实，属于法律规定的“期限”。双方当事人将此期限作为涉案土地租赁合同的租赁期限终止日，完全符合双方基于涉案土地的现状和未来所达成的共识，合法有效，受法律保护。薛某在上诉状中将“涉案土地统一规划或征收时”理解为“附条件”的法律行为，不符合涉案土体位于济南市城市建设总体规划区内的客观事实，系对“期限”和“条件”两个不同法律概念的错误认识，依法不应予以支持。

薛某向一审法院提出诉讼请求：一、解除薛某与李某于2009年7月20日签订的土地《租赁合同》。二、支付拖欠薛某截止到2019年7月20日的房屋租金4500元及截止到2019年12月20日的拖欠土地租金16666.7元，共计21166.7元。三、请求李某腾出租赁土地，清除租赁土地上的附着垃圾，范围包括三个厂房、一排平房屋，恢复土地原状。四、因本案产生的律师费、诉讼费、送达保全费、邮寄差旅费由李某承担。

一审法院认定事实：2009年7月18日，薛某（承租方、乙方）与济南市历城区王舍人街道杨家屯北村村民委员会（以下简称杨北村村委会、出租方、甲方）签订《场地租赁协议》一份，协议约定：甲方将原氿厂院东侧（办公楼以东）金鲤鱼场院西侧，院内场地约5市亩，出租与乙方临时使用；因该场地处于“田园新城”规划范围内，故系临时性租用，租期自2009年7月20日至“田园新城”项建设占用止；甲、乙双方服从“田园新城项目规划”，田园项目占用，随时终止该协议，双方互不承担赔偿责任；租金为每年壹万伍仟元正，两年一次，兑现三万元正，以先缴款后使用为原则……。薛某自述其按约每两年向村委会支付租金3万元，最近一次于2018年7月支付了2018年7月至2020年7月租金3万元。

2009年7月19日，薛某向李某出具收到条一张，载明收到李某租赁费叁万元整（壹年租金）。

2009年7月20日，薛某（出租方、甲方）与李某（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，载明：经甲乙双方协商一致，甲方现将已租赁的大队酒厂东侧的院落一处租给乙方使用。第一条院落坐落在王舍人镇杨北村西北，酒厂东侧，南从马路至北墙（含北墙），南北长约80多米，东西宽约70米。第二条甲方从2009年7月20日起将院落交给乙方使用，乙方在此期间可使用和分租，直至统一规划或征收时为止。第三条年租金合人民币3万元整，十年不变，十年以后租金发生改变，可根据村委上调款数乙方支付。以每年一付，先交钱后使用的方式，在上一期租金到期的30天内将下一年的租金以现金的方式付给甲方。逾期不支付，甲方有权解除合同。第四条租赁期间，乙方有权在此院落内建造建筑物和存放物品等。第五条因政府占用、规划等非甲乙双方原因造成合同终止的，双方均应无条件终止合同，地上建筑物补偿归乙方所有。租金未用完的部分由甲方退还。第七条院落南侧乙方需建大门、传达和工人住房，在建成后东侧1-4间房屋义务提供给甲方（房屋北窗南门），如期间发生拆迁，1-4间补偿归甲方所有；如发生自然灾害或甲方自身原因造成的一切后果与乙方无关。第八条如乙方不建，院落南侧现有平房由甲方继续使用；如需建设，甲方无条件将所有建筑物拆迁。……第十一条甲乙双方均不得无故终止合同。甲方或乙方如果对本合同进行变更或终止，需经过双方协商后解决。

上述合同签订后，李某在涉案院落内建了三个厂房和一排平房，用于建筑材料仓储。李某分别于2010年7月19日、2011年7月11日、2012年8月3日、2013年8月5日向薛某以现金方式支付租赁费3万元，于2014年8月2日、2015年8月3日支付租赁费3.5万元，于2016年7月21日、2017年7月30日、2018年7月31日支付租赁费4万元。

2019年7月23日，李某从其济南农商银行卡中支取4万元现金。2019年7月24日，李某安排其外甥严玉光、员工孙衍稳向薛某交付租金4万元，薛某拒绝接收。经核实薛某本人，其认可因其要求上调租金而拒绝接收7月24日李某派人交付的4万元租金。薛某要求李某按照每年20万元租金支付，李某不同意，双方协商不成引起本案诉讼。

在本案审理过程中，薛某于2019年12月16日向李某邮寄了《解除合同通知书》一份，该通知书主要载明，因李某未按期缴纳2019年租赁费，薛某于即日起通知解除与李某于2009年7月20日签订的《租赁合同》，请您于收到本解除合同通知书起3日内，停止经营活动、腾空院落、清理垃圾、恢复土地原貌，并支付所欠租金。

2019年12月20日，杨北村村委会就涉案土地与薛某重新签订了《院落空地租赁合同》，租金变更为每年3万元，合同期限为2009年7月20日至2029年7月20日。薛某自述该合同实际自2019年7月20日起上调租金为3万元，其以现金形式向村委会缴纳租金差额，但未提交证据证实。经质证，薛某对该合同的真实性不予认可，认为合同关于地上物补偿归薛某所有、上调2009-2019年期间租金数额的约定均损害了李某的合法权益，保留通过法律途径予以救济的权利。

另查明，2020年1月9日，济南市国土资源局历城区分局王舍人国土资源管理所出具证明载明：涉案院落自2009年至今现状图和规划图均为杨家屯北村集体建设用地。

双方有争议的事实一审法院认定如下：《租赁合同》中约定的租金支付期限。薛某主张租金的支付期限应为每年的7月20日之前的30日内，李某辩称应为7月20日之后的30日内。经查，《租赁合同》中约定“租金以每年一付，先交钱后使用的方式，在上一期租金到期的30天内将下一年的租金以现金的方式付给甲方”，李某2009年至2018年交付租金和薛某出具收条的时间均为上一年租金到期后的30日内，故一审法院认定双方以实际履行的方式确定每年租金支付期限为上一年租金到期后的30日内支付。

一审法院认为，薛某与李某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效，双方当事人均应履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为明确表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行”；第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。《租赁合同》第三条约定“年租金合人民币3万元，十年不变，十年以后租金发生改变，可根据村委上调款数乙方支付……逾期不支付，甲方有权解除合同”。本案李某自《租赁合同》签订后，一直按照约定的时间和方式向薛某支付租金，双方在履行过程中对租赁费进行了协商调整，李某自2014年按照年租赁费3.5万元支付，自2016年按照年租赁费4万元支付。薛某自认李某在2019年7月24日安排人员向其交付4万元租金，因其要求上涨租金而拒绝收取，对此，一审法院予以确认。《租赁合同》约定十年后双方租金上调可根据村委会租金上调款数确定，薛某提供的《院落空地租赁合同》显示村委会将年租金由1.5万元上调为3万元，李某当庭表示同意按照村委会上调的租金数额向薛某支付，薛某要求李某年租金上调为20万元，不符合合同约定。综上，李某并无无正当理由未支付或逾期支付租金的情形，薛某以李某逾期支付租金为由要求解除与李某签订的《租赁合同》无事实及法律依据，一审法院不予支持。对薛某主张李某清除租赁土地上的附着垃圾，范围包括三个厂房、一排平房屋，恢复土地原状的请求，亦无依据，一审法院不予支持。

对薛某主张李某支付拖欠的土地租金16666.7元的请求，因李某继续租赁使用涉案院落理应支付租金，薛某主张李某支付2019年7月20日至12月20日租金16666.7元（40000÷12×5），符合合同约定，一审法院予以支持。

对薛某主张根据《租赁合同》第七条约定李某应支付4间房屋2019年租金4500元的请求，李某不予认可。经查，《租赁合同》第七条约定“院落南侧乙方需建大门、传达和工人住房，在建成后东侧1-4间房屋义务提供给甲方（房屋北窗南门），如期间发生拆迁，1-4间补偿归甲方所有；如发生自然灾害或甲方自身原因造成的一切后果与乙方无关”。双方在《租赁合同》中未对4间房屋另行支付租金进行约定，薛某虽称每年收取李某4间房屋租金4500元但未提供证明证实，薛某应就其主张双方存在4间房屋的租赁合同关系承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果，对薛某要求李某支付房屋租金4500元的诉讼请求，一审法院不予支持。薛某自愿放弃律师费，系对自己诉权的处分，一审法院予以准许。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、李某于判决生效之日起十日内支付薛某租金16666.7元（2019年7月20日至12月20日期间）；二、驳回薛某的其他诉讼请求。案件受理费165元，由薛某负担。

二审期间，当事人没有提交新证据。

经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，薛某与历城区王舍人街道杨家屯北村村民委员会签订《场地租赁协议》约定，因涉案场地处于“田园新城”规划范围内，系临时性租用，租期自2009年7月20日至“田园新城”建设占用止，田园项目占用，随时终止该协议，互不承担赔偿责任。薛某与李某签订《租赁合同》载明，涉案场地从2009年7月20日起交给李某使用，直至统一规划或征收时止。从上述两份租赁合同可以看出，涉案场地处于“田园新城”规划范围内，对涉案场地的建设占用是必然发生的事实，双方约定的起止时间是明确的，在未超过20年的期限内，合同是合法有效的，各方均应遵循诚实信用原则履行合同。故，薛某主张合同系不定期租赁合同可随时解除，本院不予采信。薛某与历城区王舍人街道杨家屯北村村民委员会签订《场地租赁协议》与薛某与李某签订《租赁合同》租期相同，在没有证据证明李某存在根本违约的情形下，薛某并不具有合同解除权。对薛某要求解除与李某签订的《租赁合同》及清除租赁土地上的附着垃圾，恢复土地原状的请求，一审法院不予支持，并无不当。

综上所述，薛某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。