法拍房物业管理费欠费债权实现途径初探

引言

随着房地产经济市场化和房屋商品化，物业管理成为现代社会的必然产物和客观需求，它是现代化城市管理的重要环节。自2017年司法处置全面推广网上拍卖开始，法拍房数量呈现上升态势，法拍房数量的日益增多也渐渐衍生了一个“物业管理费收费难”的普遍现象。

法拍房的原所有权人往往长期欠债，在其房屋被法院强制拍卖前，通常已经长期欠付物业管理费，而物业管理企业的这笔债权通常可以通过两种途径实现。一是通过起诉原所有权人，通过法院的生效判决对自己的债权进行确认，然后向法院申请参与分配；二是依据法院公示的《拍卖公告》上关于法拍房的物业管理费等欠费由买受人承担的规定，向买受人主张受偿。然而就目前司法实践经验来看，因未有明确的法律法规进行规定，这两种途径对物业管理企业而言，均存在一定的风险和限制，物业管理企业“两头碰壁”的情况常见，债权实现难度大，长久以往并不利于物业管理企业发展，也不利于城市、小区的稳定管理。

法律问题

物业管理企业除向法拍房原所有权人主张物业管理费债权外，是否也可以向买受人主张？其权利主张的法律基础是什么？可以主张的受偿范围是多少？

不同观点

根据目前的司法实践，关于向谁主张债权问题，法院普遍持以下观点：物业管理企业能否向买受人主张物业管理费债权，往往取决于法院的《拍卖公告》是否有明确要求由买受人承担，有明确要求的，买受人应承担物业管理费欠费，未要求或要求不明的，买受人不承担物业管理费欠费。而物业管理企业已经向原所有权人起诉并获得生效判决确定的部分欠费，不得向买受人主张。

关于物业管理企业的受偿范围，若向原所有权人主张，则可以主张本金、违约金等，这个观点在司法实践中如无特殊情况，基本没有争议。但若是向买受人主张债权，则存在不同的观点。一说是买受人只承担欠费本金部分，不承担违约金；二说是买受人承担欠费本金及取得法拍房所有权后产生的违约金；三说是买受人应承担欠费本金及欠费产生之日起的违约金。

笔者意见

一、物业管理企业向买受人主张承担原物业物业管理费欠费的法律基础问题。

1、法拍房相关物业管理费欠费处理现状。

对于“法拍房”拖欠的物业管理费、水电费等物业管理费欠费由原业主（原所有权人）承担还是买受人（新业主）承担问题，从往年的生效判例中可得知，一般由买受人承担拍卖房屋拖欠的物业管理费以及水电费等。我们从司法拍卖网（如淘宝法拍、京东法拍）中了解到，一般会在“标的物介绍”、“变卖须知”、“拍卖公告”中使用“标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费。买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。”等相关字眼提醒竞拍者，若竞拍成功，则需承担相应的费用。

2、买受人承担原物业管理费欠费的法律依据。

法拍房拍卖公告属于向社会上不特定对象发出的要约邀请（见《中华人民共和国民法典》第四百七十三条规定），拍卖公告中已经明确载明若拍卖标的存在相关欠费的，由买受人承担，拍卖者已经尽到提醒注意的责任。竞拍者明确知晓仍报价竞拍属于要约，竞拍成功则承诺达成，则视为买受人接受代为缴纳相关欠费的义务，故物业服务单位有权要求买受人支付在受让物业前已经拖欠的物业管理费。

另外，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十四条规定：债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。买受人向物业管理企业支付了各项物业管理费欠费后，物业管理企业对原业主（原所有权人）的债权依法转让给了新业主（买受人），买受人有权申请将申请人从物业管理企业变更为自己，从而在执行阶段获得参与执行款项分配权。故不存在物业管理企业即通过执行阶段参与分配获利，又通过让买受人缴纳物业管理费欠费获利的双重获利问题。

二、关于法拍房物业管理费债权的实现途径。

    第一，笔者认为物业管理企业既可向原所有权人也可向买受人主张物业管理费债权，两者仅是物业管理企业实现债权的不同方式，并不冲突。对于法拍房过程中赋予物业管理企业的受偿权，应在立法层面予以肯定。同时，房产法拍时，法院应明确《拍卖公告》中物管欠费的详细内容，或者将该拍卖前的尽调义务交由拍卖方（含拍卖平台）去履职，使得竞拍者能提前知晓，从而避免日后买受人在收楼时与物管企业就物管费问题产生争议。

日常实践中我们不难发现，法拍房的原所有权人大多已经长期欠费且无力偿还，物业管理企业虽已经起诉原所有权人，但原所有权人除了房屋没有其他可供执行财产，且房产要么被查封、要么存在抵押权，对于只享有普通债权的物业管理企业而言，在前述情况下，若房屋迟迟不进入法拍流程，则往往无法执行到款项。同时，一个物业管理区域内，可能会同时存在多套法拍房，由此造成的欠费就是一个不小的金额，进而对物业管理企业产生不良影响，严重的会影响物业服务的质量和水平。在此情况下，若要求物业管理企业仅仅只能起诉原所有权人并只能凭生效判决申请参与分配，将耗费物业管理企业大量的人力物力，物业管理企业的职责在于服务和管理小区，维持小区的正常秩序和良好居住环境，不应给物业管理企业增加诉讼压力，应当赋予物业管理企业直接向买受人主张清偿的权利及应在立法层面确定下来。

目前，已有大量生效民事判决书认定买受人是否承担物业管理费欠费取决于法院出具的《拍卖公告》是否有明确载明由买受人承担，笔者对于这个认定是认可的。但同时笔者认为，目前需要改进的是《拍卖公告》不能用模棱两可的字眼，使得《拍卖公告》仅仅只能作为一份提示性文件，却将纠纷转嫁给物业管理企业、原所有权人和买受人，由他们自行解决，这样极易引发新的讼争，不利于最高院倡导的诉源治理的贯彻执行。法院应明确《拍卖公告》内容，主动告知物业管理企业有关司法拍卖的情况，要求物业管理企业提供具体的欠费明细并在《拍卖公告》中载明。由此，物业管理企业即可在买受人前往收楼时直接要求其承担物业费欠费。

第二，应赋予物业管理企业类似于优先受偿权的权利，保障其债权的实现。司法实践中，法拍房往往都被设立了抵押权，物业管理费债权属于一般债权，物业管理企业没有优先受偿权，因此常常会出现物业管理企业手拿生效判决却不能执行回款的情况。而法院对于是否应当赋予物业管理企业类似于优先受偿权的权利也是有表态的，法院出具的《拍卖公告》中载明了法拍房可能会存在物业管理费欠费的情况，实际上是通过《拍卖公告》的方式对这个并未通过生效判决确定的一般债权进行一定程度上的确定，突破了参与分配的限制，一定程度上将物业管理费债权排除在一般债权之外。故，笔者认为应当完善相关的法律法规，明确赋予物业管理企业类似于优先受偿权的权利，保障其债权的实现。

第三，应赋予物业管理企业可通过多种途径实现债权的权利，不应对其债权实现方式进行限制。

根据以往的判例显示，物业管理企业已经起诉原所有权人获得部分物业管理费欠费的确定债权后，即使原所有权人并未履行支付义务，该部分也是不能再向买受人主张的。部分法院认为，如果允许物业管理企业再向买受人主张清偿，则可能会涉及双重获利的情况，但这个也要结合实际情况来看。

首先，在实际工作中，物业管理企业应当要积极行使自己的权利，在原所有权人欠费后主动要求其支付欠费，诉讼就是一个常用的途径，物业管理企业不可能等到该房屋被司法拍卖后再去主张权利；

其次，《拍卖公告》中载明物业管理费欠费由买受人承担，已获得生效判决但未能执行到款项的部分，也仍然属于法拍房存在的物业管理费欠费，同样应当属于买受人承担的部分；

再者，如前所述，依照我国民法典第五百二十四条规定，买受人代为履行债务后，物业管理企业对原业主（原所有权人）的债权依法转让给了新业主（买受人），买受人有权申请将申请人从物业管理企业变更为自己，从而在执行阶段获得参与执行款项分配权。故不存在物业管理企业即通过执行阶段参与分配获利，又通过让买受人缴纳物业管理费欠费获利的双重获利问题。

三、 关于法拍房物业管理费债权的受偿范围。

笔者认为，法拍房物业管理费债权的受偿范围不应只限于本金，还应包括违约金等。

有的法院认为，《拍卖公告》上只载明买受人需承担有可能存在的物业管理费等欠费，但并未罗列因前所有权人逾期缴纳费用所造成的违约金，不应作扩大解释从而对买受人不利，且买受人对于原所有权人逾期缴纳物业费并不存在过错，其并不存在违约行为，故不应由其承担违约责任而支付违约金；有的法院则认为，应当从物业管理企业向买受人主张权利之日起开始计算违约金；但同时也有法院认为，《拍卖公告》已经载明了可能存在欠费，这里的欠费应理解为包含违约金，因此买受人应当承担违约金的支付义务。

笔者更倾向于第二种观点，《拍卖公告》虽未有明确的“违约金”字眼，但其明确要求买受人自行前往物业管理企业进行了解，这是买受人需要应尽的注意义务，如果买受人已经前往物业管理企业进行了解，不可能对违约金的存在不知情。而且，逾期缴纳费用会产生滞纳金、违约金等是符合日常常理的，并不属于买受人不能预知的情况，故，买受人不应当以此为由免除债务。

四、对物业管理企业如何清收法拍房物业管理费欠费的几点意见和建议。

1、定期在司法拍卖平台等查询所负责的物业管理区域内是否存在待拍卖或正在拍卖的房屋，及时掌握讯息，并作出应对。

2、主动联系法院告知该法拍房存在物业管理费欠费情况，请求将欠费情况在拍卖公告等文件中载明，作为届时向买受人主张权利的依据。

3、法拍房买受人前往收楼时，及时向买受人出示详细的物业管理费欠费情况，请求买受人清偿欠款并保存相关工作记录。

4、如原业主物管欠费，应及时通过诉讼或仲裁方式主张债权，将自然债权转化为有生效裁判文书确定的法定债权。若买受人收楼时拒绝代为清偿物管欠款，协商不成的，依法物管企业不能拒绝配合办理收楼手续，但可通过诉讼或仲裁方式向买受人主张债权。

五、立法建言

物业管理是城市管理中不可或缺的一部分，对维护社会稳定有重要意义，保障物业管理企业的稳定健康发展十分重要。故建议最高人民法院出台关于民法典合同编物业服务合同的司法解释时，应对法拍房买受人承担原物业管理费欠费问题加以明确规定，为解决此类案件提供统一的裁判尺度。

案例检索报告

一、检索工具：中国裁判文书网

二、关键词：物业服务合同纠纷，司法拍卖，拍卖公告，买受人，违约金

三、案例文书

                     撰稿人：广东法丞汇俊律师事务所

                         覃兆江律师、刘燕婷律师

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