律师观点分析
黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民事判决书
（2019）黑0104民初2381号
原告：哈尔滨华亿x皮草城有限公司，住所地哈尔滨市道外区长江路160x号。
法定代表人：张XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张XX，黑龙江XX律师。
委托诉讼代理人：马X，女，员工，住黑龙江省齐齐哈尔市
被告：张X，男
委托诉讼代理人：高XX，黑龙江XX律师。
原告哈尔滨XX公司（以下简称华XX）与被告张房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华XX的委托诉讼代理人张X、马，被告张及其委托诉讼代理人高XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华XX向本院提出诉讼请求：1.张支付租金167600.00元及迟延支付租金的违约金11287.72元（该违约金暂计算至2017年10月10日），并自2017年10月10日起，以167600.00元为基数，按日万分之五标准计算违约金至张X将租金实际支付完毕之日止。2.张支付供热费31295.00元，并以31295.00元为基数，自起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准计算逾期付款违约金至张实际支付之日止。事实和理由：2016年10月24日，华XX与张签订《华南城哈尔滨香港皮草城租赁及经营管理协议》，约定华XX将哈尔滨华南城2号交易XX的商铺出租给张，并提供经营管理服务，租赁及经营管理期自2016年6月1日起至2018年5月31日止。租金的支付时间及金额为2016年6月1日前支付42106元；2017年1月10日前支付63159元；2017年5月31日前支付42106元；2017年10月10日前支付63159元，张租赁上述的商铺后，拖欠租金167600.00元、供热费31295.00元，故华XX诉至法院。
张辩称，1.张并没有欠华XX租金。由于华XX商铺在2017年3月10日不具备经营条件，该区域效益不好，已经没有人实际经营，张被强制性撤出，由于华XX的根本性违约，导致合同解除。解除合同的时间是2017年3月15日，解除合同以后张不需要再向华XX支付租金。2.关于迟延支付租金产生的违约金问题。该合同约定张未按时约定支付租金的，每逾期一日，按张X欠付金额的万分之五向华XX支付违约金，逾期七天以上的，华XX有权解除合同。也就是说合同仅约定了逾期七天以内按欠付金额的万分之五向华XX支付违约金，从2017年3月15日解除合同以后并没有约定解除合同以后的违约金，因此不应当计算解除合同以后的违约金。若张违约，违约金应当自华XX主张权利之日起计算，即华XX起诉之日起计算。3.张没有欠供热费，主张供热费的权利主体应当是供热公司。合同中并没有约定当年供热费收费标准及逾期缴纳供热费的违约金计算标准，华XX主张的供热费没有法律依据，华XX也没有提供向供热公司缴纳的相关证据，且张已经足额缴纳了2016到2017年度全年的供热费。4.张已经缴纳6万元保证金未退还。张表示，已经缴纳的6万元保证金可不再返还，并愿意承担两个半月（2017年1月1日-2017年3月15日）的租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于如何确定合同解除时间及应给付的租金金额问题。对此华XX举示了证据A1.2016年10月24日，华XX与张签订的《华南城哈尔滨香港皮草城租赁及经营管理协议》合同约定租赁及经营管理期自2016年6月1日起至2018年5月31日止，因此，华XX主张合同按约定的期限2018年5月31日解除；张对此举示了证据B2.证人白X、柴X证人证言。证据B4.2019年4月22日张在华XX处拍摄的电费照片以及张X与华XX工作人员谈话录音。并当庭与时任华XX楼层管理员王XX通电话，以上证据相互印证，能够证实2017年3月15日张搬离案涉商铺，且华XX对此事知情，但双方未签订解除协议，亦未办理退铺手续，结合双方签订的《华南城哈尔滨香港皮草城租赁及经营管理协议》第六章第一条、第二条约定，拖欠租金30日以上、未经甲方（华XX）同意，提前单方面终止本协议均属于根本或重大违约，甲方（华XX）有权随时单方解除本合同，不退还乙方（张）租金及租赁保证金，对未按时付清租金、经营管理费的，逾期7日以上的，甲方（华XX）有权解除本协议。华XX在明知张XX违约的情况下，至迟应于2017年3月22日解除本协议，以减少损失，故本院认为双方合同解除时间应确定为2017年3月22日。按双方协议约定计算（42106元+63159元）÷12月÷30天×82天，对应的租金金额为23976.00元。2.关于违约金的计算问题。华XX主张违约金11287.72元（该违约金暂计算至2017年10月10日），并自2017年10月10日起，以167600.00元为基数，按日万分之五标准计算违约金至被告将租金实际支付完毕之日止。张主张合同仅约定了逾期七天以内按欠付金额的万分之五向原告支付违约金，从2017年3月15日解除合同以后并没有约定解除合同以后的违约金，因此不应当计算解除合同以后的违约金。即便计算也应当自华XX主张权利之日起计算，即华XX起诉之日起计算。本院认为，按照实际发生的损失及双方的约定，应以2017年1月1日-2017年3月22日期间的租金23976.00元为基数，自2017年3月23日起，按日万分之五标准计算违约金至张X实际支付完毕之日止。3.关于供热费问题。因双方合同解除时间确定为2017年3月22日，此前供热费张X已缴纳并出示证据B3.2016年7月14日收据一张予以证明，华XX对真实性无异议，故对该证据本院予以采信。此后供热费，因华XX有权解除合同，另行出租，故不应再向张主张。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月24日，华XX与张签订《华南城哈尔滨香港皮草城租赁及经营管理协议》，约定华XX将哈尔滨华南城2号交易XX的商铺出租给张，并提供经营管理服务，租赁及经营管理期自2016年6月1日起至2018年5月31日止。租金的支付时间及金额为2016年6月1日前支付42106元；2017年1月10日前支付63159元；2017年5月31日前支付42106元；2017年10月10日前支付63159元；乙方（张X）拖欠租金30日以上或未经甲方（华XX）同意，提前单方面终止本协议均属于根本或重大违约，甲方（华XX）有权随时单方解除本合同，不退还乙方（张X）租金及租赁保证金；对未按时付清租金、经营管理费的，逾期7日以上的，甲方（华XX）有权解除本协议。华XX将商铺交付给张X，张X向华XX支付6万元保证金及2017年1月之前的租金，2016年7月14日张缴纳了2016至2017年度供热费。2017年3月15日张自行搬离案涉商铺,华XX当时的楼层管理员王XX对此事知情，但双方未办理退铺手续，亦未签署解除协。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但按照减损规则，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，张到期不交租金，又未经华XX同意自行搬离案涉商铺，构成根本违约，华XX诉请张X付租金，对张未交租金及搬离后7日内的租金23976.00元，本院予以支持；但华XX在明知对方已经违约搬离，且双方有约定可以解除合同另行出租的情况下，没有采取适当措施致使损失扩大，对扩大的损失本院不予支持。华XX诉请张付违约金，因双方约定按照日万分之五（折合年利率18%）计算不超出法定标准，故本院对以23976.00元为本金为基数按年利率18%计算的违约金部分予以支持。华XX诉请张X付其搬离商铺后的供热费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，张向哈尔滨XX公司支付2017年1月1日至2017年3月22日期间的租金23976.00元；
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，张向哈尔滨XX公司支付违约金（以23976.00元本金为基数，按年利率18%计算，自2017年3月23日起至实际给付之日止）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回哈尔滨XX公司的其他诉讼请求。
案件受理费4278元，减半收取2139.00元（哈尔滨XX公司已预交），哈尔滨XX公司负担1864.00元，张负担275.00元，此款连同上述款项一并给付哈尔滨XX公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 刘 x
二〇一九年五月九日
书记员 李智x
高XX律师对房屋租赁合同案件深入浅出，查找原告案件证据漏洞，并对合同法违约金深入研究，帮助张X减少了二十多万违约金，维护了当事人张X的合法权益！